Verkaufen Sie Bauland, können Sie viel Geld verdienen – oder verlieren. Knackpunkt sind wie so oft die Steuern.

Wenn Grundstücke den Besitzer wechseln, geht es schnell um Hunderttausende oder Millionen. Besonders lukrativ sind baureife Flächen. Bis ein Bebauungsplan steht, sind allerdings einige Hürden zu nehmen. Bislang hatten Landwirte damit kaum Berührungspunkte. Stattdessen kaufte die Stadt bzw. Kommune eine Fläche und kümmerte sich um die weiteren Schritte. Das ist auch nach wie vor das Standardszenario. Weil aber immer mehr Gemeinden Kosten sparen müssen oder schlicht und ergreifend Personal fehlt, kommt es vor, dass die Städte Ihnen:

• die Fläche abkaufen und vertraglich verpflichten, die Planungs- und Entwicklungsarbeiten zu unterstützen oder
• die Fläche erst gar nicht kaufen und mit Ihnen zusammen die Baugrundstücke planen.

Und manchmal geht die Initiative auch ganz alleine von den Landwirten aus. Doch zu viel Mitarbeit bei den Planungen bzw. Eigeninitiative kann Sie teuer zu stehen kommen. Denn wer sich zu sehr ins Zeug legt, dem unterstellt das Finanzamt schnell einen gewerblichen Grundstückshandel.

Konsequenz: Ihr Grundstück wechselt – auch wenn Sie es zunächst weiter landwirtschaftlich nutzen – aus dem Anlagevermögen Ihres Betriebes in das Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels. Verkaufen Sie das baureife Grundstück später, müssen Sie den Veräußerungsgewinn versteuern und können diesen nicht steuerfrei reinvestieren. Obendrein zahlen Sie auch noch Gewerbesteuer (Übersicht unten links).

Die Grenze zwischen einem steuerbegünstigten und einem voll zu versteuernden Verkauf ist fließend. Wenn Sie allerdings diese Hinweise beachten, sind Sie auf der sicheren Seite und das Finanzamt kann Ihnen keinen gewerblichen Handel vorwerfen.

Privat oder betrieb: Der Feine, aber teure Unterschied

Gehört das Grundstück zum Privat- oder zu Ihrem Betriebsvermögen? Je nach Anwtort fällt der Steuerbescheid unterschiedlich aus.

Privatvermögen: Veräußern Sie ein Grundstück des Privatvermögens, ist der Gewinn nur steuerfrei, wenn sich die Fläche seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Privatvermögen befunden hat. Wer die Zehn-Jahres-Frist nicht einhält, muss den Gewinn als ”privates Veräußerungsgeschäft” versteuern. Bedenken Sie außerdem:

• Sie dürfen das Grundstück lediglich in Parzellen aufteilen und verkaufen. Wenn Sie noch weitere Initiativen ergreifen, wird der Verkauf auch nach zehn Jahren zur Steuerfalle.
• Wenn Sie mehr als drei Grundstücke innerhalb von fünf Jahren aus Ihrem Privatvermögen verkaufen, liegt ebenfalls ein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Betriebsvermögen: Gehört die Fläche zum Betriebsvermögen, müssen Sie sich auf einen Steuerbescheid einstellen. Dessen Höhe hängt aber davon ab, ob Ihr Finanzamt den Verkauf noch als „normalen“ Flächenverkauf im Rahmen Ihres Betriebes (landw. Hilfsgeschäft) oder als gewerblichen Grundstückshandel einstuft.

Der Unterschied: Ein landwirtschaftliches Hilfsgeschäft ist zwar nicht steuerfrei. Anders als bei einem gewerblichen Handel dürfen Sie den Verkaufsgewinn aber wieder reinvestieren und können so eine Besteuerung umgehen (Zusatzinfo „6b-Rücklage“ auf S. 45).

