Seit Jahren steht der Pachtmarkt unter Hochdruck: Typische Problemfälle stellen Dr. Friedrich Dehne und Andreas Dehne, Rechtsanwälte in Elze, vor.

Keine leichte Zeit für Pächter: Die starke Konkurrenz macht die Verpächter nervös. Manche versuchen, die Pacht vorzeitig zu erhöhen oder sogar langfristige Pachtverträge mit Rechtsanwaltshilfe „aufzubohren“. Umso wichtiger ist es, dass Sie bei der Formulierung der Verträge nichts anbrennen lassen – hier einige typische Probleme und die Lösungsansätze dazu.

Frage: Ich habe meinen abgelaufenen 10-jährigen Pachtvertrag mit dem Verpächter vor drei Jahren um weitere zehn Jahre verlängert. Und zwar mit dem Satz „Der bestehende Pachtvertrag verlängert sich bis 2023.“ auf einem gesonderten Papier, von beiden unterschrieben.

Nun will mein Verpächter lieber heute als morgen kündigen. Ein anderer Landwirt bietet ihm einen saftigen Aufschlag. Der Pachtvertrag wurde mir jetzt mit zweijähriger Frist gekündigt, weil er angeblich Formfehler habe, die ihn zu einem Vertrag „auf unbestimmte Zeit“ machen würden. Was kann dahinter stecken?

Antwort: Verlängerungen und Änderungen liegen oft zwar schriftlich, aber nur als „loses Blatt“ vor, das sich auf den Ausgangsvertrag bezieht. Damit genügen sie aber nicht immer der vorgeschriebenen Schriftform des Nachtrages. Fatale Folge: Ihr langfristiger Pachtvertrag kann sich zu einem Vertrag „auf unbestimmte Zeit“ umwandeln und wäre dann mit einer Frist von zwei Jahren kündbar.

Unser Rat: Wirksam sind Ergänzungen und Verlängerungen nur, wenn sie dem Pachtvertrag eindeutig zuzuordnen sind. Verbinden Sie die Ergänzung fest mit dem ursprünglichen Pachtvertrag, z.B. durch eine Öse. Praktischer ist, Sie vermerken die Verlängerung bzw. Ergänzung handschriftlich direkt auf dem Originalvertrag – mit der Unterschrift beider Parteien unter der Ergänzung. Eine separate Änderungsvereinbarung entfaltet nur Wirksamkeit, wenn dort alle wesentlichen Vertragsbestandteile des ursprünglichen Pachtvertrages erneut aufgeführt werden. Das sind:

• Pachtparteien,
• genaue Flurstücksbezeichnung,
• Pachtpreis und
• Pachtdauer.

Frage: Ich habe seit 1989 Flächen gepachtet. Der Pachtvertrag wurde 1999 verlängert und endet 2019. Den 1989 vereinbarten Pachtpreis hat mein Verpächter nie angehoben, bis heute zahle ich 255 €/ha. Nun will mein Verpächter die Pacht erhöhen und pocht auf die im Pachtvertrag enthaltene Klausel, die er allerdings noch nie angewendet hat.

Dort steht: Verändern sich der Mittelwert des monatlich festgestellten Lebenshaltungskostenindex für vier Personen-Haushalte mit mittlerem Einkommen und der Erzeugerpreisindex für landwirtschaftliche Produkte zusammengerechnet und geteilt durch 2 um mehr als 10 %, soll auch die Pacht um 10 % steigen bzw. fallen. Gilt die Klausel?

Antwort: Lassen Sie zunächst überprüfen, ob die Klausel wirksam ist. Denn die automatische Veränderung des Pachtzinses aufgrund der Veränderung von Indizes bedarf eventuell sogar der Genehmigung nach dem Preisklauselgesetz. Dies wurde in der Praxis oft versäumt, dann wäre der Vertrag schwebend unwirksam.

Ist die Klausel wirksam, steigt auch der Pachtzins automatisch, wenn bestimmte Voraussetzungen (Indexer­höhung) vorliegen. Dazu bedarf es keiner weiteren Zustimmungserklärung. Anders wäre es, wenn die Indexerhöhungen laut Vertrag nur Verhandlungen auslösen sollen – dann könnte es rück­wirkend keine Anpassung geben. Bei der gegebenen automatischen Anpassung sind rückwirkend ab 1989 die Indizes zu betrachten und die Pacht bei jeder Grenzwertüberschreitung entsprechend weiter zu rechnen bis heute – so kämen Sie auf die heute zu zahlende Pachthöhe. Allerdings: Den höheren Pachtpreis kann der Verpächter nur für die Zukunft fordern und rückwirkend für höchstens drei Jahre. Denn dies ist die Verjährungsfrist für Pachtzinsen.

