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Langfristige Pachtverträge: Formfehler sind riskant

Lesezeit: 5 Minuten

Langfristige Pachtverträge helfen nur, wenn sie rechtssicher sind. Besonders bei der Schriftform hapert es in der Praxis. So vermeiden Sie Fehler beim Abschluss.


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Mit einem langfristigen Pachtvertrag sehen sich Pächter auf der sicheren Seite. Doch bietet ein Nachbar plötzlich mehr Geld für die Fläche, beginnt so mancher Verpächter systematisch nach Formfehlern im Vertrag zu suchen, um früher zu kündigen.


Gibt es in der Tat Schriftformverstöße, läuft der Pachtvertrag nur noch „auf unbestimmte Zeit“. Das heißt: Das Pachtverhältnis wäre bis zum 3. Werktag des laufenden Pachtjahres zum Ende des darauffolgenden Pachtjahres kündbar. Um die Schriftform zu wahren, müssen Sie u.a. festhalten:


  • Bezeichnung der Vertragsparteien,
  • Pachtgegenstand,
  • Pachtzins,
  • Pachtdauer.


Dabei muss ein Dritter, der durch Eigentumserwerb in den Pachtvertrag eintritt, alles nachvollziehen können.


Vertragsparteien aufführen


Als Verpächter und Pächter sind alle Beteiligten mit vollständigem Namen und Adresse aufzuführen. Alle müssen den Vertrag unterschreiben! Tragen Sie daher nicht nur „Peter Müller“ ein, sondern „Landwirt Peter Müller, Dorfstr. 23, 12345 Musterhausen“. Komplizierter wird es z.B. bei:


  • mehreren Landeigentümern, wie z.B. Ehepaaren. Tragen Sie beide vollständige Namen plus Adresse ein. Beide müssen unterschreiben.
  • Erbengemeinschaften. Sie sind keine rechtsfähigen Personen. Daher reicht es nicht, als Verpächter lediglich „Erbengemeinschaft Müller“ aufzuführen. Streng genommen müssen Sie alle Erben jeweils mit vollem Namen und Adresse aufführen und auch unterschreiben lassen. Wer dazu gehört, lässt sich per Erbschein oder Grundbuch klären.


In der Praxis tritt als Verhandlungspartner oft nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft auf. Dann muss klar sein, dass dieser Erbe den Pachtvertrag stellvertretend für alle Erben abschließt, indem er z.B. mit „(i.V.)“ vor seinem Namenszug unterschreibt. Zusätzlich sollte eine Vollmacht aller Miterben vorliegen, die Sie dem Pachtvertrag vorschriftsgemäß beifügen.


  • Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Sie sind anders als die Erbengemeinschaft selbst rechtsfähig. Die „Becker-Meier GbR“ kann daher wirksam Pachtverträge abschließen. Allerdings müssen wegen der Gesamtvertretungsbefugnis trotzdem alle GbR-Gesellschafter unterschreiben! Nur wenn einer der GbR-Gesellschafter die GbR per Gesellschaftsvertrag allein vertreten darf, kann er rechtswirksam allein unterzeichnen. Wichtig ist auch hier der Zusatz (i.V.) vor der Unterschrift!
  • juristischen Personen wie GmbH, AG, eG. Tragen Sie den vollständigen Unternehmensnamen mit Adresse als Vertragspartei ein. Unterschreiben müssen im Fall der GmbH die Geschäftsführer, bei der AG bzw. eG die Vorstände. Auch hier gilt: Sind mehrere Personen nur zusammen vertretungsberechtigt, müssen auch alle unterschreiben.


Was wird gepachtet?


Der Pachtvertrag ist nur wasserdicht, wenn Sie alle gepachteten Flächen genau bezeichnen, z.B. mit:


  • Nummer,
  • Name,
  • Gemarkung/Flur/Flurstück,
  • Status (Acker- bzw. Grünland),
  • Größe.


Grenzen Landschaftselemente an, die der Pächter mitpachtet und im Agrarantrag angibt, führen Sie Nummer, Größe und die Bezeichnung aus dem Agrarantrag auch mit auf.


Die Erfahrung zeigt, dass schon einzelne fehlende Daten den Vertrag ungültig machen. So entschied das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 10 U 112/13), dass es z.B. nicht ausreicht, wenn Pächter und Verpächter zwar wissen, welche Flächen gemeint sind, diese aber nicht im Pachtvertrag auftauchen. Auch mussten Pächter bereits viel Schadenersatz zahlen, weil die Fläche während der Pachtdauer ihren Ackerstatus verloren hatten und sie nur noch Grünlandflächen herausgeben konnten.


Pachtpreis


Pachtzins und Fälligkeit sind schriftlich festzuhalten. Gängig sind auch Anpassungsklauseln für den Pachtzins.


Für die Praxis wichtig: Ruft der Verpächter bei Ihnen an und einigen Sie sich auf eine höhere Pacht, sollten Sie zum ursprünglichen Pachtvertrag eine schriftliche Änderungsvereinbarung abschließen. Wer einfach nur zahlt, riskiert die Befristung des Pachtvertrages. Er ist weiter wirksam, aber vorzeitig kündbar. Was dazu noch zu beachten ist, lesen Sie im Abschnitt „Anlagen“.


Pachtdauer


Langfristige Pachtverträge enden am festgelegten Datum. Oft wünscht sich der Pächter eine Verlängerungsmöglichkeit. Diese können Sie z.B. über ein „Optionsrecht auf Verlängerung“ festhalten. Schreiben Sie z.B.: „Das Pachtverhältnis verlängert sich jeweils um zwei weitere Jahre, wenn nicht ein Vertragsteil spätestens sechs Monate vor dem vereinbarten Pachtende schriftlich erklärt, dass das Pachtverhältnis zum vereinbarten Termin enden soll.“ Damit verlängert sich das Pachtverhältnis automatisch, wenn nicht ausdrücklich gekündigt wird.


Anlagen gehören dazu!


Flächenverzeichnisse, Vollmachten oder Anpassungen gehören als Anlage zum Pachtvertrag! Entscheidend ist im „Ernstfall“, dass sie dem Ursprungsvertrag eindeutig zuzuordnen sind. Die Zugehörigkeit können Sie deutlich machen, indem Sie die Unterlagen körperlich fest verbinden, z.B. mit einer Öse. Das gilt auch für nachträgliche Änderungen, wie z.B. bei einer Erhöhung des Pachtzinses. Schriftliche Nachtragsvereinbarungen müssen:


  • Vertragsparteien bezeichnen,
  • Bezug auf den Hauptvertrag und evtl. schon geschlossene Änderungsvereinbarungen nehmen. Zum Beispiel: „Beide Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Pachtvertrag vom 1.1.2015 in der Fassung der Nachtragsvereinbarung vom 1.1.2016 sowie 1.1.2018 wie folgt geändert wird.“,
  • den Pachtgegenstand nennen,
  • die zu ändernde Regelung enthalten,
  • klarstellen, dass die übrigen Bestimmungen weiterhin unverändert gelten,
  • alle Unterschriften umfassen.


Achtung AGB


Formularverträge „aus der Schublade“, die man wortgleich mit mehreren Pächtern bzw. Verpächtern abschließt, sind heikel. Denn Pachtverträge unterliegen der AGB-Kontrolle. Das heißt: Jede einzelne Regelung muss für den Vertragspartner nachvollziehbar sein. Er muss klar erkennen können, welche Konsequenzen die Vereinbarung für ihn hat.


gesa.harms@topagrar.com

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