Im Übrigen: Sie können ein betriebliches Grundstück aus dem Betriebs- in das Privatvermögen überführen. Das ist aber nur sinnvoll, wenn Sie jetzt schon wissen, dass Sie die baureifen Parzellen erst in zehn Jahren verkaufen wollen.

Erlaubt oder Verboten: Die fließende Grenze

Die Grenze zwischen einem steuerfreien Hilfsgeschäft und einem gewerblichen Grundstückshandel sind nicht immer trennscharf. Fest steht: Wenn Sie Flächen in kleinere Baugrundstücke aufteilen und verkaufen, liegt ein Hilfsgeschäft vor. In den gewerblichen Handel rutschen Sie auch nicht ab, wenn Sie bspw. Vorabsprachen mit der Gemeinde treffen, die Planungen begleiten.

Beispiel: Die Gemeinde legt einen Bebauungsplan vor und Sie regen Verbesserungsvorschläge an. Wenn Sie hingegen die Gemeinde bei der Beantragung und Finanzierung des Bebauungsplans unterstützen, überschreiten Sie die Grenze zum Gewerbe. Die Initiative muss daher immer von der Gemeinde ausgehen. Damit Sie besser abschätzen können, was erlaubt ist und was nicht, hier ein paar Beispiele.

Unschädlich:

• Wünsche bei der Gemeinde äußern,
• die Planungen begleiten,
• sich dafür stark machen, die Baugrundstücke in Teilabschnitten zu erschließen,
• Einfluss darauf nehmen, dass möglichst wenige Gemeinschaftsflächen, Grünflächen oder zum Beispiel Spielplätze eingeplant werden,
• einen Antrag auf Änderung des Bebauungs- bzw. Flächennutzungsplanes stellen oder
• Ausgleichsflächen anbieten.

Schädlich:

• Den Bauantrag stellen oder daran mitarbeiten,
• den Bebauungsplan finanzieren,
• sich an der Erschließung beteiligen (z.B. beim Straßenbau helfen, Abwasserkanäle anlegen),
• die Erschließung des Grundstückes beauftragen oder finanzieren,
• Erwirken eines Vorbescheides für die Bebauung eines größeren Areals mit einer Vielzahl von Wohnhäusern oder
• eine Bauvoranfrage stellen, nachdem Sie nach einem Flächentausch für das Areal eine Arrondierung erreicht haben.

Wenn nichts mehr geht: Wie Verwandte helfen können

Wenn sich ein gewerblicher Grundstückshandel nicht vermeiden lässt, schlagen einige Landwirte einen Umweg ein, um immerhin eine 6b-Rücklage bilden zu können. Dazu verkaufen sie erst einmal die noch nicht baureife Fläche an einen Angehörigen (z.B. Ehepartner oder Kinder). Dieser erschließt im Anschluss daran das Grundstück und verkauft die Fläche. Sie müssen dann zwar den Verkaufsgewinn versteuern. Sie können die Einnahmen aber in eine 6b-Rücklage stecken und steuerfrei wieder in den Betrieb reinvestieren. Lesen Sie dazu auch die Zusatzinfo auf der Seite rechts. Beachten Sie aber:

• dass der Verkauf zu fremdüblichen Bedingungen erfolgt, das heißt: Die Bedingungen im Vertrag sollten sich an denen orientieren, die Sie auch mit jemanden Fremdes vereinbaren würden,
• dass der Käufer den Kaufpreis selbst finanzieren kann. Problematisch wird es zum Beispiel, wenn Ihr Verwandter das Grundstück baureif verkauft und Ihnen erst dann den ausstehenden Betrag für den Kauf überweist.
• dass dem Käufer insgesamt ein angemessener Gewinn verbleibt. Der Kaufpreis muss marktüblich sein, einen überhöhten Preis erkennen die Finanzämter nicht an.

Anstatt an einen Verwandten können Sie die Grundstücke auch an eine Kapitalgesellschaft verkaufen. Dafür zahlt die Gesellschaft dann aber Grunderwerbsteuer.

