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Pachten besser als neu bauen?

Wir zeigen, für wen eine Stallpacht sinnvoll ist, wie Sie einen wirtschaftlich angemessenen Pachtpreis ermitteln und was Sie bei einem Stallpachtvertrag beachten müssen. Nicht für alle Betriebe kommt ein neuer Stall infrage. Eine Alternative ist es, einen Stall zu pachten.

Lesezeit: 12 Minuten

Wir zeigen, für wen eine Stallpacht sinnvoll ist, wie Sie einen wirtschaftlich angemessenen Pachtpreis ermitteln und was Sie bei einem Stallpachtvertrag beachten müssen.


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Nicht für alle Betriebe kommt ein neuer Stall infrage. Eine Alternative ist es, einen Stall zu pachten. Wir haben uns angeschaut, für wen die Pacht geeignet ist, wie Sie Ihren maximalen Pachtpreis errechnen und welche Punkte im Pachtvertrag wichtig sind.


1. Für wen die Stallpacht in Betracht kommt


Eine Stallpacht macht Sinn, wenn Sie

  • Ihren Hof vergrößern wollen, aber Ihren Stall nicht genehmigt bekommen.
  • sich noch unsicher sind, ob Ihr Nachwuchs den Betrieb übernimmt.
  • eine zusätzliche Einkommensquelle benötigen, weil Ihr Nachfolger mit einsteigt.
  • Ihr Kapital nicht so lange in einem Neubau binden wollen, weil sich beispielsweise ein Schweinemaststall bei heutigen Stallbaukosten erst nach 20 Jahren rentiert oder
  • durch steigende Leistungen Ihrer Tiere, z.B. mehr Ferkel pro Sau, zusätzlich mehr Stallplatz brauchen.
Allgemein hat die Stallpacht den Vorteil, dass Sie deutlich flexibler auf Unwägbarkeiten reagieren können.

So birgt die Politik Risiken. Bauen Sie heute neu, wissen Sie nicht, ob der Stall in einigen Jahren noch den gesetzlichen Auflagen entspricht. Müssten Sie dann umbauen, bräuchten Sie eventuell wieder eine Genehmigung, die schwierig zu erhalten ist. Den Stallpachtvertrag könnten Sie in so einem Fall kündigen.


2. So berechnen Sie den wirtschaftlichen Pachtpreis


Der Verpächter will so viel wie möglich einnehmen, während der Pächter möglichst wenig zahlen will.

Der Verpächter orientiert sich am Gebäudewert. Muss er für den Stall noch einen Baukredit abbezahlen, möchte er im Idealfall das Darlehen mit dem Pachterlös tilgen. Das kann er meist nicht durchsetzen. Bei so hohen Kosten würde ein potenzieller Pächter zunächst versuchen, selber den Stall zu bauen.


Für Sie als Pächter steht die Wirtschaftlichkeit des Pachtstalles im Vordergrund. Mit dem Stall wollen Sie schließlich mehr Geld einnehmen, statt höhere Kosten zu zahlen. Ihre Pachtpreis-Schmerzgrenze können Sie selber ausrechnen. Wir zeigen Ihnen das am Beispiel eines Schweinemast-, Sauen- und Jungviehstalles (siehe Übersicht). Steigt Ihre Pacht über diese Grenze, decken Sie Ihre Kosten auf Dauer nicht.


Zu- und Abschläge für Stallgröße oder regionale Unterschiede berücksichtigt die Rechnung nicht.


Direktkostenfreie Leistung


Um den maximalen Pachtpreis zu berechnen, ziehen Sie Ihre Arbeitserledigungskosten und Ihren Risikoabschlag von der Direktkostenfreien Leistung (DkfL) ab.Die DkfL sind Ihre Erlöse minus der Direktkosten aus diesem Betriebszweig, wie z.B. die Kosten für Futtermittel oder Tierarzt. Setzen Sie für die Rechnung nur Nettobeträge an.


Wie hoch Ihre DkfL ist, hängt von Ihrem Management ab. Erreichen Sie überdurchschnittliche Leistungen, sind Ihre Erlöse höher. Bedenken Sie aber, dass auch die Bedingungen im Stall wie der Zustand der Inneneinrichtung oder die Licht- und Luftzufuhr die Leistungen Ihrer Tiere beeinflussen.


