Interview

Pachtverträge: Gehen Sie mutig in Verhandlungen!

Der Windenergie-Berater Max Wendt optimiert Wind-Pachtverträge für Grundstückseigentümer. Er erklärt, wo er Risiken für Landwirte sieht.

Welche Fehler können Landwirte bei Vertragsverhandlungen mit Windparkprojektierern machen?

Wendt: Ein großes Konfliktpotenzial liegt darin, dass der Projektentwickler gegenüber dem Landwirt einen enormen Wissensvorsprung hat. Für den Landwirt ist das Verfahren fachfremd und abstrakt. Die Projektentwickler wissen das. Gleichzeitig kennen sie auch die angespannte Situation der Landwirte. Sie wollen diese zu einer möglichst zeitnahen Vertragsunterschrift bewegen. In der Hoffnung auf den versprochenen baldigen Geldsegen unterschreiben drei von fünf Landwirten Pachtverträge, ohne sie vorher genauer zu hinterfragen. Eine schnelle Unterschrift beschleunigt aber weder das Projektentwicklungsverfahren noch erhöht es die Realisierungswahrscheinlichkeit der Windkraftanlage auf dem Grundstück. Denn bei einem Vertragsangebot handelt es sich nur um ein unverhandeltes Erst-Angebot.

Worauf sollte der Grundstückseigentümer bei der Verhandlung der wirtschaftlichen Parameter seines Pachtvertrages achten?

Wendt: Mit einer Betriebszeit von rund 25 Jahren ist ein Windpark für den Landwirt ein Thema, das auch die nächste Generation betrifft. Dieser Aspekt muss in die Ausgestaltung des Vertrages einfließen. Sinnvoll ist hier zum Beispiel eine angemessene Pachtsteigerung alle fünf bis zehn Jahre. Das wirkt auch inflationsbereinigend. Außerdem sollten beide Partner schon zu Beginn der Verhandlung den vollständigen Rückbau des Fundaments regeln. Der Grundstückseigentümer sollte sich auch vom Projektentwickler eine Kostenübernahmeerklärung für die juristische Beratung ausstellen lassen. Ein weiterer Verhandlungsbaustein sollte das Mindestnutzungsentgelt, also der Hauptteil der Pacht sein, der vorzugsweise pro Quartal statt jährlich gezahlt werden sollte. Das verbessert die unterjährige Liquidität des landwirtschaftlichen Betriebs erheblich. Ebenfalls ist es wichtig, eine angemessene Umsatzbeteiligung für den Standort anzusetzen. Das ist der entscheidende Hebel für die finale Pachthöhe.

Wie kann ich abschätzen, ob diese Beteiligung fair ist?

Wendt: Das ist nicht einfach, die Umsatzbeteiligung unterschätzen viele Landeigentümer leider häufig. Denn es handelt sich hierbei um eine abstrakte Prozentzahl im Vertrag. Hier sollten Sie sich in jedem Fall externe Unterstützung mit ins Boot holen.

Daneben sollten beide Partner im Vertrag auch spürbare Bereitstellungsentgelte festsetzen. Denn dem Projektentwickler ist es etwas wert, dass Sie den Vertrag unterzeichnen. Aber auch hier gilt, dass Sie dieses Angebot zunächst einmal als ein Erst-Angebot betrachten sollten. Zudem können Sie mit dem Projektierer auch ein Bereitstellungsentgelt vereinbaren, wenn die Genehmigung nach BImSchG vorliegt oder wenn die Windkraftanlage in Betrieb geht. Diese Summen sollten jedoch nicht als Pachtvorauszahlung definiert, sondern immer „on top“ gezahlt werden.

Hierbei gibt es vielerlei Gestaltungsmöglichkeiten. Sie sollten sich immer wieder bewusst machen, dass zunächst einmal der Projektentwickler den Grundstückseigentümer braucht – nicht umgekehrt.

Wann kann ich die Konditionen meines Vertrages (neu) verhandeln?