Einen Vertrag mit der Stadt abschließen

Wenn Gemeinden Bauland auf Ihren Flächen ausweisen, sichern sich diese oft einen Teil der Parzellen und die übrigen bleiben in Ihrer Hand. In solchen Fällen bieten Ihnen die Kommunen „städtebauliche Verträge an“. Darin verpflichtet sich die Kommune, die Bauentwicklung für Sie auf Ihren Parzellen zu übernehmen. Sie zahlen zwar die Kosten, sind aber auf der sicheren Seite.

Wichtig: Sämtliche Maßnahmen und Auftragsvergaben an andere Unternehmen müssen von der Stadt bzw. Gemeinde vergeben werden. Sie dürfen keinesfalls selbst aktiv werden, in dem Sie zum Beispiel einen Bebauungsplan ausarbeiten oder ein Planungsbüro beauftragen und die Erschließung des Grundstückes beauftragen. Unschädlich sind hingegen Vorabsprachen und das Begleiten der Planungen. Ärger bekommen Sie auch nicht, wenn Sie Ausgleichsflächen zur Verfügung stellen.

Vorsicht: Es hilft Ihnen nicht, wenn Sie zur Erschließung des Baugeländes zum Beispiel einen Bauunternehmer oder Grundstücksentwickler beauftragen. Denn dann wird dessen Arbeit Ihnen trotzdem zugerechnet.

Königsweg: Das Umlegungsverfahren

Wenn Sie nicht nur eine Fläche aufteilen und verkaufen, sondern andere Flächen dazukaufen, um die Attraktivität des Grundstückes zu steigern, liegt ebenfalls ein gewerblicher Grundstückshandel vor – auch wenn Sie sonst nichts weiter unternehmen und der Gemeinde die Arbeiten überlassen.

Besser: Die Gemeinde ordnet einen Tausch der Flächen an. Nutzen Sie dazu das amtliche Umlegungsverfahren nach den Vorschriften des Baugesetzbuches. Sie können zwar auch freiwillig, also ohne Anordnung einer Behörde, Flächen tauschen. Das hat aber steuerliche Nachteile.

Hintergrund: Bei einem behördlichen Verfahren gelten die Flächen, die Sie einbringen, und die baureifen Parzellen, die Sie anschließend erhalten, als identisch. Sie decken somit keine stillen Reserven auf. Sie müssen somit keinen Steuerbescheid vom Finanzamt befürchten.

Grunderwerbsteuer fällt auch keine an. Die Flächen bleiben im Betriebsvermögen und Sie zahlen keine Gewerbesteuer. Es liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor – auch dann nicht, wenn Sie zum Beispiel eine größere Fläche erhalten als Sie eingebracht haben und als Ausgleich für die Mehrzuteilung zahlen mussten.

Wenn Sie ohne Anordnung Ländereien tauschen, wird es komplizierter, auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Denn das freiwillige Umlageverfahren behandelt der Fiskus wie einen „echten“ Verkauf bzw. Kauf. Sie müssen somit den Veräußerungsgewinn versteuern (Differenz zwischen Verkehrs- und Buchwert).

Sie können mit dem Gewinn zwar eine 6b-Rücklage bilden und diese auf die Tauschgrundstücke aus der Umlegung übertragen. Sie dürfen die baureifen Grundstücke aber dann erst nach Ablauf von sechs Jahren verkaufen.

Halten Sie die Frist nicht ein, verlangt das Finanzamt seinen Anteil. Einzige Lösung in diesem Fall: Sie übertragen die 6b-Rücklage auf andere Wirtschaftsgüter. Ein weiterer Nachteil: Sie zahlen bei einem freiwilligen Umlageverfahren Grunderwerbsteuer. diethard.rolink@topagrar.com

Unser Autor Steuerberater Helmut Gruber, Landwirtschaftliche Buchstelle, BERATA-GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Augsburg