V iele Landwirte wollen größere Gewinne aus Landverkäufen (z.B.Bauland)in außerlandwirtschaftliche Immobilien reinvestieren.Der Erwerb eines Miethauses,eines verpachteten Geschäftshauses oder die Beteiligung an gewerblichen Immobilien kann betriebswirtschaftlich durchaus sinnvoll sein.Die Mieteinnahmen schaffen für den Betrieb bzw.die Familie ein zweites Einkommensbein. Doch leider spielt dabei das Finanzamt nicht ohne weiteres mit.Denn Gewinne aus Landverkäufen können steuerfrei nur auf Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens übertragen werden.Beim Erwerb eines Mietshauses oder anderer Immobilien ist diese Voraussetzung aber nicht erfüllt.Diese zählen von vornherein zum Privatvermögen des Landwirts. Die Folge:Der erzielte Veräußerungsgewinn aus dem Landverkauf müsste voll versteuert werden.Nur der nach Abzug der Steuern verbleibende Betrag wäre für den Immobilienerwerb verfügbar. Um diese Hürde zu nehmen,wählen betroffene Landwirte bisher häufig folgende Lösung:Sie gründen entweder allein oder mit einem Familienangehörigen eine gewerbliche Immobilienfirma in der Rechtsform einer GmbH &Co.KG. Diese kauft,baut und vermietet die vorgesehenen Immobilien.Die Immobilien werden damit Betriebsvermögen des Gewerbebetriebes und erfüllen so die Voraussetzung für eine steuerfreie Übertragung der Gewinne aus dem Landverkauf. Leider hat der Gesetzgeber mit der jüngsten Steuerreform dieser Lösung ei-nen Riegel vorgeschoben.Danach ist die steuerfreie Übertragung von Veräußerungsgewinnen aus dem Einzelbetrieb eines Landwirts in das Vermögen einer Personenhandelsgesellschaft (hier GmbH &Co.KG)nicht mehr möglich.Diese Einschränkung gilt für alle Gewinne aus Landverkäufen,die nach dem 31.12.1998 realisiert wurden bzw.werden. Doch dieser neue Steuer-Riegel lässt sich relativ einfach knacken .Und zwar wie folgt: Nach dem Verkauf der Flächen gründet der Landwirt wie bisher eine GmbH &Co.KG. Der Erwerb der außerlandwirtschaftlichen Immobilie erfolgt jedoch nicht mehr direkt durch die GmbH &Co.KG,sondern durch den Landwirt selbst,der auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Anschließend überlässt der Landwirt die Immobilie der GmbH &Co.KG zur Nutzung.Dazu schließt er mit ihr einen Mietund/oder Pachtvertrag ab,worin der KG das Recht eingeräumt wird,das Objekt an die Endmieter unterzuvermieten. Da der Landwirt auch in der GmbH & Co.KG das Sagen hat,muss der Mietvertrag damit er steuerlich anerkannt wird korrekt wie zwischen fremden Dritten abgeschlossen und durchgeführt werden (gewerbliche Muster-Mietverträge verwenden!). Steuerlich ist diese Gestaltung wie folgt zu beurteilen: Bei den Einkünften,die der Landwirt als Gesellschafter der Kommanditgesellschaft für die Nutzungsüberlassung der Immobilie erhält,handelt es sich um gewerbliche Einkünfte. Somit ist die erworbene Immobilie als notwendiges Sonderbetriebsvermögen des Landwirts im Rahmen seiner Beteiligung an der GmbH &Co.KG einzustufen. Insofern kann der Landwirt nunmehr die §6 b-Rücklage aus dem Landverkauf aus seinem land-und forstwirtschaftlichen Betrieb in sein Sonderbetriebsvermögen der KG überführen,um es dort steuerfrei auf die Anschaffungs-bzw.Herstellungskosten der Immobilie zu übertragen. Der Clou dabei:Obwohl es sich bei der GmbH &Co.KG um einen gewerblichen Betrieb handelt,fällt in den meisten Fällen keine zusätzliche Gewerbesteuer an. Erschöpft sich nämlich die Tätigkeit eines Gewerbebetriebes in der Vermietung von Grundbesitz,so bleiben die Erträge daraus praktisch gewerbesteuerfrei.Deshalb sollte man darauf achten,dass im Rahmen einer derartigen GmbH &Co.KG keine anderen Geschäfte abgewickelt werden. Getrennter Gewerbebetrieb Durch die Gründung der GmbH & Co.KG entsteht also ein selbständiger Gewerbebetrieb.Dies bringt für den Landwirt neben der begünstigten Reinvesti-tion zwei weitere wichtige Vorteile: Er kann das gewerbliche Unternehmen bei der späteren Hofübergabe ohne steuerliche Probleme zurückbehalten,weil es sich um einen separaten Betrieb handelt. Das bedeutet:Der Vater kann aus den Mieteinkünften z.B.seinen eigenen Lebensunterhalt bestreiten.Er kann den gewerblichen Betrieb mitsamt den Immobilien,die in seinem Sonderbetriebsvermögen verblieben sind,aber auch z.B.an weichende Erben übertragen,ohne dass die Immobilien zuvor entnommen oder ins Privatvermögen überführt werden müssen! Wenn die Immobilien und der Gewerbebetrieb später einmal veräußert werden sollen,handelt es sich dabei steuerlich gesehen um eine Betriebsaufgabe. Die Folge:Der entstehende Gewinn ist steuerlich begünstigt;zwar nicht mehr mit dem halben Steuersatz,aber nach der neuen Fünftel-Regelung.Auch diese bringt immer noch eine durchaus spürbare Steuerermäßigung,wie das folgende Beispiel zeigt. Durch die Veräußerung von Immobilie/Gewerbebetrieb ergibt sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von z.B. 500 000 DM.Zusätzlich hat der Landwirt in diesem Jahr laufende Einkünfte von 13 000 DM.Dann ergeben sich folgende steuerliche Belastungen durch die Betriebsaufgabe bzw.-veräußerung: Bisherige Regelung =halber Steuersatz:121 500 DM Neue Fünftel-Regelung:185 300 DM Tarifliche Einkommensteuer (ohne Vergünstigung):249 000 DM Fazit:Der halbe Steuersatz war zwar günstiger.Aber die neue Regelung bringt immer noch eine erkleckliche Steuerersparnis bei der Betriebsveräußerung bzw. -aufgabe des Gewerbebetriebes.Die Reinvestition in Immobilien ist also durch die Neuregelung auch unter diesem Aspekt keineswegs steuerlich uninteressant geworden.j