Diese Kosten fallen an


Die Arbeitserledigungskosten sind die Summe aus Lohnkosten, Fahrtkosten zum Pachtstall, Kosten für die Gülleabgabe, Reparaturen, Zinsen für Ihr eingesetztes Kapital sowie sonstiger Kosten:

  • In der Sauen- und Rinderhaltung schlagen die jährlichen Lohnkosten bei einem Pachtstall mit 240 bzw. 160 €/Platz zu Buche. Das sind 64% der gesamten Arbeitserledigungskosten! Bei den Mastschweinen sind es 51%. Kalkulieren Sie bei den Lohnkosten neben der Betreuung der Tiere auch die Arbeitszeit für die Fahrten zum Stall mit ein. Je weiter der potentielle Pachtstall vom eigenen Betrieb entfernt ist, desto mehr fällt diese Gewicht. Überlegen Sie genau, wie die zusätzliche Arbeit in Ihr Betriebskonzept passt. So hat Klaus Peter Lucht den Jungviehstall nur gepachtet, weil der Verpächter noch einige Aufgaben übernommen hat und Lucht keine zusätzliche Arbeitskraft einstellen musste.
  • Für die Fahrten zum Pachtstall fallen neben der Arbeitszeit Fahrtkosten für Sprit und Fahrzeugverschleiß an.
  • Durch die Verschärfung der Düngemittelverordnung nehmen die Kosten für die Gülleabgabe insbesondere in viehintensiven Regionen deutlich zu. Während in den vergangenen Jahren die Kosten zwischen 5 bis 10 €/m³ lagen, ist der Preis in den vergangenen Monaten deutlich angestiegen, sodass wir 12 €/m³ angesetzt haben. Gerade bei den Mastschweinen schlägt die Gülleabgabe mit 15,60 €/Platz im Jahr zu Buche. Das sind 36% der Arbeitserledigungskosten! Bei dem Rinder- und Sauenstall sind es rund 25%.
Überlegen Sie sich vorher, wie Sie die zusätzliche Gülle verwerten. Oft ist es möglich, die Gülle auf den Flächen des Verpächters auszubringen, wie bei Wymar Schlösser.



Neben den Arbeitserledigungskosten ziehen Sie noch den Risikoabschlag von den DkfL ab. Dieser ist ein Teil Ihres Unternehmergewinns, den Sie für unvorhersehbare Risiken wie Wetter oder schwankende Preise einbehalten. Wir haben hier 10% der DkfL angenommen.


Pachtpreis-Schmerzgrenze


Am Ende stehen unterm Strich bei durchschnittlichen Leistungen 6 € für einen Mastschweineplatz, 62 € für einen Sauenplatz und 22 € für einen Platz im Jungviehstall als jährliche Maximalpacht, die alle Kosten deckt.Für Schweinemastplätze können Sie deutlich weniger für die Stallpacht ausgeben, als in der Vergangenheit. Hier hat sich über Jahrzehnte ein Pachtpreisniveau etabliert, das sich je nach Einflussfaktoren etwa zwischen 12 und 25 € je Stallplatz und Jahr angesiedelt hat. Der Preis in unserem Beispiel liegt aufgrund der gestiegenen Kosten für die Gülleabgabe unter diesem Niveau.


Bei Sauen- bzw. Milchviehställen gibt es bislang nur wenige Erfahrungswerte hinsichtlich der Pachtpreisgestaltung.


Einen großen Einfluss auf den Pachtpreis haben neben Ihren Leistungen und Kosten das Baujahr des Stalls, der Zustand der Inneneinrichtung und die Stallgröße. Ein größerer Stall wird umgerechnet auf den Stallplatz teurer sein, als ein kleinerer Stall.


Auch die regionalen Gegebenheiten beeinflussen den Pachtpreis. Durch den zunehmenden Strukturwandel kommen zwar viele Pachtställe auf den Markt. Jedoch ist gerade in Veredlungsregionen die Nachfrage größer, weil die Behörden neue Ställe nicht genehmigen.


Achtung Zusatzkosten!


Durch eine Zupacht erhöhen sich Ihre Vieheinheiten. Halten Sie daher im Vorfeld Rücksprache mit dem Steuerberater. Vielleicht macht eine Betriebsteilung oder gewerbliche Nutzung Sinn. Eine Stallpacht könnte so Zusatzkosten durch die veränderte Betriebsführung bedeuten.


