Flächen für die Photovoltaiknutzung zu verpachten, kann lukrativ sein. Doch vor der Unterschrift unter den Pachtvertrag gibt es einiges zu beachten.

Die Pachtpreise für Photovoltaiknutzung auf Grün- oder Ackerland klingen verlockend: 1500 bis 3000 €/ha jährlich bieten die Projektierer. Doch bedenken Sie, dass die Laufzeiten mit 20 bis 40 Jahren oft über die Hofübergabe hinaus reichen. Unterschreiben Sie deshalb keinesfalls sofort. Machen Sie sich vielmehr klar, dass Solarflächen Mangelware sind und die vorgelegten Verträge vor allem die Interessen der Projektierer und deren Banken abbilden. Lassen Sie sich deshalb rechtlich und steuerlich beraten, um Ihre Interessen zu wahren.

Flexible oder Feste Pacht?

Die Höhe der Pacht hängt von vielen Faktoren ab, wie die Checkliste auf Seite 54 zeigt. Bei der Pacht kann es sich um eine fixe Vergütung oder einen Prozentsatz des erzielten Stromerlöses handeln. Aus Verpächtersicht ist die prozentuale Beteiligung bei Anlagen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) mit 20 Jahre fixen Strompreisen sicherer. Wer sich bei Anlagen, die ihren Strom selbst vermarkten (siehe Checkliste Seite 54), für einen Prozentsatz als Pacht entscheidet, muss dem Betreiber vertrauen.

Grundbuch: Keine Vollmacht

Mit dem Pachtvertrag stellen Sie Flächen für Photovoltaiknutzung zur Verfügung. Anders als beim Landpachtvertrag wird die Nutzung immer per Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Ganz wichtig für Sie als Eigentümer: Erteilen Sie dem Anlagenbetreiber keine Vollmacht zur Eintragung von Dienstbarkeiten oder Vormerkungen! Denn Solarparks bekommen im Laufe der Zeit häufig neue Betreiber. Wird jeweils der neue Betreiber im Grundbuch nur hinzugefügt, entsteht eine nicht überschaubare Zahl von Dienstbarkeitsberechtigten. Legen Sie daher fest, dass für eine grundbuchliche Sicherung des neuen Betreibers die Löschung der vorherigen Dienstbarkeit Voraussetzung ist. Ratsam ist auch, die Dienstbarkeit einschließlich einer Verlängerungsoption an die Vertragslaufzeit zu binden.

Wenn der Anlagenbau stockt

Oft vergehen Jahre, bis die PV-Freiflächenanlage ans Netz geht. Anders als für Windkraft gibt es (noch) keine Vorrangflächen und keine bauplanungsrechtliche Privilegierung im Außenbereich. Jede Freiflächenanlage braucht also eine Baugenehmigung. Dazu muss die Gemeinde einen Bebauungsplan erarbeiten und beschließen, danach folgt der Bauantrag. Dafür braucht der Projektierer den Pachtvertrag als vertragliche Sicherheit. Die Pacht fließt aber erst ab Bau- bzw. Einspeisungsbeginn. Für die „Reservierungszeit“ bietet sich an:

• Ein Zeitpunkt, bis zu dem das Projekt spätestens umgesetzt sein muss,
• ein Options- bzw. Bereitstellungsentgelt. Dazu muss man wissen, dass es Akteure gibt, die versuchen, Verträge zu „ergattern“, um diese dann weiter zu verkaufen. Landeigentümer sollten daher zeitlichen Druck über ein gestaffeltes Entgelt aufbauen. Das könnte z.B. anfänglich 10% des vereinbarten Nutzungsentgelts ab Unterschrift unter den Pachtvertrag sein. Scheitert das Projekt, bleibt das Geld beim Landeigentümer. Mit einer solchen Zahlung, auch wenn sie später ganz oder teilweise mit den eigentlichen Pachtzahlungen verrechnet wird, signalisiert der Betreiber, dass er es ernst meint mit dem Anlagenbau.

Wer trägt die Nebenkosten?

Generell sollten Sie keine Kosten für das Solarprojekt übernehmen. Verpflichten Sie den Solarparkbetreiber vor allem zur Zahlung der Grundsteuer. Denn es ist wahrscheinlich, dass die Gemeinden künftig für Flächen mit erneuerbare Energien höhere Grundsteuern kassieren werden.

Was ist nach Pachtende?

Der Pachtvertrag kann regulär enden, z.B. nach den vereinbarten 30 Jahren Laufzeit. Läuft es schlecht, etwa weil die Pachtzahlungen ausbleiben, kann es aber auch passieren, dass Sie vorzeitig kündigen müssen. Lässt der Betreiber eine relativ neue Anlage zurück, ist das meist kein Problem. Sie können dann einen neuen Betreiber suchen. Für den Fall, dass ein Betreiber in Zahlungsschwierigkeiten aber die Module mitnimmt, sollten Sie Folgendes bedenken:

• Ratsam ist eine Bankbürgschaft für das Rückbaurisiko von zurückgelassenen Anlagenresten, Fundamente etc.
• Ausgleichsmaßnahmen wie Feuchtbiotope oder Hecken sind vermutlich nicht rückgängig zu machen. Am besten preisen Sie das hierfür verbrauchte Land in das Nutzungsentgelt ein oder regeln die Ausgleichsmaßnahmen über einen separaten Vertrag.
• Um die Fläche in landwirtschaftlich nutzbaren Zustand zurückzuerhalten, vereinbaren Sie die Rekultivierung. ▶ Fallstricke bei der Vererbung

Auch wenn die Fläche nur verpachtet ist: Steuern und Nachabfindungen können im Erbfall dafür sorgen, dass die Verpachtung im Nachhinein unwirtschaftlich wird. Prüfen Sie Ihre Lage in diesen Punkten daher genau:

• Vererbung: Flächen unter PV-Freiflächenanlagen sind keine landwirtschaftlichen Flächen im Sinne des Bewertungsgesetzes. Für die Erbschaftsteuer wird der Wert der verpachteten Fläche mit Verkehrswerten angesetzt (s.u.).
• Betriebsprämie: Auch wenn beispielsweise Schafe unter der Anlage weiden, schließt §12 Abs. 3 Nr. 6 Direktzahlungen-Durchführungsverordnung Flächen, auf den sich PV-Anlagen befinden, ausdrücklich aus. Anders könnte es künftig bei Agri-PV-Anlagen aussehen, wo unter oder zwischen den Modulen gewirtschaftet wird.
• Höfeordnung: Die Verpachtung von Solarflächen ist eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung, die daher Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben und Pflichtteilsberechtigten auslösen kann.

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