Über wichtige Klauseln und Fallen bei Windpachtverträgen informiert Aina Bocksteger.

Pachtverträge zwischen Landwirten und Windparkprojektierern sind nicht ohne Konflikte: Beide Vertragspartner wollen ihre eigenen Interessen gewahrt sehen. Dabei treffen häufig unerfahrene Grundstückseigentümer auf professionelle Projektierer bzw. Windparkbetreiber. Daher ist es nicht immer einfach, einen fairen Vertrag zu gestalten. Worauf Landwirte bei den Verträgen achten sollten, erläutern wir in diesem Beitrag. Er entstand auf Basis des Seminars „Aktuelle Fragen der Erneuerbaren Energien“ an der Hochschule Kehl.

Wie ein Blick in die Praxis zeigt, sind die Verträge heute stark standardisiert. Das bedeutet, dass der Grundaufbau der Verträge fast immer identisch ist. Die Ausgestaltung der einzelnen Klauseln und Nebenpflichten fällt jedoch in der Praxis unterschiedlich aus. Folgende Abschnitte sollte der Vertrag enthalten:

• Vertragsgegenstand (u.a. Einzelheiten zum Grundstück),
• Vertragslaufzeit,
• Sicherung,
• Verpächterpfandrecht,
• Haftung,
• Pachtentgelt,
• Entschädigung,
• Rückbau der Anlagen,
• Übertragung auf Dritte.

Vertragsgegenstand:

Außerdem sollten Sie mit dem künftigen Betreiber hier die Leistungen beschreiben, die Bestandteil des Vertrages sein sollen. Ein Beispiel hierfür sind Mobilfunkanlagen, für deren Betrieb der Betreiber den Standort untervermieten und dadurch zusätzliches Entgelt erhalten kann. Ein anderes Beispiel wäre der Bau eines neuen Weges.

Des Weiteren ist zu Beginn des Vertrages zu definieren, wie und in welchem Umfang der spätere Anlagenbetreiber Ihr Grundstück beanspruchen darf. Hierzu zählen:

• Errichten, betreiben und unterhalten der Windenergieanlagen mit Angabe der Leistung in Megawatt (MW),
• einrichten eines „Schutzbereiches“ als ständige Arbeits- und Montagefläche, einschließlich Kranstellfläche,
• Bodenuntersuchungen, Vermessungen und Errichtung erforderlicher Messeinrichtungen,
• Verlegen von unterirdischen, elektrischen Anschlussleitungen, ebenso wie Telekommunikationsleitungen zur Steuerung und Überwachung der Windräder,
• Bau oder Ausbau vorhandener Wege, soweit für die Zuwegung erforderlich.

Im Vertrag sollte generell der Zusatz enthalten sein, dass alle Maßnahmen, die dem Betreiber in dem Vertrag gestattet sind, auch ausschließlich auf dessen Kosten erfolgen, z.B. der Rückbau von Zuwegungen für Schwertransporte.

Vertragslaufzeit:

Während der regulären Laufzeit wird der Betreiber Ihnen eine ordentliche Kündigung nicht gestatten. Anders ist das bei einem Sonderkündigungsrecht. Das ist möglich, wenn:

• der Betreiber nicht rechtzeitig zahlt,
• dieser auch nach Ablauf einer Frist die nötigen Sicherheitsleistung (für Rückbau- und Rekultivierungsmaßnahmen der Anlage) nicht nachweisen kann oder
• er keine Haftpflichtversicherung in Höhe von mind. 10 Millionen Euro (gängiger Betrag) vorlegt.

Gerade der letzte Punkt ist für Sie als Grundstückseigentümer sehr wichtig. Denn ansonsten können Sie bei einem Schaden als Eigentümer des Grundstückes haftbar gemacht werden. Ebenfalls sollten Sie vertraglich festhalten, dass der Betreiber bei Kündigung oder Beendigung des Vertrages keinen Anspruch auf Rückerstattung der Entgelte, Entschädigungen oder Zahlungsverpflichtungen hat.

Des Weiteren ist zu beachten, dass sich die Banken meist ein „Eintrittsrecht“ zusichern. Daher sollten Sie bei beabsichtigter Kündigung unverzüglich das finanzierende Kreditinstitut unterrichten, damit dieses dann von seinem Recht Gebrauch machen kann.

Noch ein weiterer Punkt ist wichtig: Wenn Ihre Fläche, über die Sie den Pachtvertrag abgeschlossen haben, gar nicht für die Errichtung oder den Betrieb von Windenergieanlagen genutzt wird, können Sie über eine Klausel sicherstellen, dass der Pachtvertrag dennoch fortbesteht. Wenn Sie Ihr Eigentum bereitstellen und die im Vertrag festgelegten Pflichten beachten, haben Sie weiterhin einen Anspruch auf die jährliche Pachtzahlung.

Grundbucheintrag:

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist zumeist auf 30 Jahre befristet. Das entspricht in etwa den 20 Jahren Vertragslaufzeit sowie zweimaliger Verlängerung um jeweils fünf Jahre.

