Für Bauprojekte auf dem Hof gilt seit Januar 2018 das neue Bauvertragsrecht. Rechtsanwalt Dr. Mario Devermann aus Meppen erklärt, worauf zu achten ist.
Ob neuer Boxenlaufstall oder Anbau an den Hofladen: Geht es um Baumaßnahmen, gilt für alle Verträge mit den „Werkunternehmern“ wie Architekten, Statiker oder Handwerksbetrieben automatisch das Bauvertragsrecht. Es ist Teil des Werkvertragsrechts.
Die wichtigsten neuen Regelungen haben wir mit Rechtsanwalt Dr. Mario Devermann aus Meppen besprochen. Ergänzend dazu berichtet Milchviehhalter Andreas Templin aus Felm in Schleswig-Holstein von seinen Bauerfahrungen. Er hat bereits 2015 einen neuen Kuhstall für 200 Kühe gebaut – also vor der Gesetzesreform. Was jetzt gesetzlich festgezurrt ist, war für ihn schon damals gängige Praxis.
1.Ein- und Ausbaukosten:
Andreas Templin hat die Inneneinrichtung des Kuhstalls als Fertigbauteile gekauft und selbst eingebaut. Dabei hat er sich an die Bauanleitung des Verkäufers gehalten. Vor dem Einbau hat er die Bauteile auf Schwachstellen untersucht. „Genau richtig“, bestätigt Rechtsanwalt Dr. Devermann. Denn wer das Material vor dem Einbau nicht auf erkennbare Mängel prüft und einfach einbaut, handelt grob fahrlässig. Baut der Landwirt Bauteile in Eigenregie ein oder gibt den Einbau gar an Dritte ab, ist oft schwierig festzustellen, ob der Mangel beim Einbau entstanden ist oder das verwendete Baumaterial mangelhaft war. Nicht selten bleibt der Landwirt dann auf den Ein- und Ausbaukosten sitzen. Deshalb gilt: Wenn Sie eigenständig Baumaterial einkaufen, prüfen Sie es vor dem Einbau!
Anders sieht es aus, wenn ein Handwerker mangelhaftes Material einkauft und einbaut. Er muss nicht nur das mangelhafte Bauteil, sondern auch die Ein- und Ausbaukosten des mangelhaften Bauteils tragen.
2.Teilleistungen kündbar
Erbringt ein Werkunternehmer mehrere Leistungen und Sie sind mit einer Leistung unzufrieden, können Sie diese Teilleistung kündigen. Das ist nun explizit geregelt. Wichtig ist dabei, dass Sie die „gekündigte Leistung“ von der „ungekündigten Leistung“ trennen können. Haben Sie z.B. einem Architekten die Bauaufsicht übertragen, sind mit seiner Arbeit aber unzufrieden, können Sie den Teilbereich „weitere Bauaufsicht“ kündigen. Sie bezahlen ihm die erbrachte Bauaufsicht und er haftet für die Teilleistung.
Auch Andreas Templin hat für die Bauaufsicht einen Architekten engagiert. Mit Erfolg. „Mein Architekt hat alle Probleme mit Ruhe und Kreativität gelöst, an eine Kündigung musste ich nie denken,“ lobt Templin.
3.Planänderung möglich
„Wir haben mehr betoniert als geplant“, erinnert sich Templin. Als der Rohbau stand, wurde klar, dass ein zuvor nicht geplanter betonierter Weg zum Güllebehälter her muss. Templin besprach sich mit seinem Architekten und gab den Auftrag an die Baufirma. Für diese ist Templins spontane Änderung kein Problem. Nach dem neuen Baurecht hätte Templin seine Wünsche auch gegen den Willen des Bauunternehmers durchsetzen können. Ist dieser zu keinem Kompromiss bereit, muss er sich im Fall von notwendigen Änderungen nach 30 Tagen trotzdem fügen. Der Bauherr muss die zusätzliche Leistung plus Zuschläge bezahlen, Orientierung hierfür ist die Ursprungskalkulation.
