Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt
Der aktuelle Situationsbericht des DBV listet wieder die Pacht- und Kaufpreise im Schnitt je nach Bundesland auf. Außerdem nennt er Zahlen, wieviel Fläche den Bewirtschafter wechselte.
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Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Für 2021 lagen bei Erstellung des DBV-Situationsberichtes noch keine Angaben vor.
Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer in 2020 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %.
Der prozentuale Preisanstieg fiel 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 % gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt.
Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer, so der DBV weiter. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 % weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen.
Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche 0,5 % aus. Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.
An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.
Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.
Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.
Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte.
In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen.
Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %. Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (plus 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).
Nach zuletzt für 2020 vorliegenden Angaben sind von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands rund 16,6 Mio. ha gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.
Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück
Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.
In den einzelnen Bundesländern variierte der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab.
Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit z. B. über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.
Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes, so der DBV weiter.
Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.
Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 €/ha, während er bei Dauergrünland nur bei 198 €/ha lag.
Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 €/ha gezahlt.
Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt.
Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 €/ha an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.
2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 €/ha landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 €/ha und bei Dauergrünland bei 198 €/ha. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.
Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht das Saarland
Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 €/ha war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 €/ha) und Schleswig-Holstein (460 €/ha).
Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 €/ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 €/ha deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.
Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 €/ha gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €/ha. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 €/ha. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 €/ha Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 €/ha) zurück.
Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.
Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.
Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle.
Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmende kostenträchtige Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.
Situationsbericht
