Wenn Sie landwirtschaftliche Flächen verkaufen, müssen Sie den Gewinn innerhalb bestimmter Fristen wieder re-investieren (siehe Kasten Seite 39). Andernfalls fallen hohe Steuern an. Die Laufzeit der Fristen beginnt in der Regel jeweils zum Zeitpunkt der Besitzübergabe. Was allerdings die meisten nicht wissen: Wann das Grundstück den Besitzer wechselt, hängt nicht wie oft vermutet von der Unterschrift unter dem Kaufvertrag ab, sondern viel mehr von dem, was Sie im Vertrag vereinbart haben. Worauf Sie daher beim Verkauf achten sollten, zeigen wir Ihnen an vier typischen Beispielen aus der Praxis.
1. Der Zeitpunkt zählt!
Landwirt Ben Müller hat vor drei Jahren im Wirtschaftsjahr 2012/2013 einen Teil seiner Fläche an die Straßenbauverwaltung verkauft, die eine Ortsumgehung plant (alle Namen frei erfunden). Der Geld-segen kam ihm entgegen, denn er baute zu dem Zeitpunkt einen Milchviehstall für 400 000 €. Nachdem Müller sich mit der Behörde über die Details geeinigt hatte, erhielt er 80 % des Kaufpreises bereits im Wirtschaftsjahr 2012/2013. Erst nach Abschluss der Bauarbeiten wollte ihm die Straßenbauverwaltung den restlichen Betrag überweisen, denn dazu musste diese auch die tatsächlich in Anspruch genommene Fläche vermessen.Müller hatte eigentlich vor, die erste Zahlung umgehend im Wirtschaftsjahr 2012/2013 in seinen Stallneubau zu investieren, um Steuern zu sparen. Hier tauchte aber ein Problem auf, das er nicht bedacht hatte. Denn im Vertrag heißt es: „Die Besitzübergabe der Fläche erfolgt zum Zeitpunkt der tatsächlichen Inanspruchnahme durch den Käufer.“ Das heißt: Die Besitzübergabe erfolgte erst mit Beginn der Bauarbeiten durch die Straßenbauverwaltung im Wirtschaftsjahr 2014/2015.
Erst zu diesem Zeitpunkt fand also der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums statt. Das Problem: Seinen Gewinn kann der Landwirt nach § 6 b EStG jedoch nur im Wirtschaftsjahr des Verkaufes, im Wirtschaftsjahr davor oder aber in den folgenden vier Wirtschaftsjahren auf seine Herstellungskosten für den Stallbau übertragen. Seinen Stall hat der Landwirt allerdings bereits im Wirtschaftsjahr 2012/2013 gebaut.
Wie hätte Müller dieses Dilemma vermeiden können? Durch einen Satz im Vertrag: „Die Besitzübergabe der Flächen erfolgt zum Zeitpunkt der vereinbarten Anzahlung.“ Oder aber er hätte mit der Straßenbauverwaltung ein konkretes Datum vereinbaren können, zum Beispiel den 1.1.2013. Dann wäre der Übergang der Fläche schon im Wirtschaftsjahr 2012/2013 erfolgt und der Landwirt hätte den Gewinn in den Stallbau investieren können – ohne ihn versteuern zu müssen.
Wenn es aber in Müllers Interesse gewesen wäre, dass die Übergabe der Fläche erst zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme durch die Straßenbauverwaltung erfolgt, hätte er auf folgende Vereinbarung im Vertrag bestehen können: „Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer unverzüglich mitzuteilen, wann die tatsächliche Inanspruchnahme stattgefunden hat“. In dem Fall würde Müller zeitnah erfahren, wann die Besitzübergabe erfolgt, um nicht wertvolle Zeit zu verlieren.
2. Denken Sie an die Details.
Dass der Zeitpunkt der Besitzübergabe die Steuerbelastungen stark beeinflussen kann, zeigt auch dieses Beispiel: Die Kommune Musterhausen hat von Landwirt Georg Helmer im Jahr 2012 Land gekauft, um weitere Bauplätze am Ortsrand auszuweisen. Vertraglich vereinbart war eine Fläche von ca. 2,5 ha. Für die Fläche hat er Anfang 2012 bereits den entsprechenden Kaufpreis erhalten.In der Praxis kommt es allerdings immer wieder mal vor, dass die tatsächlich übertragene Fläche nach Vermessung größer oder kleiner ausfällt. Für den Fall, dass sich im Nachhinein herausstellt, dass die Fläche von den vereinbarten ca. 2,5 ha abweicht, hatten der Landwirt und die Kommune daher einen Zuschlag beziehungsweise einen Abschlag vereinbart.