Diese Dienstbarkeit muss auch für den Fall eines Betreiberwechsels noch gültig sein. Aus diesem Grund wird zusätzlich zu der o.g. beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen, dass das Recht auch auf Dritte übergeht. Damit wären Sie als Grundstückseigentümer verpflichtet, bei einem Betreiberwechsel die beschränkte persönliche Dienstbarkeit auf den neuen Betreiber zu übertragen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) haben Sie als Verpächter normalerweise das Recht, bei Bedarf auf die Anlage des Pächters zurückzugreifen, z.B. wenn der Pächter seinen Forderungen nicht nachkommt. In Windpachtverträgen findet sich aber häufig eine Klausel, mit der dieses Pfandrecht außer Kraft gesetzt wird. Dies dient in allererster Linie dazu, Sicherheitsbedenken der Bank auszuräumen.

Haftungsausschluss:

• Der Betreiber übernimmt das Grundstück in dem ihm bekannten Zustand. Als Grundstückseigentümer müssen Sie also Größe, Güte, Beschaffenheit und Eignung nicht zusichern.
• Der Betreiber übernimmt während der Bauphase die Verkehrssicherungspflicht der von ihm errichteten Anlage und der von ihm genutzten Wege. In der Praxis ist das eine der wichtigsten Vertragspflichten des Betreibers.
• Nach Abschluss der Bauphase wird diese Pflicht auf die Wege, die ausschließlich zur Errichtung der Windenergieanlage angelegt wurden, beschränkt. Zusätzlich übernimmt der Betreiber die Gefährdungshaftung.
• Der Betreiber ist verpflichtet, die Anlage mit Eissensoren der neuesten Generation auszustatten, die ein Abschalten der Anlage bei Vereisung garantieren und somit Eisabwurf verhindern sollen.
• Der Betreiber haftet gegenüber dem Grundstückseigentümer sowie dessen Bediensteten für jeden von ihm verschuldeten Schaden, der im Zusammenhang mit Betrieb der Anlage, durch die Anlage selbst oder bei Benutzung der Wege entsteht. Das Gleiche betrifft Schäden, die der Energieversorger beim Anschluss der Anlage verursacht.
• Verletzt der Betreiber diese Pflichten, übernimmt er die Prozesskosten, die gegenüber dem Grundstückseigner erhoben werden.
• Der Grundstückseigentümer und dessen Erfüllungsgehilfen haften nicht für Schäden, die bei Tätigkeiten in der Land- und Forstwirtschaft verursacht werden, sofern die Schäden nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt werden.
• Der Betreiber sollte eine Haftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von 5 Mio. € je Schadensfall und mindestens 10 Mio. € insgesamt je Jahr abschließen, die die Haftung für Waldbrände einschließt.

Pachtzahlung:

• Fester Anteil am Ertrag der Wind-energieanlage, bemessen an der Leistung der Anlage, d.h. jedes Jahr wird ein Entgelt der gleichen Höhe ausbezahlt.
• Eine vereinbarte Mindestsumme pro Jahr, zu der eine prozentuale Beteiligung an der Einspeisevergütung hinzukommt. Häufig wird in den Pachtverträgen ein in regelmäßigen Abständen ansteigendes Entgelt vereinbart.

In der Praxis ist am meisten verbreitet: Eine Grundvergütung plus prozentuale Einspeisevergütung, auf welche die Grundvergütung angerechnet wird. Bei dieser Variante profitiert der Grundstückseigentümer mehr. Denn in schlechten Jahren hat er dadurch zumindest die vereinbarte Grundpacht und vielleicht nur eine kleine Beteiligung „oben drauf“, in guten Jahren aber kann sich die prozentuale Beteiligung (auch nach Abzug der Grundpacht) richtig lohnen.

Aus Ihrer Sicht als Grundstückseigentümer ist wichtig, auch schon Regelungen für ein Entgelt vor Inbetriebnahme der Anlage im Vertrag zu verankern. Denn zwischen dem Abschluss des Pachtvertrages und der Inbetriebnahme der Anlage kann eine erhebliche Zeitspanne liegen. Hier sind verschiedene Regelungen denkbar. Meist wird jedoch eine einmalige Zahlung ab Vertragsbeginn bis zur Inbetriebnahme vereinbart.

Entschädigungen:

• Wenn beim Bau einer Windenergieanlage im Wald Bäume abgeholzt werden müssen, ist eine Entschädigung von 2 Euro/m2 gerodeter Fläche üblich. Von großer Bedeutung ist hier für den Grundstückseigentümer der Einschub einer Klausel, die eine Entschädigungszahlung auch für den Fall garantiert, dass abgeholzte Flächen nicht für die Errichtung einer Anlage genutzt werden.
• Beim Verlegen der erforderlichen Leitungen zwischen den Anlagen oder zur Übernahmestation beträgt die Entschädigung derzeit ca. 1,50 Euro pro laufenden Meter Leitungstrasse.
• Eine Entschädigung ist auch fällig, wenn eine Ertragsminderung dadurch entsteht, dass z.B. Kabel in der Erde verlegt werden, und Sie die Fläche anschließend wieder landwirtschaftlich nutzen wollen.

Sie sollten auch beachten, dass eine Rückerstattung oder Anrechnung geleisteter Entschädigungen bei Rückbau von Anlagen ausgeschlossen ist.

Im Übrigen sind auch die Zahlungsfristen, die Höhe der Mahngebühren sowie die Übernahme der Steuerlast im Vertrag zu regeln. -neu-