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Pacht

Wenn es Streit um das Pacht-Ende gibt

Der bisherige Pächter will nicht räumen, der neue steht schon in den Startlöchern – eine schwierige Situation! Welche Rechte haben Verpächter, Pächter und Nachfolge-Pächter?

Lesezeit: 9 Minuten

Der bisherige Pächter will nicht räumen, der neue steht schon in den ­Startlöchern – eine schwierige Situation! Welche Rechte ­Verpächter, Pächter und Nachfolge­pächter dann haben, erläutert Rechtsanwalt Andreas Dehne, Elze.


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Die Pacht läuft aus, der Streit geht los: Solche Fälle gibt es in der Praxis leider immer wieder. Hat der Verpächter wirklich fristgerecht gekündigt? Oder ist die Kündigung auf Grund von Formfehlern anfechtbar? Kann sich der Pächter auf eine vereinbarte Verlängerung berufen, obwohl der Verpächter diese bestreitet?


Wenn es Streit um das Pacht-Ende gibt, fühlen sich häufig beide Seiten im Recht. Der Grund liegt auf der Hand: Das Pacht- und Vertragsrecht ist kompliziert und lässt reichlich Platz für Missverständnisse. Am Ende ist es oft selbst für die Gerichte schwer zu beurteilen, wer Recht hat.


Manchmal wird mit harten Bandagen um die Fläche gekämpft. Doch welche Rechte hat ein Pächter wirklich, wenn er glaubt, dass ihm eine Pachtfläche zu Unrecht entzogen wird? Und wie kann sich der Verpächter bzw. der Nachfolgepächter verhalten, wenn der bisherige Pächter die Fläche nicht freigeben will?


Pächter sollte Fläche nicht zu früh räumen


Kein Pächter gibt gern eine Pachtfläche gegen seinen Willen ab – erst recht nicht, wenn er sich schon mit dem Verpächter überworfen hat. Vorsicht jedoch: Zorn und persönliche Enttäuschung sind keine guten Ratgeber. Spricht alles dafür, dass der Verpächter im Recht ist, sollte der Pächter die Fläche herausgeben. Sonst provoziert er womöglich Gerichts- und Anwaltskosten sowie Schadenersatz-Forderungen des Verpächters.


Hat ein Pächter jedoch stichhaltige Gründe für seine Auffassung, dass die Pacht noch nicht endet, sollte er die Pachtfläche zunächst noch nicht an den Verpächter herausgeben – auch wenn dieser das nachdrücklich fordert.


In diesen Fällen ist es meist besser, wenn der Pächter auch über das strittige Pacht-Ende hinaus auf der Fläche bleibt, dem Verpächter dies schriftlich mitteilt und abwartet, wie dieser reagiert. Manch ein Verpächter lenkt dann ein und lässt die Sache auf sich beruhen, weil er die gerichtliche Auseinandersetzung scheut. Dann läuft das Pachtverhältnis einfach weiter.


Will sich der Verpächter damit nicht abfinden, muss er seinerseits aktiv werden und eine Räumungsklage einreichen, um seinen Anspruch auf Herausgabe der Fläche durchzusetzen. In der Zeit bis zum Urteil kann der Pächter getrost auf der Fläche bleiben. Dazu ist er als aktueller „Besitzer“ der Fläche berechtigt. Verpächter oder Nachfolgepächter können ihn ohne entsprechenden Gerichtsbeschluss nicht zwingen, die Fläche zu räumen. Mehr zum Besitzschutz lesen Sie im Kasten auf Seite 30.


Falls das Gericht dann schließlich zu Gunsten des Pächters entscheidet, kann dieser die Bewirtschaftung ganz normal fortsetzen. Er hat dann mit der Entscheidung, einfach auf der Fläche zu bleiben, alles richtig gemacht.


Wie groß ist das Risiko?


Natürlich kann die Sache auch anders ausgehen, der Verpächter also mit seiner Räumungsklage erfolgreich sein. Wie groß ist in diesem Fall das Risiko für den bisherigen Pächter?


Er müsste dann die Anwalts- und Gerichtskosten nicht nur für sich, sondern auch für die Gegenseite tragen. Das können je nach Pachtpreis und Größe der strittigen Pachtfläche schnell über tausend Euro sein, aber auch deutlich mehr. Bei einem Pachtzins von insgesamt 5 000 € betragen die Anwalts- und Gerichtskosten schon gut 2 100 €, bei 19 000 € Pachtzins etwa 4 400 €.


