Landwirte erhalten regelmäßig riskante Windpachtverträge. Wir stellen einige Beispiele von Passagen vor, die Sie nicht unterschreiben sollten.

Der Wettlauf um potenzielle Windpachtflächen ist weiterhin ungebremst. Dabei legen die Windkraftprojektierer Ihnen als Landeigentümern eigens gestaltete Verträge vor, die vor allem Bankinteressen abbilden und für die Projektierer sehr vorteilhaft sind. Den Landeigentümern ist meist nicht klar, in welch starker Position sie sind. Denn der Nutzungsvertrag ist so etwas wie eine Handelsware (siehe Punkt 5). Verhalten Sie sich richtig, bekommen Sie dabei schnell ein zusätzliches Jahreseinkommen heraus. Gehen Sie die Sache zu leichtfertig an, riskieren Sie große Teile Ihres Vermögens. Wir zeigen hier einige K.o.-Klauseln, die häufig auftreten.

1. Grundbuch abhängig vom Nutzungsvertrag absichern

Die Betreiber sichern sich das Recht, auf Ihrem Grundstück eine Windenergieanlage zu betreiben. Zum einen durch den Nutzungsvertrag selbst, zum anderen durch eine zu ihren Gunsten einzutragende beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Das ist auch in Ordnung. Diese Dienstbarkeit sollte allerdings so ausgestaltet sein, dass sie als Sicherungsdienstbarkeit mit dem Nutzungsvertrag „steht und fällt“. Sie darf nicht selbstständig neben dem Nutzungsvertrag stehen. Will der Eigentümer den Nutzungsvertrag kündigen, etwa weil sich der Betreiber nicht vertragsgemäß verhalten hat, muss auch die Dienstbarkeit hinfällig sein. Ansonsten werden Sie den Betreiber nur schwer wieder los.

Achtung: In den Vertragsentwürfen steht der Begriff der Sicherungsdienstbarkeit gelegentlich auch drin. Die Vertragsanlage ist dann aber oftmals nicht als solche ausgestaltet, sondern als selbstständige Dienstbarkeit verfasst.

2. Vertragsgegenstand konkret beschreiben

Klausel: „Der Grundstückseigentümer gestattet dem Betreiber auf seinem Grundstück die Errichtung und den Betrieb von Windenergieanlagen nebst Trafo- und sonstigen Anlagen …“

Mit einer solchen Klausel hat der Betreiber grundsätzlich freie Hand darin, wie viele und welche Windenergieanlagen er auf Ihrer Fläche baut. Je ungenauer die Formulierung des Vertragsgegenstandes ist, desto mehr Spielraum hat der Betreiber. Lassen Sie Ihn daher konkret formulieren, was für eine Anlage er bauen will und welche Leistungsklasse diese hat.

Denn oft sichern sich die Betreiber vorweg die Flächen und bauen die Anlagen erst zu einem späteren Zeitpunkt. Steht dann in Ihrem Vertrag genau, welche Anlage der Betreiber bauen darf, haben Sie noch eine Verhandlungsposition, wenn er zum Zeitpunkt des Baus eine größere Anlage errichten will. So können Sie später für größere Anlagen, die dem Betreiber mehr Geld bringen, bei Neuverhandlungen ggf. auch mehr Pacht aushandeln.

Was ist bei dieser Regelung unter sonstigen Anlagen zu verstehen? Dies kann lediglich eine einfache Messstation sein, aber auch ein Umspannwerk lässt sich unter den Begriff der „Anlage“ fassen.

Räumen Sie dem Betreiber nicht solche weitreichenden Rechte ein. Lassen Sie ihn genau aufführen, was er unter sonstigen Anlagen versteht. Überlegen Sie dann, was Sie akzeptieren und für welche Anlagen der Betreiber von Ihnen eine extra Zustimmung einholen muss.

3. Repowering nicht inbegriffen

Klausel: „Das Recht zur Errichtung und zum Betrieb der Anlagen umfasst auch das Recht des Betreibers, das vertragsgegenständliche Grundstück zum (…) vollständigen Austausch der Windenergieanlage zu nutzen.“

Diese Klausel nicht unterschreiben! Bei Vertragslaufzeiten in Nutzungsverträgen, die regelmäßig bis zu 30 Jahre vorsehen, kann der Betreiber eine solche Regelung für ein mögliches Repowering heranziehen. Sie wissen aber nicht, wie groß die neuen Anlagen sind und was diese für Auswirkungen auf Ihre Fläche haben. Verhandeln Sie daher mit dem Betreiber neu, wenn er die alte Anlage durch eine größere Anlage ersetzen will. Schließlich springt für ihn ein höherer Erlös dabei raus, sodass Sie ggf. auch mehr Pacht verlangen können.

