Auch wenn es sich „nur“ um einen Pachtvertrag handelt: Wer Flächen für Freiflächenphotovoltaik (Freiflächen-PV) verpachten möchte, sollte sich dringend beraten lassen, riet Rechtsanwalt John Booth beim 12. Symposium Agrarrecht der Kanzlei Geiersberger Glas & Partner mbH am 9.3.2023 in der Stadthalle Rostock und hatte für die rund 350 Gäste interessante Informationen im Gepäck.

Booth wies auf erhebliche steuerliche Auswirkungen von Vertragsfehlern, die die Wirtschaftlichkeit der Verpachtung nachträglich komplett über den Haufen werfen können.

Andere Bewertung für Freiflächen-PV

Sobald ein Bebauungsplan aufgestellt wird oder – soweit für nach § 35 BauGB privilegierte Freiflächen-PV entlang von zweigleisigen Schienen bzw. Autobahnen eine Baugenehmigung erteilt wird, ändert sich die Bewertung der Grundstücke. Diese Flächen zählen dann nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (luf), sondern aufgrund der Nutzungsänderung zum Grundvermögen. Zudem fallen die Grundstücke nicht mehr in das von der Erbschafts- und Schenkungssteuer verschonte erbschaftssteuerrechtliche Betriebsvermögen.

Rechtsanwalt Booth machte keine Hoffnung, dass sich an dieser Bewertung kurzfristig etwas ändert und Freiflächen-PV-Anlagen luf-Flächen bleiben können. Lediglich bei Agri-PV-Anlagen, die viel Fläche für eine landwirtschaftliche Nutzung lassen, bleibt die betreffende Fläche im luf-Vermögen.

Dramatische Erbschafts-/Schenkungssteuerlasten im Mio.-Bereich

Welche dramatischen Folgen es haben kann, wenn man einen Pachtvertrag ohne Beachtung der Folgen für die Erbschaftssteuer unterschreibt, zeigte Rechtsanwalt Booth in einer Beispielrechnung auf: Mit Freiflächen-PV bebauter Grundbesitz sind nach Auffassung der Landesfinanzverwaltungen mit dem hälftigen Wert der Gewerbeflächen der Region anzusetzen. Nimmt man hier als Beispiel 25 €/qm läge der Wertansatz bei z.B. 30 ha 7,5 Mio. €. Das würde für Verwandte ersten Grades in Klasse 1 eine Erbschaftssteuer mit Freibetrag von 1,633 Mio. € auslösen!

Schon im Pachtvertrag steuerlichen Belastungen vorbeugen

Solche drastischen Zahlungen lassen sich vermeiden, indem der Verpächter Mitunternehmer wird. In diesem Fall werden die Grundstücke Sonderbetriebsvermögen der PV-Gesellschaft und sind erbschaftsteuerrechtlich wieder als begünstigtes Betriebsvermögen anzusehen. Dies ist aber nur möglich, wenn die Betreibergesellschaft in Form einer Personen(handels-)gesellschaft, sinnigerweise in Form einer KG geführt wird und die Beteiligung eine echte Mitunternehmerschaft darstellt.

Achten Sie außerdem darauf, dass keine gewerbesteuerrechtlichen Nachteile entstehen! Denn die Gewerbesteuer der Gesellschaft wird unter Hinzurechnung der Leistungen an die Gesellschafter, also auch der Pachten berechnet. Es muss darauf geachtet werden, dass die Gewerbesteuer entsprechend der Beteiligungsquote ohne Berücksichtigung der Sonderleistungen an einzelne Gesellschafter verteilt wird, um die Anrechenbarkeit mit der jeweiligen Einkommensteuer, die nur im Verhältnis der gesellschaftsrechtlichen Regelungen erfolgen kann, für den Grundstückseigentümer in vollem Umfang zu erhalten.

Achtung, wenn die Hofübergabe noch nicht lange her ist!

Aufpassen heißt es außerdem, wenn Sie als Hofübernehmer die Fläche erst vor fünf bzw. sieben Jahren als verschontes luf-Vermögen übernommen haben. Verpachten Sie dann ohne weitere Regelungen die Flächen für eine Freiflächen-PV, könnte diese Umnutzung sofort zu einer nachträglichen Erbschaftssteuerbesteuerung führen.

Übrigens: Ertragssteuerlich bleiben die Flächen auch weiterhin im Betriebsvermögen des jeweiligen Landwirtschaftsbetriebes, wenn nicht mehr als 10 % der Betriebsfläche verpachtet wurden. Würden mehr als 10 % verpachtet, bedarf es im Vertrag und nach Möglichkeit auch im B-Plan klarer Regelungen, dass die Flächen nach Rückbau wieder landwirtschaftlich (nicht zwingend als Acker) nutzbar sein sollen. Die Pachterlöse zählen dann zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft.