Wer Flächen tauscht, anstatt zu verkaufen bzw. zu kaufen, spart Steuern. Doch nicht jeder Tausch ist steuerfrei. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen zwei Varianten:
Privatrechtlicher Tausch: Das ist immer dann der Fall, wenn Sie Flächen tauschen, ohne dabei die Regeln des Flurbereinigungsgesetzes einzuhalten und keinen Tauschhelfer einer Behörde einschalten.4
Flächentausch nach dem Flurbereinigungsgesetz: In diesem Fall müssen Sie zwingend einen Tauschhelfer einschalten.5
Bei einem privatrechtlichen Tausch, wird es, anders als bei einem freiwilligen, teuer. Denn dann müssen Sie Ertrag- und Grunderwerbsteuern einkalkulieren:
Ertragsteuer: Das Finanzamt ermittelt den sogenannten Veräußerungsgewinn (oder -verlust). Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des erhaltenen und dem Buchwert des weggetauschten Grundstücks abzüglich der angefallenen Kosten. In diesem Fall gibt es dann nur einen Ausweg aus der Steuerfalle: Wenn sich das weggetauschte (verkaufte) Grundstück seit mehr als sechs Jahren ununterbrochen im Betriebsvermögen Ihres Betriebes befand, können Sie den Veräußerungsgewinn auf das eingetauschte Grundstück übertragen und gehen steuerfrei aus. Für das neue eingetauschte Grundstück beginnt die Sechsjahresfrist von Neuem.
Grunderwerbsteuer: Auch wenn Sie die Flächen „nur“ getauscht haben, für den privatrechtlichen Tausch wird Grunderwerbsteuer fällig. Bemessungsgrundlage dafür ist der Wert der Fläche, die Sie erhalten.
Beim freiwilligen Landtausch nach dem Flurbereinigungsgesetz ist die Rechtslage eine andere. Bislang war zwar umstritten, ob dieser steuerfrei ist. Der Bundesfinanzhof hat nun aber entschieden, dass für den freiwilligen Landtausch einkommensteuerrechtlich dieselben Folgen wie beim Regelflurbereinigungsverfahren gelten, das heißt: Soweit die Tauschflächen den gleichen Wert haben, fällt keine Einkommensteuer an. Die Rechtsverhältnisse, die mit dem weggegebenen Grundstück verbunden sind, setzen sich bei einen wertgleichen Tausch automatisch in der erhaltenen Fläche fort, so die Richter in ihrer Urteilsbegründung. Damit finden sich auch die Buchwerte des weggetauschten Grundstücks im eingetauschten Grundstück wieder und Sie können daher auch keine steuerpflichtigen stillen Reserven aufdecken.
Folge: Die Sechsjahresfrist setzt sich – anders als beim Kauf oder beim privatrechtlichen Tausch – im eingetauschten Grundstück uneingeschränkt fort und wird nicht unterbrochen.
Wenn Sie eine höherwertige Fläche abgeben und zusätzlich zur Tauschfläche einen finanziellen Ausgleich erhalten, dann ist dieser zwar steuerpflichtig. Sie können das Geld aber – sofern die weggetauschte Parzelle seit sechs Jahren ununterbrochen zum Betriebsvermögen gehörte – steuerfrei reinvestieren (§ 6b EstG). Grunderwerbsteuer fällt im Übrigen bei einem Tausch nicht an.
Ausnahme: Wenn Sie mehr als 2500 € für einen Wertausgleich erhalten, müssen Sie für diesen auch Grunderwerbsteuer zahlen.
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Wer Flächen tauscht, anstatt zu verkaufen bzw. zu kaufen, spart Steuern. Doch nicht jeder Tausch ist steuerfrei. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen zwei Varianten:
Privatrechtlicher Tausch: Das ist immer dann der Fall, wenn Sie Flächen tauschen, ohne dabei die Regeln des Flurbereinigungsgesetzes einzuhalten und keinen Tauschhelfer einer Behörde einschalten.4
Flächentausch nach dem Flurbereinigungsgesetz: In diesem Fall müssen Sie zwingend einen Tauschhelfer einschalten.5
Bei einem privatrechtlichen Tausch, wird es, anders als bei einem freiwilligen, teuer. Denn dann müssen Sie Ertrag- und Grunderwerbsteuern einkalkulieren:
Ertragsteuer: Das Finanzamt ermittelt den sogenannten Veräußerungsgewinn (oder -verlust). Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des erhaltenen und dem Buchwert des weggetauschten Grundstücks abzüglich der angefallenen Kosten. In diesem Fall gibt es dann nur einen Ausweg aus der Steuerfalle: Wenn sich das weggetauschte (verkaufte) Grundstück seit mehr als sechs Jahren ununterbrochen im Betriebsvermögen Ihres Betriebes befand, können Sie den Veräußerungsgewinn auf das eingetauschte Grundstück übertragen und gehen steuerfrei aus. Für das neue eingetauschte Grundstück beginnt die Sechsjahresfrist von Neuem.
Grunderwerbsteuer: Auch wenn Sie die Flächen „nur“ getauscht haben, für den privatrechtlichen Tausch wird Grunderwerbsteuer fällig. Bemessungsgrundlage dafür ist der Wert der Fläche, die Sie erhalten.
Beim freiwilligen Landtausch nach dem Flurbereinigungsgesetz ist die Rechtslage eine andere. Bislang war zwar umstritten, ob dieser steuerfrei ist. Der Bundesfinanzhof hat nun aber entschieden, dass für den freiwilligen Landtausch einkommensteuerrechtlich dieselben Folgen wie beim Regelflurbereinigungsverfahren gelten, das heißt: Soweit die Tauschflächen den gleichen Wert haben, fällt keine Einkommensteuer an. Die Rechtsverhältnisse, die mit dem weggegebenen Grundstück verbunden sind, setzen sich bei einen wertgleichen Tausch automatisch in der erhaltenen Fläche fort, so die Richter in ihrer Urteilsbegründung. Damit finden sich auch die Buchwerte des weggetauschten Grundstücks im eingetauschten Grundstück wieder und Sie können daher auch keine steuerpflichtigen stillen Reserven aufdecken.
Folge: Die Sechsjahresfrist setzt sich – anders als beim Kauf oder beim privatrechtlichen Tausch – im eingetauschten Grundstück uneingeschränkt fort und wird nicht unterbrochen.
Wenn Sie eine höherwertige Fläche abgeben und zusätzlich zur Tauschfläche einen finanziellen Ausgleich erhalten, dann ist dieser zwar steuerpflichtig. Sie können das Geld aber – sofern die weggetauschte Parzelle seit sechs Jahren ununterbrochen zum Betriebsvermögen gehörte – steuerfrei reinvestieren (§ 6b EstG). Grunderwerbsteuer fällt im Übrigen bei einem Tausch nicht an.
Ausnahme: Wenn Sie mehr als 2500 € für einen Wertausgleich erhalten, müssen Sie für diesen auch Grunderwerbsteuer zahlen.
