Neue Grundsteuer und Landpacht

Bis zum 31.10.2022 müssen Verpächter für ihre verpachteten Flächen bestimmte Daten über das Steuerportal ELSTER eingeben. Darf auch der Pächter für den Verpächter ein ELSTER-Konto einrichten und die Daten an den Fiskus liefern? Das haben wir Rechtsanwältin Dr. Caroline Reuker aus Rostock gefragt.

Dr. Reuker: Nein. Der Verpächter ist der wirtschaftliche Eigentümer der Fläche und damit verpflichtet, die entsprechende Feststellungserklärung einzureichen. Der Pächter darf dies m.E. auch nicht stellvertretend für den Verpächter übernehmen. Zwar dürfen z.B. nahe Angehörige oder Grundstücksverwalter den Eigentümer unterstützen – nicht aber Pächter. Hinzu kommt, dass sich die Feststellungserklärung auf die wirtschaftliche Einheit des Betriebs bezieht, die wiederum oft aus mehreren, verschiedentlich verpachteten Flurstücken besteht. Ein einzelner Pächter könnte gar keine Steuererklärung für alle Grundstücke abgeben.

Wer haftet, wenn der Pächter dem Verpächter gegenüber falsche Angaben zur Pachtfläche macht?

Dr. Reuker: Hat der Pächter sich verpflichtet, dem Verpächter entsprechende Daten zur Verfügung zu stellen, muss er dies vollständig und fehlerfrei erfüllen. Andernfalls kann der Verpächter Regressansprüche geltend machen. Eine Haftung des Pächters kommt auch in Frage, wenn er entgegen des Verbotes, für den Eigentümer die Steuererklärung abzugeben, dies dennoch tut und dabei Fehler macht.

Darf der Verpächter den Pächter auffordern, einen Steuerberater einzuschalten? Wer trägt die Kosten?

Dr. Reuker: Der Pächter ist nicht verpflichtet, selbst einen Steuerberater einzuschalten. Wohl aber kann er im Rahmen des Landpachtvertrages verpflichtet sein, die für die Feststellungserklärung nötigen Angaben dem Steuerberater des Verpächters zu überlassen. Der Verpächter kann die für den Steuerberater anfallenden Kosten nur dann anteilig für das entsprechende Pachtgrundstück auf den Pächter umlegen, wenn dies im Pachtvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Kann ein Pächter die nötigen Daten seiner Pachtflächen automatisch vom Katasteramt abrufen oder darf das nur der Eigentümer?

Dr. Reuker: Grundsätzlich darf jeder ins Kataster einsehen, auch Pächter. Eine Ausnahme gilt für personenbezogene Daten, diese sind jedoch an dieser Stelle nicht erforderlich. Unabhängig davon, ist in den meisten Bundesländern ein automatisierter Datenabruf speziell zum Zwecke der Erstellung der Grundsteuererklärung noch gar nicht möglich. Und auch bis zur Abgabefrist am 31.10.2022 wird dies voraussichtlich nicht in allen Bundesländern der Fall sein.

Was gilt, wenn ein Pächter auch weiterhin die Grundsteuer für seinen Verpächter übernehmen soll? Muss der Pachtvertrag geändert werden?

Dr. Reuker: Die meisten Pachtverträge enthalten bereits Klauseln, wonach der Pächter auf dem Pachtland ruhende öffentliche Abgaben und Lasten, z.B. Grundsteuer, zusätzlich zum Pachtpreis trägt. Falls nicht, müsste der Vertrag entsprechend ergänzt werden. Wieder gilt, dass der Pächter nur die anteilig für seine Fläche anfallende Grundsteuer tragen muss.

Was gilt für Gebäude? Stimmt es, dass alle vermieteten Gebäude jetzt einzeln grundsteuerpflichtig werden?

Dr. Reuker: Die Hofstelle mit allen Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einschließlich Nebenflächen gehört zur wirtschaftlichen Einheit des landwirtschaftlichen Betriebs und ist damit i.d.R. der Grundsteuer A zuzuordnen. Wohnhäuser eines landwirtschaftlichen Betriebs zählen mit der Neuregelung genauso wie gewerblich genutzte Gebäude zum Grundvermögen und unterfallen der Grundsteuer B. Befinden sich auf einem Grundstück teils landwirtschaftlich und teils gewerblich genutzte Objekte, muss das Grundstück prozentual aufgeteilt werden. Entsprechendes gilt, wenn sich in einem Gebäude Räume verschiedener Nutzungsarten befinden.

Sind aber auf einem Grundstück z.B. nur Wohnwagen abgestellt, kommt es m. E. auf den Einzelfall an. Denkbar ist aber, dass eine gewerbliche Vermietung von Stellplätzen zu einer Zuordnung zum Grundvermögen führt.