Frage: Ich habe von einer alten Dame vier Flächen gekauft. Ich möchte sie gleich bewirtschaften, sie sind aber zusammen in einem schriftlichen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit verpachtet, mit zwei Jahren Kündigungsfrist. Allerdings beobachte ich seit Jahren, dass eine der Flächen gar nicht vom „offiziellen Pächter“, sondern von einem anderen Landwirt bewirtschaftet wird. Ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung?

Antwort: In der Tat: Weiß der Verpächter nichts von Unterverpachtung oder Pflugtausch und ist darüber auch nichts im Pachtvertrag geregelt, ist das ein Grund zur fristlosen Kündigung.

Die Frage ist nun, ob der beobachtete Landwirt lediglich als Dienstleister für den Pächter tätig ist, was zulässig wäre, oder unzulässig als Unterpächter.

Aufdecken lässt sich dies z.B. durch Überprüfung der Agrarförderanträge des Unterpächters bzw. des Hauptbewirtschafters. Zwar besteht kein generelles Einsichtsrecht in „fremde Anträge“. Im Rahmen der Kündigung können Sie aber verlangen, diese Anträge vorzulegen, wenn die Unterverpachtung tatsächlich bestritten wird. Durch die „Fremdbewirtschaftung“ liegt hier ein hinreichender Verdacht der ungenehmigten Unterverpachtung vor.

Damit die Kündigung wegen einer unerlaubten Nutzungsüberlassung wirksam wird, müssen Sie aufpassen: Zunächst ist schriftlich und eigenhändig unterschrieben eine Abmahnung an den Pächter zu schicken. Darin weisen Sie auf den Missstand hin und fordern die Beseitigung in einer bestimmten Frist, hier z. B. bis Pachtjahresende. Ignoriert Ihr Pächter die Forderung, können Sie die Fläche nach endgültiger Kündigung sofort selbst bewirtschaften.

Frage: Ich habe im Jahr 1999 einen langjährigen Pachtvertrag abgeschlossen mit festem Pachtzins bis 2019. Obwohl wir keine Anpassungsklausel vereinbart haben, will der Verpächter die Pacht nun per Gericht erhöhen – ist das möglich?

Antwort: Tatsächlich erlaubt das Gesetz bei langfristigen Pachtverträgen mit fixierter Pacht eine Pachtanpassung (§ 593 BGB) für beide Parteien ab 2 Jahren nach Pachtbeginn. Die Hürden sind hoch: In Ihrem Fall muss Ihr Verpächter nachweisen, dass „die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis“ geraten sind. Er wird mit den gestiegenen Pachtpreisen argumentieren. Wann genau ein „grobes Missverhältnis“ vorliegt, ist aber im Gesetz bewusst nicht festgelegt.

Um eine Anpassung gegen Ihren Willen durchzusetzen, muss Ihr Verpächter auf Anpassung des Pachtvertrages beim Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – klagen. Hier wird meist ein Gutachter beauftragt, das derzeitige Niveau der Pachtpreise in ihrer Region zu ermitteln.

Kommt der Gutachter z. B. auf eine Erhöhung der Pachtpreise von mindestens 30 % in der Umgebung, würde das Gericht Ihnen eine entsprechend erhöhte Pacht vorschreiben. Allerdings muss das Landwirtschaftsgericht hier mit Sorgfalt und Augenmaß die wirtschaftlichen Verhältnisse von Verpächter und Pächter gegeneinander abwägen.

Wichtige Voraussetzung für die Pachtanpassung nach § 593 BGB ist, dass der Vertrag nach dem Landpachtverkehrsgesetz bei der örtlichen Behörde angezeigt und nicht beanstandet wurde. Hieran kann auch das Erhöhungsbegehren scheitern.

Frage: Trotz langfristigem Pachtvertrag traue ich mich schon gar nicht mehr zum Verpächter – ich befürchte, dass er mich sofort auf eine Pachterhöhung anspricht. Wie soll ich reagieren?

Antwort: Es hilft nichts: Der Verpächter sitzt auf Dauer am längeren Hebel. Versuchen Sie es eher mit der Flucht nach vorn, um den Verpächter bei Laune zu halten. Statt einer dauerhaften Pachtpreiserhöhung sind im Einzelfall auch flexible Lösungen denkbar. Beispiele:

• Haben Wetter und Produktpreise eine gute Wertschöpfung ermöglicht, überweisen manche Landwirte eine freiwillige Zahlung an den Verpächter.
• Um den Pachtpreis an die Produktpreisentwicklung zu koppeln, gibt es Klauseln, nach denen der Pachtpreis steigt, wenn sich bestimmte festgelegte Werte (Indizes) erhöhen. Teilweise wird festgelegt, dass sich der Pachtpreis dann automatisch auch um einen bestimmten Prozentsatz erhöht. Die Erhöhung der Kennwerte kann aber auch nur Auslösung für Nachverhandlungen sein.

