Jede Hofübergabe kostet Geld – beim Notar, Grundbuchamt und eventuell beim Landwirtschaftsgericht: Wie teuer das werden kann, erklärt Notar Michael Uerlings aus Bonn.
Um Notar und Gericht kommt bei der Hofübergabe keiner herum: Nur wenn ein Notar den Vertrag beurkundet, wird er rechtlich wirksam und der Hof im Grundbuch auf den Nachfolger überschrieben. Der Gesetzgeber will damit Rechtssicherheit erreichen. Für die Familie ist der Hofübergabevertrag eine Investition in den Familienfrieden – schließlich schreibt er wichtige Ansprüche wie Altenteilszahlungen, spätere Pflegeleistungen sowie die Abfindung der weichenden Erben fest. Nach der Beurkundung durch den Notar muss der Übergabevertrag genehmigt werden. Bei Höfen im Sinne der nordwestdeutschen Höfeordnung (HöfeO) ist das jeweilige Landwirtschaftsgericht zuständig, ansonsten die nach Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) zuständige Behörde. Erst nach der Genehmigung erfolgt die Umschreibung im Grundbuch.
Geschäftswert entscheidet:
Bei den Kosten sind Notar bzw. Gericht an das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gebunden. Um die Kosten zu ermitteln, berechnet der Notar erst den „Geschäftswert“, also den Wert der übergebenen Sache. Dazu nimmt er den festgesetzten Gebührensatz für die jeweilige Leistung wie z.B. „2,0“ oder „0,5“. Die Gebühren ergeben sich dann aus der GNotKG-Gebührentabelle B. Achtung: Die Tabelle weist Nettobeträge aus, dazu kommen MwSt. sowie eventuelle Auslagen. Wer selbst nachrechnen will, findet die Tabelle unter www.topagrar.com in der Rubrik Heft+.Kostenprivileg für Landwirte:
Im Normalfall verwenden Notar und Gericht als Geschäftswert den Verkehrswert. Für Landwirte gilt bei Hofübergaben im ganzen Bundesgebiet aber eine Sonderregelung, das „landwirtschaftliche Kostenprivileg“ (§ 48 GNotKG). Es besagt: Im Zusammenhang mit der Übergabe oder Zuwendung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit Hofstelle beträgt der Wert des Vermögens höchstens das Vierfache des letzten Einheitswertes. Das entspricht grob 10 % bis 30 % des Verkehrswertes, die Gebühren sind deutlich günstiger.Allerdings ist nur der fortführungsfähige Betrieb privilegiert! Das heißt:
- Der Übernehmer muss den Betrieb unmittelbar weiterführen.
- Der Betrieb bildet unmittelbar nach Vollzug der Übergabe einen nicht unwesentlichen Teil der zukünftigen Existenzgrundlage des Inhabers. Auch Nebenerwerbsbetriebe können profitieren, hier kommt es auf den Einzelfall an.
Neben klassischen Übergabeverträgen im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge gilt das Privileg auch für gleitende Übergänge, wie z. B. die Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt, wo zwar das Eigentum übertragen wird, das Recht auf Nutzung aber beim Abgebenden bleibt. Auch Erbverträge sind privilegiert.
Das Kostenprivileg gilt aber nicht in folgenden Fällen:
- Der übertragene Hof wird nicht selbst bewirtschaftet und ist z. B. verpachtet.
- Beurkundet der Notar im Hofübergabevertrag z. B. zusätzlich ein vermietetes Wohnhaus, geht dies mit dem Verkehrswert in die Abrechnung ein. Denn das Kostenprivileg bezieht sich nur auf das hofgebundene Vermögen.
- Ein Ehevertrag, der mit einem Erbvertrag mitbeurkundet wird, ist seit Inkrafttreten des neuen GNotKG nicht mehr privilegiert. Erb- und Ehevertrag gelten heute als zwei Verträge.
- Für Gesellschaften wie OHG oder KG gibt es kein Kostenprivileg, die Notarkosten ergeben sich aus dem Verkehrswert des Betriebes.