Außerdem wird der Verpächter, sofern er die Fläche selbst bewirtschaften wollte, einen Schadenersatz für die verspätete Rückgabe der Fläche fordern – und zwar in Höhe des entgangenen Deckungsbeitrages. Der Pächter muss also mindestens damit rechnen, dass er seinen auf der Fläche erzielten Deckungsbeitrag an den Verpächter abtreten muss. Im Ergebnis hätte der Pächter dann ein Jahr lang umsonst auf der „Pachtfläche“ gewirtschaftet. Womöglich wird der Schadenersatz aber noch höher, wenn der Verpächter bzw. der Nachfolgepächter andere Früchte mit höheren Deckungsbeiträgen auf der Fläche angebaut hätte, sofern diese „termingerecht“ zurückgegeben worden wäre.


Falls der Pächter die Fläche innerhalb der Vegetationsperiode räumen muss, kann zwar der Verpächter die Ernte einfahren. Der bisherige Pächter kann von ihm dann aber den Ersatz der notwendigen Aufwendungen verlangen, also z. B. für Saatgut, Dünger oder Pflanzenschutzmittel.


Fläche für immer weg?


Betroffene Pächter sollten also vorab kalkulieren, wie hoch ihr finanzielles Risiko in etwa ist, wenn sie die strittige Fläche zunächst weiter bewirtschaften. Denn klar ist: Wenn Sie die Flächen freiwillig herausgeben, schwächen Sie damit Ihre Ausgangsposition. Ihnen bleibt dann nichts anderes übrig, als selber aktiv zu werden und Ihrerseits auf Räumung bzw. Rückgabe der Fläche zu klagen, um diese wieder zu bekommen. Denn wenn erst der Verpächter oder ein Nachfolgepächter die Bewirtschaftung der Fläche übernommen hat, ist dieser der Besitzer der Fläche und genießt den bereits erwähnten Besitzschutz (siehe Kasten Seite 30).


Selbst dann, wenn sich später herausstellt, dass der Pächter die Fläche nicht hätte zurückgeben müssen, bekommt er sie nicht unbedingt wieder zurück. Das kann zum Beispiel passieren, wenn das strittige Pachtjahr inzwischen abgelaufen ist, oder wenn ein Nachfolgepächter die Fläche übernommen hat, der ebenfalls einen wirksamen Pachtvertrag hat. In solchen Fällen kann der alte Pächter nur noch Schadenersatz beim Verpächter einklagen. Solche Prozesse sind aber mühselig und schädigen unter Umständen den Leumund des Pächters. Denn wer will schon an jemanden verpachten, der seinen Verpächter nachher mit Prozessen überzieht.


Wichtig ist: Als Pächter ist es im Konfliktfall selten sinnvoll, von sich aus gegen den Verpächter zu klagen. Denn damit verschenkt der Pächter frühzeitig die Chance auf eine einvernehmliche Lösung bzw. darauf, dass der Verpächter die Sache auf sich beruhen lässt. Geschickter ist es, „einfach“ auf der Fläche zu bleiben und abzuwarten.


Verpächter sollten zeitig aktiv werden


Jeder Rechtsstreit hat zwei Seiten. Wie kann nun ein Verpächter reagieren, wenn ein bestehender Pachtvertrag nach seiner Auffassung endet, aber der Pächter keine Anstalten macht, die Fläche herauszugeben? Er sollte jedenfalls nicht einfach abwarten, ob der Pächter sich nicht doch noch eines besseren besinnt.


Denn die Uhr läuft zunächst gegen den Verpächter. Gibt der Pächter die Fläche nicht freiwillig heraus, bleibt dem Verpächter nur der Weg, eine Räumungsklage einzureichen und abzuwarten, wie das Gericht entscheiden wird. Verpächter und Nachfolgepächter dürfen dem bisherigen Pächter die Fläche nicht einfach wegnehmen und auch nicht die Bewirtschaftung stören. Denn der Pächter genießt Besitzschutz (siehe Kasten S. 30). Bis zur gerichtlichen Klärung kann dann aber schnell ein Jahr vergehen.


