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Vertragsmodelle für den Landverkauf

Lesezeit: 3 Minuten

1. Erwerb zum Verkehrswert


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Der Preis für die Fläche orientiert sich am jeweiligen Verkehrswert. Steht keine Bauleitplanung im Hintergrund und ist keine innerhalb der nächsten zehn Jahre zu erwarten, ergibt sich der normale Preis für landwirtschaftliche Flächen. Will die Gemeinde Flächen für eine Bauleitplanung kaufen, fällt als Verkehrswert der Wert für Bauerwartungsland an. Sollte eine Baulandausweisung das Ziel der Gemeinde sein und hat diese auch einen entsprechenden Kaufpreis gezahlt, hat die Gemeinde allerdings die Möglichkeit, ein Rücktrittsrecht im Vertrag vorzusehen. Sie kann dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Zeit, z.B. zwei bis drei Jahre, ein Bebauungsplan für den fraglichen Bereich aufgestellt wurde. In diesem Fall ist bei Ausübung des Rücktrittsrechts typischerweise schon die Grunderwerbssteuer angefallen.


Vorteile: Der Kaufpreis fließt nur einmal, sodass der Verkäufer die Grunderwerbssteuer nur einmal zahlen muss. Außerdem kann der Landwirt sofort nach 6b reinvestieren.


2. Nachbewertungsklausel


Ein Vertrag mit einer Nachbewertungsklausel macht am meisten Sinn, wenn der Kaufvertrag zu einem frühen Zeitpunkt der Bauplanungsphase abgeschlossen wird. Auch für Verträge, in denen nur landwirtschaftliche Flächen ohne Aussicht auf eine Bauleitplanung verkauft werden, kann dieser Vertrag sinnig sein. Denn so hat der Verkäufer die Sicherheit, dass er auch von einem späteren Wertzuwachs profitiert. Der Kaufpreis ist auch hier nach dem derzeitigen Verkehrswert zu ermitteln.


Eine Nachbewertungsklausel könnte so aussehen, dass der Käufer an den Verkäufer die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert für Rohbauland zu einem bestimmten Prozentsatz zahlt. Wie hoch der Prozentsatz ist, handeln die Parteien untereinander aus. Ein Beispiel für so eine Klausel finden sie im Heft+.


Der Landwirt, der die Fläche verkauft, muss bedenken, dass eine zweimalige Bezahlung (die erste zum Vertragsschluss und die zweite Zahlung evtl. bei einer Nachbewertung des Grundstücks) auch zweimal Grunderwerbssteuer bedeutet. Insoweit müssen die Landwirte ihre Möglichkeiten der Refinanzierung oder den Ansatz eines reduzierten Steuersatzes vorab mit ihrem Steuerberater prüfen.


3. Gestaffelter Kaufpreis


Die Gemeinde und der Landwirt können auch einen bestimmten Kaufpreis vereinbaren und diesen von der Bezahlung her staffeln. Dies kann bei Verträgen sinnvoll sein, wenn die Bauleitplanung schon sehr weit fortgeschritten ist. Hierbei würde der Kaufpreis die höchste Wertstufe für Bauerwartungsland betragen. Die Gemeinde kann so den relativ hohen Kaufpreis dann entweder über mehrere Raten oder zu einem relativ späten Zeitpunkt nach Abschluss des Vertrages, mit Vorliegen der Satzung, zahlen. Diese Vertragsgestaltung ist dann sinnvoll, wenn der Satzungsbeschluss binnen relativ kurzer Zeit (also ein bis zwei Jahre) zu erwarten ist und schon als relativ sicher gilt. Kommt die Bauleitplanung unerwartet nicht zustande, müssen beide Parteien eine Regelung finden. Konsequenterweise müsste in den Vertrag auch für diesen Fall der Verkauf zum vorgesehenen Kaufpreis erfolgen, nachdem eine bestimmte Zeitspanne nach Vertragsabschluss verstrichen ist. Aus diesem Grund sollte von dieser Vertragsgestaltung nur im Ausnahmefall Gebrauch gemacht werden.


4. Weitere Modelle


Neben den bezeichneten Grundmodellen gibt es eine Reihe weiterer Modelle, die sich auch aus Zwischenmodellen der bezeichneten Modelle darstellen. Die Vertragsgestaltung ist dabei sehr vielfältig und vom Einzelfall abhängig. Daher sollten sich die Landwirte gut beraten lassen.

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