Wie gerechnet wird:
Dreh- und Angelpunkt für die Höhe der Gerichts- und Notarkosten ist also der Geschäftswert. Auch wenn ein Betrieb privilegiert ist, kommt aber längst nicht immer nur der 4-fache Einheitswert als Geschäftswert zur Anwendung. Denn das Kostenprivileg hat eine Sonderregelung: Übernimmt der Hofnachfolger im Zuge der Hofübernahme Gegenleistungen, die den 4-fachen Einheitswert übersteigen, gilt deren Wert als Grundlage. Solche Gegenleistungen sind z. B.:- zu übernehmende Grundschulden und abzugebende Schuldanerkenntnisse,
- der Wert eines Wohnungsrechtes,
- das Baraltenteil, etwa eine Rente,
- die Begräbnis- und Grabpflegekosten,
- Wert evtl. Pflegeverpflichtungen,
- Wert des Pflichteilsverzichts des Hof-erben bezüglich des außerlandwirtschaftlichen Vermögens,
- Abfindungen an Geschwister.
Bei hohen Gegenleistungen, z. B. durch hohe Altenteils- oder Schuldenbelastungen, ist also mit steigenden Notarkosten zu rechnen!
Oft kommt die Frage auf, inwiefern Schulden vom maßgeblichen Geschäftswert abzuziehen sind. Kein Abzug von Schulden ist erlaubt bei der Geschäftswertermittlung gemäß landwirtschaftlichem Kostenprivileg (§ 48 GNotKG). Auch sonst mindern Verbindlichkeiten, die auf einer Sache ruhen, den Geschäftswert nicht. So berechnet z. B. das Grundbuchamt auch dann eine Gebühr für die Umschreibung, wenn ein Grundstück hoch belastet ist. Ausnahmen gibt es etwa bei Ehe- oder Erbverträgen, dort können Schulden bei der Berechnung des Geschäftswerts eine Rolle spielen.
Gebühren sparen?
Für die Beurkundung des Hofübergabevertrages ist der Notar zwingend vorgeschrieben. Theoretisch kann der Notar Ihnen aber nach Beurkundung eine Ausfertigung des Vertrages in die Hand drücken und sie vollziehen ihn selbst.So können Sie z.B. die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bei der zuständigen Behörde bzw. dem Gericht einholen. Beauftragen Sie den Notar mit der Einholung einer Genehmigung, rechnet er dafür eine sogenannte Vollzugsgebühr ab. Sie beträgt 50 €, wenn der Notar keine weitere Vollzugstätigkeit erledigt. Gibt es weitere Vollzugstätigkeiten, fällt dafür eine Gebühr von 0,5 an, bezogen auf den jeweils zu ermittelnden Geschäftswert. Die Zustimmung der Bank zur Übernahme der Schulden durch den Hofnachfolger holt der Notar auf Wunsch ein, auch hier können Sie aber durchaus selbst tätig werden.
Wer Gebühren durch eigenen Einsatz sparen möchte, sollte klären, was dafür nötig ist, den Notar fragen, ob sich das wirklich lohnt und er sollte es können. Bedenken Sie, dass der Notar Routine in der Erledigung derartiger Geschäfte hat. Das ist vor allem von Vorteil, wenn es eilt oder wenn die andere Vertragspartei ein Interesse an der zügigen und neutralen Abwicklung hat.
Landwirtschaftsgericht: Mehrkosten bei Höferecht
Unterliegt Ihr Betrieb der Höfeordnung, müssen Sie sich den Hofübergabevertrag vom Landwirtschaftsgericht (Amtsgericht) genehmigen lassen. Das Gericht prüft die Belange des Grundstückverkehrsgesetzes und ersetzt damit die Genehmigung der Behörde. Der Richter kann auch überprüfen, ob der Hof die vereinbarten Altenteilsleistungen mit der Barrente und die Abfindung der weichenden Erben tragen kann.
