Irgendwann war Reimer Köhn aus Rieseby es leid: 1,5 Stunden Fahrtzeit für die Hinfahrt, 1,5 Stunden für die Rückfahrt – und das nur, um eine seiner Flächen zu erreichen. Das zerrte an seinen Nerven, kostete den Milchviehhalter unnötig viel Geld und Zeit. Die meisten seiner 245 ha liegen zwar in unmittelbarer Nähe seines Hofes. Es gab aber einen Ausreißer und der befand sich auf der anderen Uferseite der Schlei, einem Nebenarm der Ostsee.

Vor dem Tausch

Nach dem Tausch

„Eigentlich würde die Strecke nur rund eine halbe Stunde Fahrtzeit verschlingen – wenn die Deutsche Bahn nicht die einzige Brücke einmal pro Stunde minutenlang für den Bahnverkehr sperren würde“, so Köhn. Und mit schweren Maschinen durfte er die Verbindung ohnehin nicht passieren: Dafür war diese zu schmal und die Höchstlast lag bei 5 t. Ihm blieb daher fast immer nur ein Umweg, der fraß allerdings eine Stunde mehr Zeit.

Mit seinem Problem war Köhn nicht allein. Hans Marxen wohnt nördlich der Schlei, nur ein paar Kilometer von Köhn entfernt. Auch er musste für eine Fläche die Schlei überqueren bzw. umfahren – nur in die entgegengesetzte Richtung.

Hans Willi Brix bewirtschaftet ebenfalls einen Betrieb in der Region. Seinen Hof und die dazugehörigen Flächen werden zwar nicht von der Schlei durchschnitten. Im Gegenteil. Seine Schläge liegen fast alle um seinen Hof herum. Es gab aber ein paar „Schönheitsfehler“, wie er es nennt: Seine arrondierten Parzellen wurden von einer Fläche durchschnitten, die Köhn gehörte. Außerdem gab es drei Schläge, die etwas weiter von seinem Hof entfernt lagen.

Tausch ist nicht gleich Tausch

Drei Landwirte, drei ähnliche Probleme – und eine Lösung: Das Trio tauschte freiwillig Flächen untereinander. Seitdem müssen Köhn und Marxen nicht mehr die Schlei überqueren und Brix Flächenblock wird nicht mehr durchschnitten. „Und das Beste: Wir mussten kaum Gebühren und Steuern zahlen“, freut sich Marxen. Denn normalerweise werden auch bei einem Tausch stille Reserven aufgedeckt, für die Einkommensteuer fällig wird.

Das Trio hat sich aber nicht für einen herkömmlichen Tausch entschieden, sondern für den freiwilligen Landtausch nach den Vorgaben des Flurbereinigungsgesetzes. Denn nur für diesen werden keine Steuern fällig. Dazu mussten sich die Drei aber auch an die Regeln des Gesetzes halten, von denen zwei besonders wichtig sind:

1. Der Tausch muss bei der jeweils zuständigen Flurbereinigungs- oder Flurneuordnungsbehörde der Länder angemeldet werden und
   
   
   
   
2. die Tauschpartner müssen einen sogenannten Helfer beauftragen.

Die Tauschhelfer stellen in den meisten Bundesländern die Siedlungsgesellschaften. Und so kamen die drei Landwirte mit Claus Jarck von der Landgesellschaft in Schleswig-Holstein in Kontakt. Er hat die Tauschpartner zum Beispiel beim Aufsätzen der Verträge unterstützt, die Einverständniserklärung von Energieversorgern eingeholt, deren Leitungen durch die Grundstücke verlaufen und kümmerte sich um die Anträge. Für den Aufwand hat das Trio eine Helfergebühr von jeweils 250 € gezahlt.

Die tatsächlichen Kosten für den Helfer sind zwar höher. In Schleswig-Holstein übernimmt allerdings das Land 75 % der Rechnung, für 25 % müssen die Tauschpartner aufkommen. Ausnahme: Wer Flächen im Rahmen von Naturschutzprogrammen tauscht, der zahlt gar keine Helfervergütung. Und das komme immer öfter vor. „Mit zunehmender Bedeutung des Naturschutzes nehmen auch die Zielkonflikte zu“, erklärt Jarck. Mit einem Flächentausch lassen sich die angespannten Situationen oft vermeiden.

Schnelles Verfahren

Anders als offizielle Flurbereinigungen ist der freiwillige Tausch ein sehr schnelles Verfahren. „Von der Unterschrift unter der Vereinbarung bis zur Grundbuchberichtigung vergehen bei uns ein bis zwei Jahre“, so Jarck. Andere Flurbereinigungsverfahren können sich schon mal bis zu 30 Jahre lang in die Länge ziehen.

Allerdings steht und fällt der freiwillige Landtausch mit dem Willen der Beteiligten, sich zu einigen und auch über Kleinigkeiten hinwegzusehen. Bei Köhn, Marxen und Brix war das kein Problem. Die Flächen hatten in etwa die gleiche Größe. „Um größengleiche und somit ggf. streitfreie Flächentausche zu erzielen, kann auch eine Vermessung helfen“, rät Jarck.