Manchmal wird auch eine externe Stelle (Landwirtschaftskammer o. ä.) mit der Festlegung des Pachtpreises beauftragt. Einfordern muss diese Pachterhöhung der Verpächter.

• Vereinbaren lässt sich auch ein Spielraum bei der Pacht. So könnte man z. B. vereinbaren, dass bei einem Weizenpreis von 25 €/dt die Pacht bei 500 €/ha liegen soll und bei 18 €/dt bei 300 €/ha.
• Insbesondere Gesellschaften, die mit langfristigen Pachtverträgen besser kalkulieren können, binden die Verpächter teilweise sogar über festgelegte Gewinnbeteiligungen ein.

Frage: Ich habe schon lange eine Ackerfläche gepachtet, die ich vor Jahren mit Ackergras eingesät und so auch im Agrarantrag angegeben habe. Leider hat die Fläche den Ackerstatus dadurch verloren und gilt als Dauergrünland. Der Verpächter hat die Fläche gekündigt und fordert Schadenersatz für den Verlust des Ackerstatus von mir – zu Recht?

Antwort: Der Pächter muss die Fläche ordnungsgemäß bewirtschaften und in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat. Das ist hier nicht der Fall. Ihr Verpächter fordert also zu Recht die Wiederherstellung des alten Zustandes und hat Anspruch auf Schadenersatz. Voraussetzung ist allerdings, dass der Verpächter den Schadenersatz innerhalb von sechs Monaten nach Pachtende geltend macht – danach ist er verjährt.

Frage: Fristgerecht habe ich die Pacht an unseren Verpächter gezahlt. Nun fordert der neue Eigentümer der Fläche noch einmal Pacht – ich wusste aber nichts von dem Verkauf. Wie ist die Rechtslage?

Antwort: Sofern der Pächter nicht von der Verpächterseite, also dem Verkäufer der Flächen, über den Verkauf informiert wird und auch der Erwerber sich nicht rührt, ist die Zahlung der Pacht an den „alten“ Verpächter als schuldbefreiend anzusehen. Der neue Verpächter kann den Pachtzins nicht noch einmal verlangen, sondern muss sich dann eben an seinen Verkäufer halten.

Bei zukünftigen Pachtzinszahlungen sollten Sie sich als Pächter den Grundbuchauszug, aus dem sich der Eigentums-erwerb des Käufers ergibt, vorlegen lassen. Denn: Der Erwerber tritt erst mit Umschreibung im Grundbuch in das Pachtverhältnis ein. Vorher ändert sich rechtlich das Pachtverhältnis also nicht.

Frage: Demnächst läuft mein Pachtvertrag aus. Nun hat mein Verpächter mir einen vorformulierten Vertrag für eine langfristige Pacht vorgelegt, der auf alle möglichen „Eventualitäten“ eingeht. Wie kann ich mein Interesse an einer möglichst langen Pachtdauer absichern?

Antwort: Zunächst sind vorformulierte Pachtverträge stets mit Vorsicht zu genießen: Vereinbarungen, die über die Inhalte des BGB hinausgehen, wie z.B. Vorpachtrecht, Zulassung der Unterverpachtung, Zahlungsansprüche, vorzeitige Kündigungen und Verlängerungsoptionen, könnten vor Gericht schnell als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) gelten. Ihre Wirksamkeit steht vor allem in Frage, wenn nicht davon auszugehen ist, dass beide Vertragspartner den Inhalt voll verstanden und akzeptiert haben, sondern einer von Ihnen entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wurde.

Bei vorformulierten Verträgen ist es ratsam, verhandelte Änderungen handschriftlich einzufügen, um nachzuweisen, dass eine Diskussion über diese Punkte tatsächlich stattgefunden hat. Dieser Aspekt wird in der Praxis noch unterschätzt.

Um den Pachtvertrag nach Ablauf zu verlängern, ist das sogenannte Optionsrecht aus Pächtersicht die beste Variante. Der Pächter hat damit einen einseitigen Anspruch auf Verlängerung um eine bestimmte Zeit. Ein Beispieltext könnte lauten: „Vereinbart wird eine Verlängerungsoption um weitere sechs Jahre.“ Hier muss der Pächter bei Pachtende lediglich mitteilen, dass er das Pachtverhältnis verlängern will – eine Zustimmung des Verpächters ist nicht erforderlich.