Deshalb sollten betroffene Verpächter versuchen, sich frühzeitig Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Pächter die Fläche zum Ende des Pachtjahres herausgeben wird oder nicht. Wenn nicht, könnte er schon frühzeitig die Räumungsklage einleiten, um das Verfahren zu beschleunigen.


Gibt es Hinweise, dass das Pacht-Ende strittig sein könnte, sollte der Verpächter den Pächter frühzeitig – z. B. ein halbes oder sogar ein Jahr vor Ablauf des Pachtvertrages – auffordern, ihm schriftlich mitzuteilen, ob er die Fläche zu diesem Termin räumen wird oder nicht. Rührt der Pächter sich nicht, sollte der Verpächter diesen erneut zu einer Stellungnahme auffordern und für die Antwort eine Frist von beispielsweise vier Wochen setzen. 


Bestätigt der Pächter, dass er die Fläche zum Ende des Vertrages herausgeben wird, ist rechtzeitig Klarheit geschaffen.


Lehnt der Pächter die Räumung der Fläche ab bzw. äußert er sich nicht bis zum Ende der gesetzten Frist, kann der Verpächter beim Amtsgericht eine Räumungs- bzw. Feststellungsklage einreichen. Eine solche Klage dauert in erster Instanz schnell ein halbes Jahr. In zweiter Instanz ist sie, wenn alles glatt läuft, in zehn Monaten entschieden. Grund genug für einen Verpächter, möglichst schon vor Pacht-Ende aktiv zu werden, wenn sich der bisherige Pächter querlegt.


Keine Doppelverpachtung!


Besonders kritisch wird es, wenn der alte Pächter die Fläche nicht räumen will, diese aber schon an einen neuen Bewirtschafter verpachtet ist. Der Verpächter gerät dann doppelt unter Druck: Einerseits muss er gegen den bisherigen Pächter prozessieren, um die Fläche zurückzubekommen. Andererseits verlangt der neue Pächter womöglich Schadenersatz, weil er die Pachtfläche nicht rechtzeitig in Bewirtschaftung nehmen kann. Das Debakel ist dann perfekt, wenn die Klage gegen den alten Pächter am Ende scheitert, weil sich der Pachtvertrag doch noch als wirksam herausstellt.


Eine solche Doppelverpachtung sollte man als Verpächter unbedingt vermeiden. Ist dieser nicht sicher, dass der bisherige Pächter die Fläche räumt, hat er zwei Möglichkeiten:


Er schließt zwar einen neuen Pachtvertrag ab, aber mit dem schriftlichen Vorbehalt, dass dieser nur wirksam wird, wenn der Altpächter die Fläche rechtzeitig räumt.


Oder er gibt dem neuen Pächter lediglich eine verbindliche Zusage, die Fläche an ihn zu verpachten, sobald der alte Pächter die Fläche geräumt hat. Dies ist rechtlich noch „ungefährlicher“. In dieser  Vereinbarung können dann auch schon die wichtigsten Eckpunkte für die spätere  Pacht, wie zum Beispiel der Pachtzins und die Pachtdauer, festgelegt werden.


Welche Rechte hat der Nachfolgepächter?


Der Streit um eine Pachtfläche ist zunächst nur ein Streit zwischen Pächter und Verpächter. Betroffen ist vielfach aber auch der Nachfolgepächter, der trotz seines wirksamen Pachtvertrages die Fläche nicht in Bewirtschaftung nehmen kann, weil der Altpächter diese nicht herausgeben will.


Allerdings hat der Nachfolgepächter kein eigenes Recht, gegen den bisherigen Pächter vorzugehen. Dies ist ausschließlich Sache des Verpächters. Der Nachfolgepächter ist darauf angewiesen, dass der Verpächter aktiv wird.


Oftmals scheut dieser aber die gerichtliche Auseinandersetzung, zumal der bisherige Bewirtschafter noch seine Pacht zahlt. Damit sind dem Nachfolgepächter vielfach die Hände gebunden. Er kann selbst keine Maßnahmen gegen den bisherigen Pächter ergreifen.


Ausweg: Der neue Pächter lässt sich vom Verpächter dessen rechtliche Ansprüche gegen den bisherigen Pächer abtreten. Dann kann der Nachfolgepächter die Räumungsansprüche gegen den bisherigen Pächter geltend machen. Damit übernimmt er in der Regel aber auch die damit verbundenen Kosten, also auch das komplette Prozessrisiko.

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