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Um­­nutzung landwirtschaft­licher Gebäude

Außenbereich: So meistern Sie die Hürden

Im Außenbereich sind die Vorschriften für die Um­­nutzung landwirtschaft­licher Gebäude besonders streng. Herr Sauer erläutert, wie Sie trotzdem zur begehrten Baugenehmigung kommen.

Lesezeit: 9 Minuten

Im Außenbereich sind die Vorschriften für die Um­­nutzung landwirtschaft­licher Gebäude besonders streng. Stephan Sauer erläutert, wann und wie Sie trotzdem zur begehrten Baugenehmigung kommen.

Die erste Voraussetzung für die Umnutzung ist: Das Gebäude, das Sie umnutzen wollen, muss in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit Ihrer Hofstelle stehen. Das heißt: Es muss mit den übrigen Gebäuden eine Betriebseinheit bilden oder gebildet haben und eine räumliche Nähe zur Hofstelle besitzen. Dies wäre z.B. bei einer Entfernung von 300 m zur Hofstelle nicht der Fall.

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Eine Hofstelle liegt im rechtlichen Sinne nur dann vor, wenn neben Wirtschaftsgebäuden auch ein landwirtschaftliches Wohngebäude vorhanden ist.

Für das Gebäude selbst gelten zwei weitere Bedingungen:

Es muss von der Substanz her erhaltenswert sein. Das heißt: Eine Umnutzung wird nicht mehr genehmigt, wenn das Gebäude bereits verfallen oder gar eine Ruine ist.

Auf der anderen Seite darf das Gebäude auch nicht zu „jung“ sein. Seine Errichtung muss mindestens sieben Jahre zurückliegen.

„Schwarzbau“ fliegt auf

Außerdem darf es sich nicht um einen „Schwarzbau“ handeln, das Gebäude muss also zulässigerweise errichtet worden sein. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Nicht-Landwirte sich im Außenbereich eine Privilegierung „erschummeln“.

Zulässigerweise errichtet heißt: Entweder muss für das Gebäude eine formelle Baugenehmigung vorliegen. Oder es muss „materiell rechtmäßig“ (konform zu den geltenden Bauvorschriften in der Vergangenheit) errichtet und genutzt worden sein. Ein materiell rechtmäßig errichtetes Gebäude kann zum Beispiel ein 200 Jahre alter Stall sein.

Wenn Sie ein Wirtschaftsgebäude umnutzen wollen, wird die Genehmigungsbehörde also immer prüfen, ob die bisherige Nutzung genehmigt bzw. rechtmäßig war. Als Bauherr trifft Sie dafür die Beweispflicht. Problematisch kann es werden, wenn ein an sich genehmigtes Gebäude baulich so verändert wurde, dass es rechtlich als „ein anderes Gebäude“ einzustufen ist. Dann ist der Bestandschutz durch die frühere Baugenehmigung möglicherweise erloschen.

Scheune als Stall genutzt

Hierzu ein Beispiel: Sie haben eine als Lager genehmigte Scheune als Stall genutzt und dafür auch Um- oder Anbauten vorgenommen. Dann gilt die alte Baugenehmigung nicht mehr. Strenge Behördenvertreter kommen vielleicht sogar zu dem Schluss, dass Sie durch die Einstallung der Tiere die alte Nutzung dauerhaft aufgegeben haben. Dann dürfen Sie nicht darauf hoffen, ohne weiteres auf den Stand der alten Baugenehmigung zurückkehren zu können.

Solche Probleme tauchen häufig z.B. bei Scheunen im Außenbereich auf. Durch ungenehmigte Umbauten wurde der Bestandschutz teilweise so weit ausgehöhlt, dass Sie das Gebäude am Ende weder umnutzen noch weiter als Scheune nutzen können. Im schlimmsten Fall kann die Behörde dann nämlich die weitere Nutzung komplett verbieten oder einen Abriss fordern.

Doch so schlimm kommt es meistens nicht. In vielen Fällen ist es möglich, ungenehmigte Um- oder Anbauten nachträglich zu legalisieren. Dies geschieht, in dem Sie nachträglich eine Baugenehmigung beantragen. Das Problem dabei: Für die Erteilung der Genehmigung gilt dann heutiges Baurecht. Dies kann teure Nachbesserungen (z. B. Brandschutz, Statik) zur Folge haben. Eine anschließende Umnutzung wird außerdem – wenn überhaupt – nur unter engeren Bedingungen genehmigt. Denn für die geplante Umnutzung entfällt voraussichtlich Ihre Begünstigung als Landwirt. Das heißt Ihr Umnutzungsantrag würde dann nach den verschärften Regeln des Baurechts für den Außenbereich bewertet. Diese bestimmen, dass Landwirte nur für die erstmalige Nutzungsänderung eines Gebäudes bevorzugt werden. Die Legalisierung des Schwarzbaus zählt bereits als Nutzungsänderung.