Abschlagszahlungen sind Pflicht. Stellen Sie schon während des Baus eklatante Mängel am Bau fest, die die Baufirma auf jeden Fall beheben muss, dürfen Sie die Abschlagszahlungen aber nicht einstellen. Allerdings sind Kürzungen erlaubt. In der Regel können Sie das Doppelte einbehalten, was zur Beseitigung der Mängel nötig ist. „Ich habe meinem Bauunternehmen jeden Monat 30000 Euro gezahlt“, sagt Templin. Große Probleme gab es nicht, deswegen sah Templin auch keinen Anlass für Kürzungen.
5.Verstehbare Schlussrechnung
Die Baufirma muss eine prüffähige Schlussrechnung aushändigen. Darin sind alle Material- und Arbeitskosten gelistet. „Prüffähig“ heißt, dass die Rechnung für Laien verständlich sein muss. Ist sie das nicht, sprechen Sie innerhalb von 30 Tagen mit der Baufirma. Melden Sie sich nicht, erkennen sie die Prüffähigkeit der erteilten Schlussrechnung automatisch an. Andreas Templin ist die Schlussrechnung zusammen mit seinem Architekten durchgegangen.
6.Abnahme: Auf Fristen achten!
Die Abnahme des fertigen Baus durch den Bauherrn ist ein wichtiger Rechtsakt. Als Bauherr erklären Sie, dass das Gebäude fertig und weitestgehend mängelfrei ist, die letzte Abschlagszahlung wird fällig und Gewährleistung sowie Haftung durch den Bauunternehmer treten in Kraft. Wichtig zu wissen ist hier, dass die Abnahme automatisch eintritt, wenn Sie keine Mängel an den Bauunternehmer melden – die sogenannte Abnahmefiktion. Der Bauunternehmer setzt Ihnen zur Abnahme eine Frist, z.B. 30 Tage. Sind Sie mit etwas nicht zufrieden, müssen Sie die betreffenden Mängel also in dieser Zeit am besten schriftlich anzeigen. Hört der Bauunternehmer nichts von Ihnen, tritt die Abnahme automatisch ein. Vorsicht: Der Bauunternehmer muss Ihnen die Frist nur einmalig mitteilen! Landwirt Templin hat den Stall ruhigen Gewissens abgenommen. Die ständige Kommunikation mit Architekten und dem Bauunternehmen während des Baus und der ausgiebige Rundgang vor der Abnahme gaben Templin ein gutes Gefühl. Dennoch gibt er zu bedenken: „Ein Stallbau ist eine enorme Investition: lieber einmal zu viel hinschauen und aufschreiben als zu wenig.“
7.Gemeinsam Zustand feststellen
Verweigern Sie als Bauherr die Abnahme, kann der Werkunternehmer nach § 650 g BGB eine Zustandsfeststellung verlangen. Als Besteller müssen Sie bei der gemeinsamen Feststellung des Zustandes mitwirken. Die Zustandsfeststellung ersetzt nicht die Abnahme und hat auch nicht deren Wirkung. Sie soll aber den Zustand des Werkes zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens dokumentieren, um die Aufklärung des Sachverhalts in einem späteren Prozess zu erleichtern. Bleiben Sie als Besteller der Zustandsfeststellung fern, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein vornehmen.
Andreas Templin hat sein Bauunternehmen und seinen Architekten vorher sorgfältig ausgewählt. „Ich habe mir viele Kuhställe der Firma angeschaut und meinen Architekten kannte ich persönlich“, sagt er. Die neuen Vorschriften des Bauvertragsrechtes beunruhigen ihn nicht: „Im Prinzip steht jetzt gesunder Menschenverstand im Gesetz“.
Für Rechtsanwalt Dr. Devermann wird erst die Zukunft zeigen, wie interessant die Gesetzesänderung für Landwirte werden. „Vor allem bei komplizierten Bauten mit vielen Beteiligten sollte man über die Reform Bescheid wissen“, rät er.
