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Windfläche: Verpachten oder selber planen?

Lesezeit: 7 Minuten

Mit Windflächen lässt sich viel Geld verdienen. Wir zeigen, wie Sie Ihre Gewinnchancen optimieren, wenn Sie sich mit Ihren Grundnachbarn zusammenschließen.


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Mehrere zehntausend Euro im Jahr haben oder nicht haben – um solche Summen geht es nicht selten bei der richtigen Ausgestaltung von Windpachtverträgen. Akzeptieren Sie daher nicht den erstbesten Vorschlag eines Planers, sondern lassen Sie den Vertrag erst prüfen. Die Planer wollen sich potenzielle Windvorrangflächen zu günstigen Konditionen sichern. Sie legen Ihnen meistens direkt einen Vertrag vor und versprechen Ihnen hohe Pachten, ohne dass Sie sich um etwas kümmern müssen. Doch wann die Windräder stehen und die Pachten fließen, wissen Sie nicht. Außerdem enthalten die Verträge oft Abschnitte zu Ihrem Nachteil (siehe top agrar 5/2020, S. 36). Denn ein abgeschlossener Vertrag ist auch eine Handelsware. Hat der Planer günstig Rechte von Ihnen erhalten, umso mehr verdient er bei der Verwertung dieser Rechte.


Im Flächenpool zusammenhalten


Um den Windkraftbetreibern auf Augenhöhe zu begegnen und einen für Sie günstigen Vertrag zu unterschreiben, schließen Sie sich am besten mit Ihren Nachbarn, deren Flächen ebenfalls in dem potenziellen Windvorranggebiet liegen, zu einem Flächenpool zusammen. Das sind die Vorteile des Flächenpools:


  • Stärkere Verhandlungsposition: Sie bieten gemeinsam eine große Fläche an. Auf dieser können die Windräder optimal verteilt stehen. Das ist den Planern mehr wert als viele Einzelflächen.
  • Eigene Ausschreibung: Sie können ihre Flächen geschlossen selbst ausschreiben über ein gemeinsames Bieterpapier. Dort legen Sie und die anderen Mitglieder des Flächenpools die Bedingungen fest, die für alle Bewerber gelten. So können sie die eingehenden Angebote gut vergleichen.
  • Höhere Pacht: Sie können verglichen mit den Ausgangsangeboten der Planer deutlich, in Einzelfällen sogar bis zu 50% mehr Pacht heraushandeln.
  • Inhaltlich besserer Vertrag: Mit entsprechender Unterstützung können sie sogar einen eigenen Vertragsentwurf vorgeben, der z.B. Haftungsbeschränkungen für Sie begründet, eine Pachtsicherheit in Form einer Bankbürgschaft enthält und für einen wirklich geordneten Rückbau sorgt etc.
  • Gleiches Recht für alle: Im Flächenpool bekommt jeder die gleichen Informationen, ist an der Auswahl des Planers beteiligt und entscheidet mit, wie die Pacht verteilt wird. So entsteht kein Neid und der Planer hat keine Möglichkeit, sie gegeneinander auszuspielen. Langfristig wird jeder Landeigentümer an dem Windgebiet verdienen.


Jeder bekommt etwas von den Pachteinnahmen


Wenn die Landeigentümer nicht von Anfang an zusammenhalten, verlieren sie langfristig ihre gute Position. Außerdem können sie, wenn es mit Planer oder Betreiber Schwierigkeiten geben sollte, ebenfalls geschlossen auftreten.


Wollen Sie Ihre Flächen gemeinsam mit den Grundnachbarn anbieten, beachten Sie u.a. folgende Punkte:


  • Welche Flächen sind im Flächenpool?
  • Wer repräsentiert die Landeigentümer gegenüber den Planern?
  • Wie wird abgestimmt?
  • Wie werden die Pachten verteilt?
  • Für welche Zeit binden sich die Landeigentümer an den Flächenpool?


Bei der Einzelverpachtung spielen Sie Alles oder Nichts. Haben Sie Glück, steht das Windrad auf Ihrer Fläche. Sie können aber auch leer ausgehen. Gerade beim späteren Repowering werden weniger und dafür größere Anlagen gebaut. Die Wahrscheinlichkeit steigt, leer auszugehen. Im Flächenpool bekommen alle Flächeneigentümer einen Teil der Gesamtpacht. Die Grundstücksbesitzer, auf deren Fläche gebaut wird, (Windrad, Zuwegungen, Umspannwerk etc.), bekommen z.B. 15 bis 20% der Gesamtpacht. Die restlichen 80 bis 85% werden unter allen Eigentümern, je nach Größe der eingebrachten Fläche, verteilt. Außerdem bekommen auch die Eigentümer etwas von der Pacht, deren Flächen nicht im Windvorranggebiet liegen, sondern deren Flächen an die Windvorrangflächen angrenzen. Diese Flächen sind für den Windpark wichtig, da die Planer der Behörde im Genehmigungsverfahren Abstandsflächen nachweisen müssen (s. Übersicht S. 26). Erst, wenn die Eigentümer der angrenzenden Flächen mit im Boot sind, können die Planer das bebaubare Windvorranggebiet im Flächenpool komplett ausnutzen. Ohne die Randflächen lägen die Abstandsflächen im Windvorranggebiet. Dann können die Windräder nicht bis am Rand des Windvorranggebiets stehen. Potenzielle Anlagenstandorte gehen verloren.