Kompromisse finden

Ein weiterer Knackpunkt, an dem der Tausch scheitern kann: ungleiche Bodenpunkte und die Form der Flächen. Einige gaben zum Beispiel gerade Flächen in den Tauschpool und bekamen Parzellen mit Knicks zurück. „Darüber haben wir hinweggesehen, sonst hätten wir uns nie geeinigt. Man muss das Ganze im Blick halten“, so Brix.

Wenn die Differenzen bzw. die Unterschiede zwischen den Bodenpunkten und Flächengrößen zu groß werden, hilft oft nur ein finanzieller Ausgleich. „Dieser darf nicht den Wert des kleinsten Tauschgegenstandes überschreiten“, erklärt Jarck die Spielregeln. Und wenn mehr als 2500 € Ausgleich fließen, fällt für diesen Betrag Grunderwerbsteuer an. In Schleswig-Holstein sind das derzeit 6,5%.

Das traf auch auf das Trio zu. So erhielt Köhn etwas mehr Fläche als er in das Verfahren einbrachte (+1,5 ha). Dafür hat er 3 €/m2 Ausgleich gezahlt, insgesamt 45.000 €. Hinzu kam die Grundsteuer von 6,5% (2.925 €).

Dennoch hat sich der Tausch für Köhn ausgezahlt. Das zeigt ein Blick auf die Kosten, die bei einem Kauf bzw. Verkauf angefallen wären. Für jeden wären zwischen rund 37.000 und 41.000 € für die Grunderwerbsteuer, für den Notar und das Umschreiben der Grundstücke im Grundbuch angefallen.

Tatsächlich hat jeder einzelne jeweils nur ein paar Hundert Euro gezahlt. „Und das für die langersehnte Wunschfläche am Hof. Was will man mehr“, so Jarck.

-----------

Land tauschen und Geld sparen

Wer Flächen tauscht, anstatt zu verkaufen bzw. zu kaufen, spart Steuern. Doch nicht jeder Tausch ist steuerfrei. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen zwei Varianten:

1. Privatrechtlicher Tausch: Das ist immer dann der Fall, wenn Sie Flächen tauschen, ohne dabei die Regeln des Flurbereinigungsgesetzes einzuhalten und keinen Tauschhelfer einer Behörde einschalten.
   
   
   
   
2. Flächentausch nach dem Flurbereinigungsgesetz: In diesem Fall müssen Sie zwingend einen Tauschhelfer einschalten

Bei einem privatrechtlichen Tausch, wird es, anders als bei einem freiwilligen, teuer. Denn dann müssen Sie Ertrag- und Grunderwerbsteuern einkalkulieren:

• Ertragsteuer: Das Finanzamt ermittelt den sogenannten Veräußerungsgewinn (oder -verlust). Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des erhaltenen und dem Buchwert des weggetauschten Grundstücks abzüglich der angefallenen Kosten. In diesem Fall gibt es dann nur einen Ausweg aus der Steuerfalle: Wenn sich das weggetauschte (verkaufte) Grundstück seit mehr als sechs Jahren ununterbrochen im Betriebsvermögen Ihres Betriebes befand, können Sie den Veräußerungsgewinn auf das eingetauschte Grundstück übertragen und gehen steuerfrei aus. Für das neue eingetauschte Grundstück beginnt die Sechsjahresfrist von Neuem.
  
  
  
  
• Grunderwerbsteuer: Auch wenn Sie die Flächen „nur“ getauscht haben, für den privatrechtlichen Tausch wird Grunderwerbsteuer fällig. Bemessungsgrundlage dafür ist der Wert der Fläche, die Sie erhalten.

Beim freiwilligen Landtausch nach dem Flurbereinigungsgesetz ist die Rechtslage eine andere. Bislang war zwar umstritten, ob dieser steuerfrei ist. Der Bundesfinanzhof hat nun aber entschieden, dass für den freiwilligen Landtausch einkommensteuerrechtlich dieselben Folgen wie beim Regelflurbereinigungsverfahren gelten, das heißt: Soweit die Tauschflächen den gleichen Wert haben, fällt keine Einkommensteuer an. Die Rechtsverhältnisse, die mit dem weggegebenen Grundstück verbunden sind, setzen sich bei einen wertgleichen Tausch automatisch in der erhaltenen Fläche fort, so die Richter in ihrer Urteilsbegründung. Damit finden sich auch die Buchwerte des weggetauschten Grundstücks im eingetauschten Grundstück wieder und Sie können daher auch keine steuerpflichtigen stillen Reserven aufdecken.

Folge: Die Sechsjahresfrist setzt sich – anders als beim Kauf oder beim privatrechtlichen Tausch – im eingetauschten Grundstück uneingeschränkt fort und wird nicht unterbrochen.

Wenn Sie eine höherwertige Fläche abgeben und zusätzlich zur Tauschfläche einen finanziellen Ausgleich erhalten, dann ist dieser zwar steuerpflichtig. Sie können das Geld aber – sofern die weggetauschte Parzelle seit sechs Jahren ununterbrochen zum Betriebsvermögen gehörte – steuerfrei reinvestieren (§ 6b EstG). Grunderwerbsteuer fällt im Übrigen bei einem Tausch nicht an.

Ausnahme: Wenn Sie mehr als 2.500 € für einen Wertausgleich erhalten, müssen Sie für diesen auch Grunderwerbsteuer zahlen.