Hanne Honerlagen
Kontakt: gesa.harms@topagrar.com
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Für Bauprojekte auf dem Hof gilt seit Januar 2018 das neue Bauvertragsrecht. Rechtsanwalt Dr. Mario Devermann aus Meppen erklärt, worauf zu achten ist.
Ob neuer Boxenlaufstall oder Anbau an den Hofladen: Geht es um Baumaßnahmen, gilt für alle Verträge mit den „Werkunternehmern“ wie Architekten, Statiker oder Handwerksbetrieben automatisch das Bauvertragsrecht. Es ist Teil des Werkvertragsrechts.
Die wichtigsten neuen Regelungen haben wir mit Rechtsanwalt Dr. Mario Devermann aus Meppen besprochen. Ergänzend dazu berichtet Milchviehhalter Andreas Templin aus Felm in Schleswig-Holstein von seinen Bauerfahrungen. Er hat bereits 2015 einen neuen Kuhstall für 200 Kühe gebaut – also vor der Gesetzesreform. Was jetzt gesetzlich festgezurrt ist, war für ihn schon damals gängige Praxis.
1.Ein- und Ausbaukosten:
Andreas Templin hat die Inneneinrichtung des Kuhstalls als Fertigbauteile gekauft und selbst eingebaut. Dabei hat er sich an die Bauanleitung des Verkäufers gehalten. Vor dem Einbau hat er die Bauteile auf Schwachstellen untersucht. „Genau richtig“, bestätigt Rechtsanwalt Dr. Devermann. Denn wer das Material vor dem Einbau nicht auf erkennbare Mängel prüft und einfach einbaut, handelt grob fahrlässig. Baut der Landwirt Bauteile in Eigenregie ein oder gibt den Einbau gar an Dritte ab, ist oft schwierig festzustellen, ob der Mangel beim Einbau entstanden ist oder das verwendete Baumaterial mangelhaft war. Nicht selten bleibt der Landwirt dann auf den Ein- und Ausbaukosten sitzen. Deshalb gilt: Wenn Sie eigenständig Baumaterial einkaufen, prüfen Sie es vor dem Einbau!
Anders sieht es aus, wenn ein Handwerker mangelhaftes Material einkauft und einbaut. Er muss nicht nur das mangelhafte Bauteil, sondern auch die Ein- und Ausbaukosten des mangelhaften Bauteils tragen.
2.Teilleistungen kündbar
Erbringt ein Werkunternehmer mehrere Leistungen und Sie sind mit einer Leistung unzufrieden, können Sie diese Teilleistung kündigen. Das ist nun explizit geregelt. Wichtig ist dabei, dass Sie die „gekündigte Leistung“ von der „ungekündigten Leistung“ trennen können. Haben Sie z.B. einem Architekten die Bauaufsicht übertragen, sind mit seiner Arbeit aber unzufrieden, können Sie den Teilbereich „weitere Bauaufsicht“ kündigen. Sie bezahlen ihm die erbrachte Bauaufsicht und er haftet für die Teilleistung.
Auch Andreas Templin hat für die Bauaufsicht einen Architekten engagiert. Mit Erfolg. „Mein Architekt hat alle Probleme mit Ruhe und Kreativität gelöst, an eine Kündigung musste ich nie denken,“ lobt Templin.
3.Planänderung möglich
„Wir haben mehr betoniert als geplant“, erinnert sich Templin. Als der Rohbau stand, wurde klar, dass ein zuvor nicht geplanter betonierter Weg zum Güllebehälter her muss. Templin besprach sich mit seinem Architekten und gab den Auftrag an die Baufirma. Für diese ist Templins spontane Änderung kein Problem. Nach dem neuen Baurecht hätte Templin seine Wünsche auch gegen den Willen des Bauunternehmers durchsetzen können. Ist dieser zu keinem Kompromiss bereit, muss er sich im Fall von notwendigen Änderungen nach 30 Tagen trotzdem fügen. Der Bauherr muss die zusätzliche Leistung plus Zuschläge bezahlen, Orientierung hierfür ist die Ursprungskalkulation.