Wendt: Vom Vertragsschluss bis zum geplanten Baubeginn vergehen oft viele Jahre. Die technischen und ökonomischen Veränderungen während dieses Zeitraums sind enorm. So geschieht es regelmäßig, dass ein Vertrag unterzeichnet wurde, der Projektentwickler in den darauffolgenden fünf Jahren jedoch keine Genehmigung erzielen konnte und schließlich ein Folge-Vertrag abgeschlossen werden muss. Sie haben also alle fünf Jahre wieder die Chance, die Pachtkonditionen an das neue Marktniveau anzupassen.

Üblicherweise kommt der Projektentwickler im Falle eines auslaufenden Vertrages wieder auf den Grundstückseigentümer zu. Sollte dieser Fall eintreten und der Landeigentümer mittlerweile ein gutes Gespür für die Realisierbarkeit seines Windprojekts haben, rate ich in jedem Fall dazu, dass neue Vertragsangebot in Ruhe zu prüfen bzw. prüfen zu lassen. In fünf Jahren kann sich eine Menge tun – es gibt neue Anlagentypen, neue Vergütungsmodelle und Zusatzerlöspotenziale, ganz zu schweigen von neuen rechtlichen Rahmenbedingungen, auf die Sie Acht geben müssen.

Kann auch der Projektierer Interesse an Neuverträgen haben?

Wendt: Auch er kann auf einen neuen Pachtvertrag pochen, wenn sich die Rahmenbedingungen des Windprojekts geändert haben, z.B., weil eine größere Windkraftanlage errichtet werden soll und nun eine Vertragsanpassung notwendig wird. Oder wenn ein bestehender Windpark repowert werden soll. Sie sollten in diesem Fall das neue Vertragsangebot als Basis für künftige Verhandlungen auf Augenhöhe nutzen. Denn die Chance für weitere Vertragsoptimierungen kommt so schnell nicht wieder.

Für den Einzelnen bedeutet ein Windenergiestandort auf der eigenen Fläche einen enormen Mehrerlös. Allerdings schürt das auch oft Neid unter den Nachbarn. Welche Lösung gibt es hier?

Wendt: Als Grundstückseigentümer bei einem Windprojekt berücksichtigt zu werden, ist in etwa mit einem Lotteriespiel vergleichbar. Die Wahrscheinlichkeit, dass am Ende wirklich eine Anlage auf den eigenen Flächen steht, ist erst einmal sehr gering – soweit die Ausgangslage. Davon sollte man sich natürlich nicht abschrecken lassen, sondern mutig und selbstbewusst in die Verhandlungen einsteigen. Um ein „rundes“, also auch aus sozialer Sicht nachhaltiges Projekt zu schaffen und den Burgfrieden im Dorf zu wahren, kann ein Teil der Erlöse auch auf die Fläche des Windparks gepoolt werden, wodurch alle Grundstückseigentümer ihrem Flächenanteil gemäß vergütet werden. Des Weiteren können Sie festhalten, dass ein Teil der Windpacht an örtliche Vereine gespendet wird. Als Landwirt können Sie diese Spendensumme wiederum steuerlich geltend machen. Das Ziel ist es, hier eine Win-Win-Situation für das ganze Dorf zu kreieren. Das schafft von Anfang an Akzeptanz und Nähe, besetzt das Thema positiv – und ebnet auch den Weg für zukünftige Windparks sowie Repowering-Projekte.

Woran erkennt der künftige Verpächter das beste Angebot, wenn mehrere auf dem Tisch liegen?

Wendt: Augenscheinlich erst einmal an dem höchsten Mindestnutzungsentgelt. Nur sollten Sie hier dringend auf das Kleingedruckte achten. Dadurch werden zunächst groß wirkende Pachtsummen schnell relativiert. Bei der Inbetriebnahme der Windenergieanlage und der ersten Pachtzahlung sorgt das dann regelmäßig für Unverständnis und Ärger bei den Landwirten, da diese oftmals erst dann die Berechnung der Pachtsumme in Gänze nachvollziehen können.

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