Immer mehr Betriebsleiter bauen schlüsselfertig. Das geht schneller und ist risikoärmer. Wir haben Stallbauexperten gefragt, worauf Sie dabei achten müssen.
Schlüsselfertiger Bau oder Bauen in Eigenregie – das ist vor allem eine Frage der Größe und Struktur des Betriebes, wie Thorsten Steinmetz von der Thüringer Landgesellschaft weiß: „Die großen Agrargesellschaften im Osten vergeben den Stallbau zu 100%.“ Diesen selber zu organisieren, ist bei überschaubaren Vorhaben besser möglich. Daher schwindet auch im Westen der Anteil an Eigenleistung wegen der größer werdenden Bauvorhaben. Wollen auch Sie einen Stall bauen, haben Sie mehrere Möglichkeiten, den Bau zu organisieren:
- Schlüsselfertiger Stallbau: Die Stallbaufirma übernimmt als Generalunternehmer die Genehmigung, Bauaufsicht und Bauausführung.
- Bauen mit einem Architekten/Planungsbüro: Der Architekt/das Planungsbüro übernimmt Genehmigung und Bauüberwachung und schreibt die einzelnen Gewerke aus. Sie entscheiden mit, welche Firmen übernehmen.
- Bauen in Eigenregie: Sie als Bauherr übernehmen die Bauaufsicht und damit auch die Vergabe der Gewerke. Bei der Genehmigung brauchen Sie allerdings Unterstützung vom Fachmann.
Bei allen Varianten können Sie mit Absprache Eigenleistungen erbringen.
Die komplette Vergabe ist vor allem dann beliebt, wenn Landwirte einen Stall auf die grüne Wiese bauen. Das ist im Schweine- und Geflügelbereich häufig der Fall, im Rinderbereich hingegen selten. „Kuhbetriebe brauchen oft Lösungen für Alt- oder Anbauten. Da muss ein individuelles Konzept her, sodass die Landwirte meist auf der Baustelle mithelfen“, sagt Willem Tel, Bauberater der Landwirtschaftskammer (LWK) Nordrhein-Westfalen. Wenn Sie auch vor der Frage stehen, ob Sie den kompletten Stallbau an eine Firma vergeben oder möglichst viel in Eigenregie bauen wollen, sind folgende Punkte wichtig:
1. Komplexe Genehmigung:
Allein die Genehmigung ist in den letzten Jahren ein sehr spezielles Fachgebiet geworden, für die der Bauherr die Hilfe von Architekten, Statikern und oft auch Gutachtern braucht. Emanuel Harms, KTBL Bereich Stallbau, sagt dazu: „Den Bauantrag muss ein Bauvorlageberechtigter unterschreiben. Das sind Architekten, Ingenieure oder in einigen Bundesländern auch Handwerksmeister.“Diese sollten Erfahrung im landwirtschaftlichen Bauen haben, da die Genehmigungsverfahren durch Geruchsgutachten oder Stickstoffemissionen sehr speziell sind. Vergeben Sie den Bau an eine Stallbaufirma, erstellt diese den Bauantrag und beantragt die Genehmigung.
2. Auflagen einhalten:
Eigenleistungen sind aufgrund der Qualitätsanforderungen im Bereich des Rohbaus mittlerweile nicht immer möglich. Früher konnten Sie zum Beispiel die Güllekeller noch selber gießen. Heute brauchen Sie für Jauche-Gülle- und Sickersaftanlagen ab einer bestimmten Größe den Nachweis einer Fachfirma. Dieser Nachweis ist nötig, wenn das Güllelager mindestens 500 m³ fasst, das Silage- und Festmistlager mehr als 1000 m³ enthält oder der Sickersaftbehälter bei Fahrsilos größer als 25 m³ ist.Arbeiten, die Landwirte heute noch in Eigenleistung erbringen, sind oft Erdarbeiten bei dem Aushub der Baugrube, Pflastern oder die Montage der Stalleinrichtung. Herausfordernd ist hier allerdings die immer komplexere Technik. Sie können beispielsweise Lüftungs- und Fütterungsanlagen kaum noch ohne Hilfe vom Fachmann montieren.
3. Der Zeitfaktor:
Die meisten Landwirte sind zwar handwerklich begabt. Wenn die Baufirma diesen aber andauernd anleiten muss und der Bauherr z.B. doppelt so viel Zeit in die Montage der Lüftung investiert als die Fachleute der Baufirma, spart die Eigenleistung kaum Kosten. Überlegen Sie gerade bei günstigen Angeboten von Firmen, ob Sie diese die Facharbeiten ausführen lassen sollten. Außerdem brauchen Fertigstallbauer beispielsweise kaum ein halbes Jahr, um einen 2000er-Maststall zu errichten. In Eigenregie brauchen Sie oft länger, sodass Sie in dem neuen Stall erst später Geld verdienen. Bei einigen Firmen können Sie einen Teil in Eigenleistung übernehmen, z.B. beim Einbau der Stalltechnik. Das drückt die Kosten je nach Angebot um bis zu 22%.Die meisten Landwirte haben auch nicht die Zeit, am Bau mitzuhelfen. Wenn Sie viel Zeit in den Bau investieren, fehlt Ihnen diese schließlich im laufenden Betrieb. Willem Tel ist ebenfalls der Ansicht, dass die Landwirte sich lieber auf ihre Stärken im Betrieb fokussieren sollten: „Es ist besser, einen schlüsselfertigen Stall zu bauen und nachher 10000 l zu melken, als viel Eigenleistung in den Bau zu stecken und nur einen 8000 l-Herdenschnitt zu erreichen. Das Geld verdient der Landwirt im Stall, nicht am Bau.“ Außerdem können sich Leistungseinbußen im Stall längerfristig auswirken. Diese Meinung teilt Raimund Kolter, der den Bau seiner Schweineställe an eine Stallbaufirma vergeben hat (s. Reportage auf S. 51).