In Fällen, in denen es Unklarheiten mit der Baugenehmigung für das bestehende Gebäude und die bisherige Nutzung gibt, sollten Sie sich immer rechtlich beraten lassen, bevor Sie eine Umnutzung beantragen.

Äußere Gestalt musserhalten bleiben

Aus baurechtlicher Sicht müssen Sie bei einer Umnutzung noch zwei weitere wichtige Punkte beachten:

Die äußere Gestalt des Gebäudes muss im wesentlichen erhalten bleiben. Sie dürfen es also nicht abreißen und anschließend an gleicher Stelle neu bauen. Es ist aber durchaus zulässig, ein ehemals landwirtschaftlich genutztes Gebäude zu entkernen und im Inneren völlig umzugestalten. Auch der Einbau von neuen Fenstern – und im geringeren Umfang auch Anbauten – sind erlaubt.

Und Sie müssen sich verpflichten, für das alte Gebäude, dessen Nutzung geändert werden soll, keinen Neubau als Ersatz zu errichten. Dies soll verhindern, dass ein Landwirt z. B. Wohnungen einrichtet, dann unter Hinweis auf die Privilegierung ein neues Gebäude für landwirtschaftliche Zwecke errichtet und so den Baubestand im Außenbereich vergrößert. Die Sicherstellung erfolgt in der Regel durch Eintragung einer Baulast.

Bis zu drei Wohnungen …

Spezielle Grenzen sind zu beachten, wenn Sie bestehende Wirtschaftsgebäude zu Wohnungen (für Vermietungszwecke) umbauen wollen. Privilegiert sind auf einer Hofstelle die Wohnungen für die Betriebsleiter-Familie und die Altenteiler. Daneben dürfen Sie durch Umnutzung höchstens drei nicht-privilegierte Wohnungen schaffen.

Die Grenze von drei Wohnungen gilt nur dann nicht, wenn es sich um ein Gebäude handelt, das besonders erhaltenswert ist und das Bild der Kulturlandschaft prägt. Ob dies der Fall ist, lässt sich zwar nicht generell bestimmen. Meist gilt dies jedoch für Gebäude, die weitgehend ursprünglich erhalten sind und durch ihren typischen Baustil die Landschaft mitgestalten.

Dass das Gebäude, das Sie für Wohnungen umnutzen möchten, diese Voraussetzungen erfüllt, müssen Sie der Bauaufsichtsbehörde nachweisen bzw. glaubhaft machen. Hilfreich können dabei z. B. alte Hofchroniken oder Dokumente aus dem Gemeindearchiv sein, aus denen hervorgeht, wie lange Ihr Hof und die Gebäude schon bestehen. Reicht dies der Behörde nicht aus, können Sie ein Gutachten durch sachkundige Stellen, wie z. B. ein geographisches Institut, den Landschaftsverband oder auch die Denkmalfachbehörde erstellen lassen.

Wenn fest steht, dass das Gebäude „kulturlandschaftsprägend“ ist, dürfen Sie darin unter Umständen mehr als drei Wohnungen einbauen. Zudem ist der Umbau nicht mehr an Fristen gebunden und jederzeit möglich, auch nach einer langjährigen Hofaufgabe.

Ähnliches gilt auch für denkmalgeschützte Gebäude. Zwar gibt es für deren Umnutzung strenge Auflagen und oftmals heftige Diskussionen zwischen Denkmalbehörde und Bauherrn, aber auch hier ist die Zahl der Wohnungen zunächst nicht beschränkt!

Noch weitere Hürden

Selbst wenn Sie die bisher erläuterten baurechtlichen Vorgaben erfüllen, haben Sie damit noch nicht automatisch grünes Licht für die geplante Umnutzung. Weitere Hürden können sich beim Umweltrecht, im Bereich der Erschließung und durch den Trinkwasser- sowie den Naturschutz ergeben.

Häufig argumentieren die Behörden, die geplante Umnutzung würde zu negativen Umwelteinflüssen führen – und lehnen deshalb die Genehmigung ab. Darunter fallen z.B. Emissionen wie Gerüche und Lärm, wenn ein Handwerksbetrieb in einer früheren Scheune einquartiert wird. Dann müssen Sie womöglich mit Hilfe eines Gutachters nachweisen, dass die Bedenken unbegründet sind.