4. Informationspflicht gegenüber der Bank

Klausel: „Die Parteien verpflichten sich, keine das Sicherungsinteresse der finanzierenden Bank berührenden Abreden des Vertrages aufzuheben, zu ändern oder zu ergänzen.“

Diese Klausel können Sie nicht akzeptieren. Sie befasst sich mit den Kreditabreden zwischen Bank und Betreiber, mit denen Sie nichts zu tun haben. Diese Klausel ist aber im Interesse der finanzierenden Bank. Diese will über alle Änderungen in Ihrem Vertrag mit dem Betreiber informiert sein. Da in der Klausel „Parteien“ steht, haben Sie auch die Pflicht, die Bank zu informieren, falls der Betreiber dies nicht oder nicht vollständig macht. Dann müssen Sie unter Umständen noch dafür geradestehen und mit Ihrem Vermögen haften.

Häufig findet sich in diesem Zusammenhang noch folgende Klausel:

„Ein von dem Betreiber bzw. Grundstückseigentümer mit einem Dritten geschlossener Vertrag, aus dem der Eintritt in den bestehenden Nutzungsvertrag folgt, bedarf zur Wirksamkeit der Zustimmung des finanzierenden Kreditinstituts.“

Streichen Sie diese Klausel ebenfalls aus dem Vertrag! Streng genommen dürften Sie dann das betroffene Grundstück nicht ohne Zustimmung der finanzierenden Bank an Ihren Nachfolger übergeben, geschweige denn an jemand anderen verkaufen. ▶

5. Übertragung des Nutzungsvertrages

Klausel: „Der Grundstückseigentümer stimmt bereits jetzt einer ganz oder teilweisen Vertragsübertragung auf vom Betreiber noch zu benennende Dritte ausdrücklich zu.“

Mit dieser Klausel kann der Betreiber seine Rechte aus dem Vertrag beispielsweise an andere verkaufen, ohne dass Sie zustimmen müssen. Sie wissen im Zweifelsfall nicht einmal, wer Ihr neuer Vertragspartner ist. Dies kann Ihre Rechtsverfolgung immens erschweren. Das ist beispielsweise der Fall, wenn es bei Reparaturen der Anlage zu Schäden auf Ihrem Grundstück kommt oder Sie kündigen wollen. Sie müssen ja schließlich wissen, an wen Sie die Kündigung senden.

Auch können Sie bei einer teilweisen Übertragung mehreren Vertragspartnern gegenüberstehen.

Verpflichten Sie daher den Betreiber direkt, Sie über die Vertragsübertragung zu informieren und konkrete Daten des Übernehmers mitzuteilen. Verlangen Sie bestenfalls, dass Sie der Übertragung des Vertrages an Dritte vorher zustimmen müssen.

6. Konkurrenz fernhalten

Klausel: „Der Grundstückseigentümer wird keiner Nutzung von Windenergie durch Dritte auf Grundstücken zustimmen, die im Umkreis von 600 m um die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen.“

Mit dieser Klausel will sich der Betreiber vor Mitbewerbern schützen. Eine solche Klausel kann, abhängig von den Gegebenheiten vor Ort, schnell ausufern. In der Klausel steht „Grundstücke … im Umkreis … um die vertragsgegenständlichen Grundstücke“. Befinden sich große Flächen in diesem Umkreis, sind diese grundsätzlich komplett gesperrt für den Bau anderer Windräder, auch wenn sie nur mit einigen Quadratmetern in dem Umkreis liegen. Das Verbot sollte sich nur auf die Fläche im Kreis beziehen. Bestehen Sie außerdem darauf, den Verbotskreis nicht von dem gesamten Grundstück aus zu ziehen, auf dem die Windkraftanlage steht, sondern nur von der Anlage selbst.

Achtung: Die Klausel trifft auch die von Ihnen gepachteten Flächen, da sie sich nicht auf Grundstücke beschränkt, die Ihnen gehören. Vermeiden Sie Differenzen mit Ihrem landwirtschaftlichen Verpächter und lassen Sie einen Konkurrenzschutz nur auf Ihren Eigentumsflächen zu.