4. Verträge genau aushandeln:
Wollen Sie den Bau komplett vergeben, sind die Verträge das A und O. „Mit geschickten Preisverhandlungen des kompletten Stalls oder der einzelnen Gewerke sind die Kosten nicht unbedingt höher als beim Bau in Eigenregie“, sagt Tobias Hoppe, Bau- und Technikberater der LWK in Niedersachsen. Sie müssen den Stall oder die einzelnen Gewerke genau beschreiben lassen, damit Sie die Angebote vergleichen können. Dann haben Sie einen guten Überblick über die geplanten Kosten und den Umfang der Arbeiten. Änderungen während oder nach der Bauphase ließen sich die Firmen nämlich teuer bezahlen, ist Hoppe überzeugt. Achten Sie auch darauf, was die Firmen in den Verträgen voraussetzen und was nicht. Muss die Baustelle schon mit Strom und Wasser erschlossen sein oder sollen Sie während des Baus täglich Ihren Radlader zur Verfügung stellen? „Solche Punkte stehen oft im Kleingedruckten des Vertrages. Die Bauherren überlesen das schnell. So ist ein vermeintlich günstiger Stall am Ende doch teurer als erwartet“, sagt Martin Seeßelberg, Architekt bei der Niedersächsischen Landgesellschaft (NLG) dazu.Fühlen Sie sich bei den Verhandlungen unsicher, lassen Sie sich vom Architekten, Planungsbüro oder dem Stallbauberater helfen. Diese fertigen die Ausschreibung an und handeln die Verträge mit den Firmen aus.
5. Flexibilität beim Bau:
Oft haben die Bauherren noch während des Baus Ideen, die sie gerne mit einbringen wollen. Diese müssen Sie von der Baubehörde nachgenehmigen lassen. Normalerweise ist das unproblematisch, bedeutet allerdings Gebühren und mehr Papierkram. Kritisch dagegen sind höhere Tierzahlen oder eine Standortänderung, da beides die Emissionen des Stalls beeinflusst. Dann müssten erst neue Gutachten her.Vergeben Sie den Bau, bedeuten nachträgliche Änderungen desto mehr Aufwand für die Firmen, je später diese einfließen. Auch müssen Sie sich erst mit der Firma und anschließend mit den Monteuren abstimmen. Das dauert natürlich deutlich länger, als wenn Sie in Eigenregie bauen. Dann können Sie flexibler reagieren, wie z.B. Martin Volke, der während des Baus noch einen Besucherraum in seinen Schweinestall integriert hat (s. Reportage auf S. 50).
6. Wer haftet bei Schäden?
Bauen Sie in Eigenregie und übernehmen daher als Bauherr auch die Bauaufsicht, haften Sie selbst für mögliche Fehler am Bau. Selbst wenn Sie nur einzelne Arbeiten übernehmen, sind Sie für diese auch verantwortlich. „Denn die Firma hat zwar die Teile geliefert, diese funktionieren aber nur einwandfrei bei fachgerechtem Einbau“, erklärt Tobias Hoppe. Bauen Sie hingegen schlüsselfertig, übernimmt die Stallbaufirma die komplette Garantie.Ebenso verhält es sich mit einem Architekten als Bauleiter. Dieser ist für die Bauüberwachung zuständig und kommt auch für Schäden durch die Firmen auf, falls diese nicht zahlen (z.B. Insolvenz). Schon vor Baubeginn sollten Sie darauf achten, dass die Verträge mit den Firmen, die die einzelnen Gewerke übernehmen, bzw. mit dem Fertigstallanbieter wasserdicht sind. Martin Seeßelberg rät, die Verträge nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen zu schließen. Darin sind auch Bürgschaften für die Leistungen der Firmen enthalten. „Das sind Sicherheiten für den Fall, dass die Firma die vertragliche Leistung nicht erfüllt. Das schließt auch Schäden am Bau mit ein“, erklärt er. Sprechen Sie die Firmen ausdrücklich darauf an.
Trotzdem ist Ihre Kontrolle auf dem Bau am wichtigsten, selbst wenn Sie den Bau vergeben haben. Bauberater Wilfried Brede vom Serviceteam Alsfeld in Hessen sagt dazu: „Wir sind nicht jeden Tag auf der Baustelle. Wenn Ihnen dort etwas negativ auffällt, sollten Sie sich sofort melden. Wir kommen dann raus. Denn trotz Vergabe bleiben Sie der eigentliche Bauleiter, weil Sie jeden Tag vor Ort sind.“ Selbst wenn die Firma für die Schäden aufkommt, kostet der Weg dahin Zeit und Nerven.
Trotzdem ist Ihre Kontrolle auf dem Bau am wichtigsten, selbst wenn Sie den Bau vergeben haben. Bauberater Wilfried Brede vom Serviceteam Alsfeld in Hessen sagt dazu: „Wir sind nicht jeden Tag auf der Baustelle. Wenn Ihnen dort etwas negativ auffällt, sollten Sie sich sofort melden. Wir kommen dann raus. Denn trotz Vergabe bleiben Sie der eigentliche Bauleiter, weil Sie jeden Tag vor Ort sind.“ Selbst wenn die Firma für die Schäden aufkommt, kostet der Weg dahin Zeit und Nerven.
Lesen Sie in der nächsten Ausgabe, an welchen Stellen Sie die Baukosten beim Stallbau drücken können.Kontakt:
maike.schulze-harling@topagrar.com
