Häufige Fallstricke in Pachtverträgen Premium

Seit Jahren steht der Pachtmarkt unter Hochdruck: Typische Problemfälle stellen Dr. Friedrich Dehne und Andreas Dehne, Rechtsanwälte in Elze, vor.

Keine leichte Zeit für Pächter: Die starke Konkurrenz macht die Verpächter nervös. Manche versuchen, die Pacht vorzeitig zu erhöhen oder sogar langfristige Pachtverträge mit Rechtsanwaltshilfe „aufzubohren“. Umso wichtiger ist es, dass Sie bei der Formulierung der Verträge nichts anbrennen lassen – hier einige typische Probleme und die Lösungsansätze dazu.

Frage: Ich habe meinen abgelaufenen 10-jährigen Pachtvertrag mit dem Verpächter vor drei Jahren um weitere zehn Jahre verlängert. Und zwar mit dem Satz „Der bestehende Pachtvertrag verlängert sich bis 2023.“ auf einem gesonderten Papier, von beiden unterschrieben.

Nun will mein Verpächter lieber heute als morgen kündigen. Ein anderer Landwirt bietet ihm einen saftigen Aufschlag. Der Pachtvertrag wurde mir jetzt mit zweijähriger Frist gekündigt, weil er angeblich Formfehler habe, die ihn zu einem Vertrag „auf unbestimmte Zeit“ machen würden. Was kann dahinter stecken?

Antwort: Verlängerungen und Änderungen liegen oft zwar schriftlich, aber nur als „loses Blatt“ vor, das sich auf den Ausgangsvertrag bezieht. Damit genügen sie aber nicht immer der vorgeschriebenen Schriftform des Nachtrages. Fatale Folge: Ihr langfristiger Pachtvertrag kann sich zu einem Vertrag „auf unbestimmte Zeit“ umwandeln und wäre dann mit einer Frist von zwei Jahren kündbar.

Unser Rat: Wirksam sind Ergänzungen und Verlängerungen nur, wenn sie dem Pachtvertrag eindeutig zuzuordnen sind. Verbinden Sie die Ergänzung fest mit dem ursprünglichen Pachtvertrag, z.B. durch eine Öse. Praktischer ist, Sie vermerken die Verlängerung bzw. Ergänzung handschriftlich direkt auf dem Originalvertrag – mit der Unterschrift beider Parteien unter der Ergänzung. Eine separate Änderungsvereinbarung entfaltet nur Wirksamkeit, wenn dort alle wesentlichen Vertragsbestandteile des ursprünglichen Pachtvertrages erneut aufgeführt werden. Das sind:

  • Pachtparteien,
  • genaue Flurstücksbezeichnung,
  • Pachtpreis und
  • Pachtdauer.

Frage: Ich habe seit 1989 Flächen gepachtet. Der Pachtvertrag wurde 1999 verlängert und endet 2019. Den 1989 vereinbarten Pachtpreis hat mein Verpächter nie angehoben, bis heute zahle ich 255 €/ha. Nun will mein Verpächter die Pacht erhöhen und pocht auf die im Pachtvertrag enthaltene Klausel, die er allerdings noch nie angewendet hat.

Dort steht: Verändern sich der Mittelwert des monatlich festgestellten Lebenshaltungskostenindex für vier Personen-Haushalte mit mittlerem Einkommen und der Erzeugerpreisindex für landwirtschaftliche Produkte zusammengerechnet und geteilt durch 2 um mehr als 10 %, soll auch die Pacht um 10 % steigen bzw. fallen. Gilt die Klausel?

Antwort: Lassen Sie zunächst überprüfen, ob die Klausel wirksam ist. Denn die automatische Veränderung des Pachtzinses aufgrund der Veränderung von Indizes bedarf eventuell sogar der Genehmigung nach dem Preisklauselgesetz. Dies wurde in der Praxis oft versäumt, dann wäre der Vertrag schwebend unwirksam.

Ist die Klausel wirksam, steigt auch der Pachtzins automatisch, wenn bestimmte Voraussetzungen (Indexer­höhung) vorliegen. Dazu bedarf es keiner weiteren Zustimmungserklärung. Anders wäre es, wenn die Indexerhöhungen laut Vertrag nur Verhandlungen auslösen sollen – dann könnte es rück­wirkend keine Anpassung geben. Bei der gegebenen automatischen Anpassung sind rückwirkend ab 1989 die Indizes zu betrachten und die Pacht bei jeder ...

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