Rechtsform der Landeigentümer


Um gemeinsam gegenüber den Planern aufzutreten, müssen Sie sich organisieren. Hierzu gründen Sie mit den Mitgliedern des Flächenpools zunächst eine sogenannte Innengesellschaft: Eine Innengesellschaft nimmt nicht am Rechtsverkehr teil, schließt z.B. keine Verträge ab. Sie ist als besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert. Auf diese Weise verabreden die Teilnehmer ihre Spielregeln, z.B. dass niemand seine Flächen aus dem Pool herausnimmt und mit einem anderen Planer einen Vertrag eingeht. Diese Regeln sind rechtlich bindend und stellen einen Vertrag dar. Die Mitglieder wählen Sprecher, die die Gesellschaft organisieren und wichtige Entscheidungen vorbereiten. Abschließende Entscheidungen treffen nur alle Flächenpoolmitglieder gemeinsam. Sie entscheiden dann auch, ob jeder Eigentümer separat einen gleichlautenden Vertrag mit dem Planer abschließt, oder sich noch enger zusammenschließt und es dann nur einen Pachtvertrag mit einer gemeinsamen Gesellschaft geben soll. Entscheiden Sie sich für einen Vertrag, muss die Innengesellschaft in eine Außengesellschaft übergehen. Hierzu werden alle Flächen zur Windkraftnutzung in die Gesellschaft eingebracht und über einen einzigen Vertrag an den Windparkbetreiber verpachtet. Dafür kommt jede Gesellschaftsform in Frage. Die meisten entscheiden sich für eine GmbH & Co.KG, da diese u.a. einen guten Haftungsschutz bietet. Beispielsweise kann sich beim Fundamentbau herausstellen, dass das Windrad wegen Erdkabeln oder aus anderen Gründen doch nicht an optimaler Stelle stehen kann. Ein Nachteil ist ein erhöhter Gründungs- und Verwaltungsaufwand.


Passen Sie auf, wenn der Windparkplaner Ihnen einen Vertrag vorlegt, der z.B. mit Flächenpoolmodell überschrieben ist oder er Ihnen erklärt, dass er den Flächenpool gründet und Sie sich um nichts kümmern müssen. Das ist keineswegs vergleichbar. Damit lassen Sie sich die eigene Vermarktung zu Ihrem Nachteil aus der Hand nehmen! Denn Sie wissen gar nicht, welche Landeigentümer mit im Flächenpool sind und wie die Pachten verteilt werden. Es gibt auch keine gemeinsame Organisation, die gegenüber den Planern auftritt.


Wie sich Flächeneigentümer aus Franken in einem Flächenpool zusammengetan haben, zeigen wir Ihnen in der Reportage unten.


Über die Verpachtung hinaus


Neben der Verpachtung der Fläche können die Mitglieder des Flächenpools gemeinsam mit einem Investor eine Entwicklungsgesellschaft gründen. Der Investor liefert das Risikokapital und organisiert die Planung, die Gesellschaft um den Flächenpool bringt die Fläche ein. Der Kapitalgeber trägt bei dieser Konstruktion das alleinige Risiko der Planungsphase. Die Flächenpoolgesellschaft erhält 30% Anteile am Projekt. Das Risikokapital des Investors wird bei erfolgreicher Umsetzung des Projekts mit ca. 18% verzinst. Scheitert das Projekt, trägt der Investor die Kosten. „Da dieses Modell neu ist, haben wir noch keinen Windpark darüber gebaut und sammeln Erfahrungen. Bisher haben wir einige Projekte mit einem Risikokapitalgeber in Planung. Wir schätzen die Situation momentan so ein, dass mit diesem Modell 15 bis 25% Mehrerlöse gegenüber den gebotenen Spitzenpachten für die Landeigentümer drin sind“, sagt Berater Volker Henties. Die größere Entscheidungsgewalt liegt wegen der höheren Besitzanteile in den Händen des Risikokapitalgebers und nicht bei den Flächeneigentümern. Um sich mit einem Risikokapitalgeber zusammenzutun, müssen Sie sich meist erst in einem Flächenpool organisieren. Der Risikokapitalgeber will die Sicherheit über die komplette potenzielle Windfläche haben, um den Windpark optimal zu gestalten“, so Henties.


maike.schulze-harling@topagrar.com

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