Wenn Sie Renovierungskosten steuerlich geltend machen, können schnell Konflikte mit dem Finanzamt entstehen. Der entscheidende Punkt ist, Erhaltungsaufwand und nachträgliche Herstellungskosten korrekt zu unterscheiden:
Herstellungskosten: Diese Kosten müssen Sie über die Nutzungsdauer abschreiben. Dazu gehören Maßnahmen, die die Beschaffenheit einer Immobilie grundlegend verändern oder den Nutzwert erheblich steigern. Ein typisches Beispiel ist die Erneuerung von mindestens drei der folgenden Bereiche: Elektroinstallation, Heizung, Sanitär oder Fenster. Besonders wichtig wird diese Regelung, wenn Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb eines Gebäudes umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen vornehmen. Übersteigen die Kosten 15 % des ursprünglichen Kaufpreises (ohne Mehrwertsteuer), müssen Sie diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten erfassen und über bis zu 50 Jahre abschreiben. Dies gilt sowohl für private als auch betriebliche Immobilien. Achten Sie dabei auf den genauen Beginn der Dreijahresfrist: Diese startet nicht mit dem Datum im Kaufvertrag, sondern mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, also in der Regel, wenn Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen.
Erhaltungsaufwand: Im Gegensatz dazu können Sie Erhaltungsaufwand sofort als Betriebsausgabe oder Werbungskosten absetzen. Diese Ausgaben verändern die wesentliche Art des Gebäudes nicht, sondern halten es in einem ordnungsgemäßen Zustand. Der Vermögenswert bleibt stabil, und Ihre Mieteinnahmen verändern sich nicht wesentlich (Finanzgericht München, Urteil vom 2.6.2022, Az.: 11 K 133/22; Bundesfinanzhof, Beschluss vom 14.3.2023, Az.: IX B 60/22).
Wenn Sie bei der Unterscheidung unsicher sind, ziehen Sie Ihren Steuerberater zu Hilfe, um späteren Streit zu vermeiden.