Mit dem neuen GNotKG sind seit dem 1.8.2013 die Gebühren für diese Genehmigung drastisch gestiegen. Hinzu kommt, dass die Gerichte in der Erstanwendung des neuen Gesetzes wegen unklarer Formulierungen teilweise eine 2,0-Gebühr forderten und so Rechnungen in Höhe von mehreren Tausend Euro an die Landwirte ergingen, vor allem in Nordrhein-Westfalen. Mittlerweile haben mehrere Oberlandesgerichte geurteilt, dass die Genehmigung des Landwirtschaftsgerichts statt der 2,0- nur die 0,5-Gebühr kosten darf:
- So stellte ein niedersächsisches Amtsgericht für einen 25 ha großen Betrieb mit einem Einheitswert von 26 000 € zunächst eine Rechnung von 2 052 €. Der betroffene Landwirt klagte, die Richter des Oberlandesgericht (OLG) Celle gaben ihm recht und setzten den Gebührensatz auf 0,5 statt 2,0 fest (Az.: 7 W 15/15 (L)).
- Auch das OLG Hamm kommt zum Schluss, dass die 2,0-Gebühr dem Willen des Gesetzgebers nicht entspreche. Durch die hohe Gebühr entstünde zudem ein Anreiz, die Höfe aus der Höfeordnung zu nehmen (Az.: 15 W 13/15).
Tipp: Haben Sie Ihren Betrieb zur Weiterbewirtschaftung nach dem 1.8.2013 übergeben, sollten Sie Ihren Gerichtskostenbescheid daraufhin überprüfen, ob tatsächlich nur eine 0,5-Gebühr zur Anwendung kam. Wurde Ihnen eine 2,0-Gebühr berechnet, können Sie auch jetzt noch Rechtsmittel gegen diese Rechnungen einlegen.
Raus aus der Höfeordnung?
Auch bei Anwendung einer 0,5-Gebühr sind die Kosten für die Genehmigung des Hofübergabevertrages nach dem 1.8.2013 deutlich gestiegen. Um die Kosten zu umgehen, überlegen manche, vor der Hofübergabe aus der Höfeordnung auszusteigen. Dazu einige Hinweise:- Sie sparen die Genehmigungskosten beim Gericht. Die Genehmigung des Übergabevertrages übernimmt bei Höfen ohne Hofvermerk die nach Grundstückverkehrsgesetz zuständige Behörde zu moderaten Kosten oder kostenfrei.
- Notarkosten lassen sich sparen, wenn Sie die Löschung des Hofvermerkes beim Landgericht selbst beantragen. Allerdings muss der Notar Ihre Unterschrift unter der Hofaufgabeerklärung beglaubigen, bevor Sie diese beim Gericht abgeben. Dafür fällt eine Beglaubigungsgebühr an.
Vor der „Flucht“ aus der Höfeordnung ist aber wichtig zu wissen:
- Auch die Löschung des Hofvermerkes im Grundbuch löst eine 0,5-Gebühr bezogen auf den einfachen Einheitswert aus, entschied das Oberlandesgericht Celle (Az.: 7 W 1/15 (L)).
- Ist der Hofvermerk gelöscht, gilt für den Übernehmer nicht mehr die günstige Höfeordnung, sondern es wird nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) vererbt. Den Geschwistern entgehen die Abfindungs- und Nachabfindungsansprüche aus der Höfeordnung, etwa wenn der Nachfolger kurz nach Übernahme Land verkauft oder landwirtschaftsfremde Nutzungen eintreten.
- Auf der anderen Seite bietet das BGB höhere Abfindungen und möglicherweise erhebliche Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche, insbesondere wenn der Übergeber innerhalb von 10 Jahren nach der Hofübergabe stirbt. Da muss sich die Familie schon „ganz schön einig sein“, wenn der Hofnachfolger den Austritt aus der Höfeordnung nicht bereuen soll. Natürlich kann man im Vorfeld Verträge abschließen, die ein Ergebnis ähnlich dem der Höfeordnung erzielen, aber auch sie lösen Notar- und meist auch Rechtsanwaltskosten aus.
- Sie können den Betrieb gegen entsprechende Gebühr auch wieder in die Höferolle eintragen lassen.
- Steuerlich hat die Ein- und Austragung des Hofvermerks im Grundbuch keine Auswirkungen.