An das Emissionsproblem sollten Sie vor allem dann denken, wenn Sie ein bestehendes Wirtschaftsgebäude zu Wohnungen umbauen wollen. Zwar wird die Umnutzung möglicherweise genehmigt. Jedoch erhalten die Mietwohnungen dann das objektive Schutzniveau einer nicht-landwirtschaftlichen Nutzung.

Das heißt: Die vermietete Wohnung im ehemaligen Kuhstall kann später z. B. beim Ausbau der Schweinemast Probleme bereiten. Plötzlich müssen Sie einen teuren Abluftwäscher einbauen, der eigentlich nicht notwendig gewesen wäre. Ein Verzicht des Mieters auf seinen Schutzanspruch – sei es bereits im Mietvertrag oder durch ausdrückliche schriftliche Erklärung – hilft da auch nicht weiter. Denn die (Immissionsschutz-) Behörde muss in dieser Frage objektive Maßstäbe anlegen. Besser wäre es, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die eine außerordentliche Kündigung zulässt, falls es künftig Ärger mit dem Immissionsschutz geben sollte.

Bei aktiv bewirtschafteten Betrieben sollte man also immer gut überlegen, welche Form der Umnutzung am ehesten mit der Landwirtschaft vereinbar ist. So könnte die Umnutzung eines leerstehenden Gebäudes als Lagerraum oder für einen Handwerksbetrieb unproblematischer sein, als gut situierte Mieter in die „Wohnung auf dem Land“ einzuquartieren.

Gemeinden mauern bei hohen Erschließungskosten

Ein weiteres Problem in der Praxis: Viele Gemeinden sehen Umnutzungsanträge von Landwirten sehr skeptisch, wenn damit hohe Erschließungskosten verbunden sein könnten, z. B. für die Zuwegung oder die Ver- und Entsorgung. Denn für Vorhaben im Außenbereich muss die Erschließung gesichert sein.

Dieses Problem kennen viele Betriebe, die in den letzten Jahren z. B. ein Hofcafé eröffnet haben. Dieses zieht viele Besucher an. Wenn die Hofzufahrt dann auch noch auf eine überörtliche Straße führt, müssen Sie damit rechnen, dass sich das Straßenbauamt quer legt. Im schlimmsten Fall kann dann sogar eine Abbiegespur oder eine Ampelanlage erforderlich werden. Gerade die Straßenbehörden bremsen häufig von Landwirten geplante Nutzungsänderungen, da sie nur den Verkehrsfluss auf der Landstraße im Blick haben.

Probleme können sich auch bei der Wasserversorgung, insbesondere aber bei der Abwasserentsorgung ergeben, wenn die vorhandene Kleinkläranlage nur auf eine begrenzte Personenzahl ausgelegt ist.

Wenn größere Erschließungsmaßnahmen erforderlich werden, stehen die Gemeinden häufig auf der Bremse. Zwar gehört die Herstellung oder Übernahme von Erschließungsanlagen eigentlich zu den Pflichtaufgaben der Gemeinden. Diese lehnen aber Umnutzungsanträge von Landwirten häufig unter Hinweis auf die entstehenden Kosten ab – oder verlangen alternativ, dass sich der Landwirt an den Kosten beteiligt.

Die Gemeinde bietet dem Landwirt dann den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages an. Wenn Sie diesen Weg beschreiten wollen, kommt es darauf an, dass der Vertrag juristisch sauber abgefasst wird. Halten Sie möglichst exakt fest, welche Partei welche Kosten tragen soll. So ersparen Sie sich teure Überraschungen. Viele Gemeinden versuchen nämlich, nicht nur die Kosten für die Fertigstellung, sondern auch die Unterhaltungskosten von Straßen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen auf die betroffenen Landwirte abzuwälzen.

Abschließend gibt es noch zwei weitere Hürden, die Ihre geplante Umnutzung erschweren können:

Die neue Nutzung des Gebäudes darf nicht im Widerspruch zu den Zielen des Naturschutzes oder der Landschaftspflege stehen. Eventuell müssen Sie zusätzliche Maßnahmen ergreifen, um Beeinträchtigungen zu vermeiden (z. B. Ziegel- statt spiegelndem Kunststoffdach) oder auszugleichen, z. B. durch Begrünung. Dabei kann ein Landschaftsarchitekt helfen, der in einem Gestaltungsplan alle Maßnahmen detailliert erläutert.

Die Umnutzung kann unzulässig sein, wenn sie die Trinkwasserversorgung gefährden oder Gewässerverunreinigungen verursachen könnte. So wäre ein Architekturbüro eher genehmigungsfähig als eine Kfz-Werkstatt, in der Altöl anfällt.

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