7. Rückbau absichern

Klausel: „Der Betreiber leistet eine Rückbausicherheit durch Hinterlegung der Summe X vor Baubeginn auf einem Sonderkonto, dass treuhänderisch von einem unabhängigen Treuhänder verwaltet wird.“

Diese Klausel bietet keine ausreichende Sicherheit für den Rückbau der Anlagen. Denn im Falle einer Insolvenz des Betreibers kann eine solche Rückbausicherheit in die Insolvenzmasse fallen. Lassen Sie sich daher eine „selbstschuldnerische Rückbaubürgschaft, unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage durch eine deutsche Großbank“ in angemessener Höhe geben, um den Rückbau abzusichern. Das bedeutet, dass Sie die Bürgschaft bei der Bank direkt in Anspruch nehmen dürfen, ohne bei dem Betreiber vorher einen Vollstreckungsversuch unternommen zu haben.

Oft verweisen die Betreiber darauf, dass sie schon eine Rückbaubürgschaft gegenüber der Genehmigungsbehörde haben. Das ist ein verpflichtender Teil der Baugenehmigung. Auf die Bürgschaft haben Sie als Grundstückseigentümer aber keinen Zugriff. Sie wissen nicht, welche Summe die Bürgschaft absichert und ob sie somit die Kosten des Rückbaus abdeckt. Sie tragen aber das Risiko, dass die Mittel für den Rückbau auf Ihrem Grundstück ausreichen.

Mit einer eigenen Bürgschaft haben Sie die Bürgschaftssumme im Blick. Sie können dort die Bürgschaftssumme der Behörde auf Ihre Bürgschaft anrechnen. Achten Sie darauf, dass Sie die Bürgschaftssumme regelmäßig überprüfen lassen und Sie diese bei Bedarf anpassen können. Sie wissen schließlich nicht, welche Auflagen für den Rückbau der Anlage bei Vertragsende gelten und was für Kosten dadurch entstehen können.

8. Funktionsfähige Drainagen erhalten

Klausel: „Bei der Errichtung des Windparks hat der Pächter durch geeignete Maßnahmen dafür zu sorgen, dass das Drainagen-Entwässerungssystem für das gesamte Grundstück funktionsfähig erhalten bleibt.“

Klingt gut, aber arbeitet die Drainage tatsächlich nicht, müssen Sie als Eigentümer erst einmal mühsam beweisen, dass die Errichtung des Windparks die Ursache für die Drainageprobleme war. Kehren Sie die Beweislast besser um: Halten Sie schriftlich fest, dass der Pächter für die Funktion verantwortlich ist, es sei denn, er weist nach, dass der Windpark nicht die Ursache ist.

9. Rückforderungen unterbinden

Oft ist auch kritisch, was nicht in den Verträgen steht, aber aufgrund gesetzlicher Vorgaben gilt. So kann es z.B. nach §36 h des Erneuerbaren-Energien-Gesetz (EEG) zu einer Veränderung der Basis des variablen Nutzungsentgelts kommen. Das variable Nutzungsentgelt basiert auf der Höhe der bisher erzielten Stromerlöse. Wenn es hier zu einer Reduzierung aufgrund der Neubewertung nach §36 h EEG Ihres Standorts kommt, reduziert sich automatisch dieses Nutzungsentgelt, und zwar auch rückwirkend. Der Netzbetreiber kann deswegen Rückforderungen gegenüber dem Betreiber der Windenergieanlage geltend machen. Um auszuschließen, dass der Betreiber dann auch Ihnen gegenüber Rückforderungsansprüche geltend macht, sollten Sie dies im Vertrag ausschließen.

Verträge prüfen lassen

Bedenken Sie, dass wir hier nur einige Klauseln beispielhaft erläutern. Jeder Vertrag ist anders und kann andere Fallstricke aufweisen. Oftmals bestehen die finanzierenden Banken auf gefährlichen Klauseln. Doch diese Regelungen benachteiligen Sie einseitig zugunsten der Banken und ziehen Sie in unvertretbare Risiken hinein. Oder es gelten gesetzliche Vorgaben mit weitreichenden Folgen für Sie, die im Vertrag nicht auftauchen. Daher sollten Sie sich gut informieren und den Vertrag von Fachleuten prüfen lassen.

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@topagrar.com

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Im nächsten Teil stellen wir vor, wie Sie durch die Gründung eines Flächenpools noch mehr aus Ihrem Windstandort herausholen können.