Ungeachtet der gedämpften Aussichten an den Agrarmärkten bleiben landwirtschaftliche Nutzflächen für Käufer interessant. Das ist beim diesjährigen agrarmanager-Bodenforum deutlich geworden, das gerade in Berlin stattgefunden hat.

Wie Andreas Tietz vom Thünen-Institut (TI) für Ländliche Räume mit Blick auf die rasant steigenden Preise feststellte, können derzeit am deutschen Bodenmarkt zwar manche Parallelen zur Marktentwicklung in den Vereinigten Staaten in den siebziger und achtziger Jahren gezogen werden, die in einem deutlichen Rückschlag für die Preise endeten. Nicht zuletzt aufgrund soliderer Rahmenbedingungen kann er aber noch keine Anzeichen für eine Spekulationsblase am hiesigen Bodenmarkt erkennen.

Unterstützung bekommt der Bodenmarkt nach Darstellung des Steuerberaters Dr. Marcel Gerds in hohem Maße vom Paragraphen 6b des Einkommensteuergesetzes, das den Gewinn aus Bodenverkäufen für vier Jahre steuerfrei stellt. Da der Erlös innerhalb dieser Frist aber wieder in feste Güter reinvestiert werden muss, bringt der Paragraph Gerds zufolge eine hohe Dynamik in den Markt. Nach Einschätzung des Sachverständigen Christian Bödecker dürfte die Investition in Boden aber auch aus anderen Gründen sowohl aus Sicht der Bauern als auch der Banken attraktiv bleiben.

Keine Spekulationsblase

Laut Tietz hatten in den USA nach dem Ende der ersten Ölkrise vor gut 40 Jahren niedrige Kreditzinsen und ein großer Optimismus an den Agrarmärkten für einen Run auf Agrarflächen gesorgt. Eine Zinswende und steigende Kreditkosten hätten die Entwicklung 1987 aber jäh gestoppt, erklärte der Braunschweiger Agrarökonom. Ein Rückgang der Bodenpreise auf das ursprüngliche Niveau und zahlreiche Konkurse landwirtschaftlicher Betriebe seien die Folge gewesen.

Tietz zufolge ist in den vergangenen Jahren auch am deutschen Bodenmarkt eine dynamische Preissteigerung zu beobachten gewesen. Neben den Kaufpreisen hätten auch die Pachten nach Berechnungen des Deutschen Bauernverbandes (DBV) jedes Jahr um 4 % zugelegt. Dabei seien zunehmend Grenzkalkulationen und teils ein aggressives Verhalten der Bieter zu beobachten, so der Agrarökonom. Dies hat nach seiner Darstellung zwar zu sinkenden Renditen bei Kauf- und Pachtflächen geführt. Dennoch sei die Anlage in Agrarflächen immer noch deutlich rentabler und daher interessanter als vergleichbare Anlagenprodukte.

Mehr kreditfinanzierte Käufe

Tietz zufolge hat bei Bodentransaktionen die Zahl kreditfinanzierter Käufe in den vergangenen Jahren zugenommen, was theoretisch ein Indiz für spekulative Blasen sei. Zwischenzeitlich hätten die Kreditgeber ihre Anforderungen aber deutlich angehoben und gewährten Darlehen nur noch bei guter Bonität, berichtete der Agrarökonom. Zudem sei der Bodenmarkt nicht unmittelbar an konjunkturelle Entwicklungen gekoppelt.

Tietz kann sich zwar vorstellen, dass bei anhaltend niedrigen Agrarpreisen temporäre Rücksetzer bei den Kaufwerten für Acker- und Grünland möglich sind. Verwerfungen wie auf dem damaligen US-amerikanischen Bodenmarkt schließt er aufgrund der solideren Rahmenbedingungen jedoch aus.

„Reinvestitionsfalle“ treibt die Preise

Nach Angaben von Gerds sorgt die sogenannte 6b-Rücklage im Einkommensteuergesetz dafür, dass Veräußerungsgewinne aus Boden für landwirtschaftliche Unternehmen steuerbegünstigt sind. Im Rahmen der Regelung zähle der Erlös als stille Reserve, die solange nicht versteuert werden müsse, wie sie nicht aufgedeckt werde. Voraussetzung sei jedoch die Reinvestition in neue Agrarflächen oder landwirtschaftliche Gebäude innerhalb eines Vierjahreszeitraums, erläuterte der Steuerberater. Andernfalls werde die Reserve aufgedeckt und nach Regelsätzen besteuert.

Dieser Zwang zur Reinvestion regt Gerds zufolge die Kaufbereitschaft von Landwirten an und zieht zudem laut aktuellen Studien eine Zahlungsbereitschaft nach sich, die aufgrund des bestehenden Kapitalstocks in der stillen Reserve teilweise deutlich höher liegt als bei „einfachen Bodenkäufen“. Insofern könne durchaus von einer „Reinvestitionsfalle“ gesprochen werden, die zu steigenden Bodenpreisen beitrage, konstatierte der Steuerberater.

Reformvorschläge für den Paragraphen 6b zielten entweder auf die Einführung einer pauschalen Steuer für Grundstückverkäufe oder eine Flexibilisierung des Veräußerungszeitraums und der zulässigen Investmentgüter ab. Die zuständige Bund-Länder-Arbeitsgruppe lehne solche Änderungen jedoch derzeit ab.