Abschlagszahlungen sind Pflicht. Stellen Sie schon während des Baus eklatante Mängel am Bau fest, die die Baufirma auf jeden Fall beheben muss, dürfen Sie die Abschlagszahlungen aber nicht einstellen. Allerdings sind Kürzungen erlaubt. In der Regel können Sie das Doppelte einbehalten, was zur Beseitigung der Mängel nötig ist. „Ich habe meinem Bauunternehmen jeden Monat 30000 Euro gezahlt“, sagt Templin. Große Probleme gab es nicht, deswegen sah Templin auch keinen Anlass für Kürzungen.
5.Verstehbare Schlussrechnung
Die Baufirma muss eine prüffähige Schlussrechnung aushändigen. Darin sind alle Material- und Arbeitskosten gelistet. „Prüffähig“ heißt, dass die Rechnung für Laien verständlich sein muss. Ist sie das nicht, sprechen Sie innerhalb von 30 Tagen mit der Baufirma. Melden Sie sich nicht, erkennen sie die Prüffähigkeit der erteilten Schlussrechnung automatisch an. Andreas Templin ist die Schlussrechnung zusammen mit seinem Architekten durchgegangen.
6.Abnahme: Auf Fristen achten!
Die Abnahme des fertigen Baus durch den Bauherrn ist ein wichtiger Rechtsakt. Als Bauherr erklären Sie, dass das Gebäude fertig und weitestgehend mängelfrei ist, die letzte Abschlagszahlung wird fällig und Gewährleistung sowie Haftung durch den Bauunternehmer treten in Kraft. Wichtig zu wissen ist hier, dass die Abnahme automatisch eintritt, wenn Sie keine Mängel an den Bauunternehmer melden – die sogenannte Abnahmefiktion. Der Bauunternehmer setzt Ihnen zur Abnahme eine Frist, z.B. 30 Tage. Sind Sie mit etwas nicht zufrieden, müssen Sie die betreffenden Mängel also in dieser Zeit am besten schriftlich anzeigen. Hört der Bauunternehmer nichts von Ihnen, tritt die Abnahme automatisch ein. Vorsicht: Der Bauunternehmer muss Ihnen die Frist nur einmalig mitteilen! Landwirt Templin hat den Stall ruhigen Gewissens abgenommen. Die ständige Kommunikation mit Architekten und dem Bauunternehmen während des Baus und der ausgiebige Rundgang vor der Abnahme gaben Templin ein gutes Gefühl. Dennoch gibt er zu bedenken: „Ein Stallbau ist eine enorme Investition: lieber einmal zu viel hinschauen und aufschreiben als zu wenig.“
7.Gemeinsam Zustand feststellen
Verweigern Sie als Bauherr die Abnahme, kann der Werkunternehmer nach § 650 g BGB eine Zustandsfeststellung verlangen. Als Besteller müssen Sie bei der gemeinsamen Feststellung des Zustandes mitwirken. Die Zustandsfeststellung ersetzt nicht die Abnahme und hat auch nicht deren Wirkung. Sie soll aber den Zustand des Werkes zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens dokumentieren, um die Aufklärung des Sachverhalts in einem späteren Prozess zu erleichtern. Bleiben Sie als Besteller der Zustandsfeststellung fern, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein vornehmen.
Andreas Templin hat sein Bauunternehmen und seinen Architekten vorher sorgfältig ausgewählt. „Ich habe mir viele Kuhställe der Firma angeschaut und meinen Architekten kannte ich persönlich“, sagt er. Die neuen Vorschriften des Bauvertragsrechtes beunruhigen ihn nicht: „Im Prinzip steht jetzt gesunder Menschenverstand im Gesetz“.
Für Rechtsanwalt Dr. Devermann wird erst die Zukunft zeigen, wie interessant die Gesetzesänderung für Landwirte werden. „Vor allem bei komplizierten Bauten mit vielen Beteiligten sollte man über die Reform Bescheid wissen“, rät er.