In seinem Fall dauerte das ganze Prozedere relativ lange: Erst zwei Jahre später ließ die Gemeinde die Flächen vermessen. Es stellte sich heraus, dass diese mit 2,55 ha nur minimal größer ausfiel als angepeilt. Landwirt Helmer bekam also noch eine kleine Nachzahlung. Hier steckt der Teufel aber im Detail: Im Kaufvertrag hatten sie vereinbart, dass die Besitzübergabe nach Zah-lung des gesamtes Kaufpreises erfolgt. Der Besitz ging also zum Zeitpunkt der Restzahlung im Wirtschaftsjahr 2014/2015 auf die Gemeinde über.
Helmer konnte das Geld daher erst in den Wirtschaftsjahren 2013/2014 bis 2018/2019 steuerneutral in den Betrieb reinvestieren. Hätte er keine Nachzahlung erhalten, wäre der Zeitraum 2010/2011 bis 2015/2016 entscheidend gewesen.
3. Achtung beim Flächentausch!
Vorsicht gilt auch, wenn Sie Flächen tauschen wollen. Hierzu ein weiteres Beispiel aus der Praxis: Die Gemeinde von Landwirt Stefan Brinker möchte ein Gewerbegebiet ausweiten. Daher will sie von dem Landwirt 10 000 m2 kaufen. Er soll für seine Fläche 100 000 € erhalten. Brinker schlägt der Gemeinde stattdessen einen anderen Deal vor: Die Gemeinde erhält seine Fläche und er dafür zwei erschlossene Bauplätze im Ort. Diese will er dann auf seine zwei weichenden Erben übertragen. Die Gemeinde lässt sich darauf ein und schließt mit ihm einen Tauschvertrag ab. Hier sollte Brinker aber aufpassen. Denn der Bundesfinanzhof ist der Ansicht, dass er in diesem Fall nicht ein Wirtschaftsgut seines Anlagevermögens verkauft. Wenn er seine landwirtschaftlich genutzte Fläche gegen privat und nicht betrieblich genutzte Flächen tauscht, geschieht nämlich folgendes: Er entnimmt die Flächen dem Betriebsvermögen und überführt sie in sein Privatvermögen. Die Baugrundstücke, die er von der Gemeinde erhält, nutzt er schließlich privat und nicht betrieblich. Das heißt, dass sein Gewinn nicht durch den Verkauf der Flächen, sondern durch die Entnahme aus dem Betriebsvermögen entstanden ist. Den Entnahmegewinn muss er also wie alle anderen Gewinne in seinem Betrieb erfassen und kann diesen nicht steuerfrei in den Betrieb re-investieren.Wie kann Landwirt Brinker aber die Steuer vermeiden? Im ersten Schritt sollte er seine Fläche an die Gemeinde verkaufen und den Gewinn in eine betriebliche Investition stecken. Danach könnte er seinen beiden Kindern Geld für den Erwerb der Bauplätze schenken. Dann greift die Schenkungssteuer, pro Elternteil und Kind gilt ein persönlicher Freibetrag von 400 000 €. Die Kinder könnten im nächsten Schritt die Bauplätze von der Gemeinde kaufen. Es fällt, wie beim Tausch, nur die Grund-erwerbssteuer an.
4. Schulden tilgen:
Wollen Sie ein Grundstück verkaufen, um damit Schulden zu tilgen und steht eine Hofübergabe an? Dann kann Ihnen unter Umständen Ärger mit dem Finanzamt bevorstehen. Hierzu ein Beispiel:Landwirt Johann Schönfeld ist seit Jahren gesundheitlich stark angeschlagen. Daher möchte er mit 60 Jahren den Betrieb vorzeitig an seine Tochter überschreiben. Der schlechte Gesundheitszustand des Seniors hat dem Erfolg des Betriebes in den vergangenen Jahren stark zugesetzt: Es haben sich rund 400 000 € Verluste und entsprechend hohe Schulden angesammelt. Die Verluste hat das Finanzamt als Verlustvorträge festgestellt. Das heißt, falls er einen Gewinn erzielen würde, kann er diesen mit den Verlustvorträgen ausgleichen und muss für den Gewinn keine Steuern zahlen.
Vater und Tochter haben Glück: Die Gemeinde hat vor kurzem eine ihrer Flächen als Bauland ausgewiesen. Dieses Grundstück könnten sie verkaufen, um mit den Erlösen die Schulden zu tilgen. Jetzt gilt aber Vorsicht! Angenommen Senior Schönfeld verkauft die Fläche noch bevor er den Hof an die Tochter überschreibt und sein Gewinn durch den Verkauf beträgt 350 000 €. Dann muss er auf den Gewinn keinerlei Steuer zahlen, da er diese mit seinen angesammelten Verlustvorträgen ausgleichen kann.
Verkauft die Familie die Fläche aber erst, nachdem der Hof überschrieben ist, trifft die Tochter die volle Einkommenssteuer. Denn sie übernimmt zwar die Schulden, aber nicht die Verlustvorträge. Das heißt, sie kann den Verkaufsgewinn nicht mit den Verlustvorträgen verrechnen und muss den Gewinn voll versteuern.