3. Das sollten Sie beim Pachtvertrag beachten


Für Stallpachtverträge gibt es keinen Standard-Pachtvertrag, wie für Landpachtverträge. Bei der Vertragsgestaltung helfen Ihnen Ihr Anwalt oder der Bauernverband bzw. das Landvolk. Achten Sie besonders auf folgende Punkte:

  • Laufzeit: Oft sind ältere Ställe auf dem Markt, die Sie erst zeit- und kostenaufwändig renovieren müssen. Dafür brauchen Sie die nötige Planungssicherheit. Das spricht für längere Laufzeiten von mindestens zehn Jahren.
Tipp: Pochen Sie auf das Optionsrecht, den Vertrag um bestimmte Intervalle zu verlängern. Dann brauchen Sie bei einer Verlängerung keinen neuen Vertrag aushandeln. Bedenken Sie aber, dass der Verpächter dann Bedingungen wie fristgerechte Ratenzahlungen oder Pachtpreisanpassungen einfließen lässt.

Eine lange Laufzeit hat auch Nachteile: Läuft es mal schlecht und der Stall rechnet sich nicht, können Sie nicht vor Vertragsende aussteigen. Bei kürzeren Laufzeiten sind Sie flexibler.

  • Kündigungsfrist: Die übliche Kündigungsfrist ist sechs Monate. Haben Sie keine vereinbart, müssen Sie oder Ihr Verpächter laut Bürgerlichem Gesetzbuch mind. am dritten Werktag des letzten Pachthalbjahres kündigen.
  • Reparaturen: Nehmen Sie in den Vertrag auf, wer für welche Reparaturen zuständig ist. Bei den wesentlichen Gebäudeteilen, also bei Dach und Gebäudehülle, ist üblicherweise Ihr Verpächter in der Pflicht. Er übernimmt auch die Gebäudeversicherungen. Für nutzungsbedingte Reparaturen der Gebäudehülle, der Inneneinrichtung und Technik sowie für die Inventarversicherung kommen Sie als Pächter gewöhnlich auf. In vielen Verträgen ist außerdem geregelt, dass der Pächter für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften bei der Tierhaltung verantwortlich ist. Investieren Sie in den Stall, vereinbaren Sie mit dem Verpächter, dass dieser Ihnen den zu schätzenden Mehrwert nach Vertragsablauf ersetzt.
Tipp: Lassen Sie den Stall gemeinsam mit Ihrem Verpächter vor Übergabe von einem Sachverständigen, z.B. der Landwirtschaftskammer, beschreiben. Halten Sie das Gutachten im Vertrag fest. Läuft die Pacht aus, haben Sie Anhaltspunkte, um Wertzuwächse oder -verluste zu schätzen.

Denken Sie an die Details.


Liegt der Pachtstall in der Nähe des Wohnhauses des Verpächters, haben Sie täglich Kontakt. Halten Sie im Vertrag daher auch Kleinigkeiten zu den betrieblichen Abläufen fest – bevor es im Nachhinein Ärger gibt. Klären Sie insbesondere:

  • Wochenendarbeiten: Vereinbaren Sie, dass Sie Arbeiten wie Güllefahren oder Verladen von Tieren nachts und an Wochenenden möglichst vermeiden.
  • Mitnutzung von Maschinen des Verpächters: Rechnen Sie am besten nach geleisteten Stunden ab. Regeln Sie auch, wer für Reparaturen aufkommt.
  • Unterverpachtung: Wollen Sie das Gebäude unterverpachten, klären Sie das mit Ihrem Verpächter ab. Er kann Sie sonst, je nach Vertrag, fristlos kündigen.
  • Betreten des Stalls: Halten Sie fest, wann und wie Ihr Verpächter den Stall betreten darf.
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„Wir fahren täglich 150 km


Rund 4500 Schweine mästet Wymar Schlösser aus Nordrhein-Westfalen an vier Betriebsstätten, weil er am Stammhof nicht bauen darf. Wichtig ist ihm ein gutes Verhältnis zu den Verpächtern.


Wymar Schlösser (31) und sein Vater mästen 4500 Schweine. Das Besondere: Die Tiere stehen an vier unterschiedlichen Standorten.Am Stammhof in Ense halten sie 1400 Schweine, können dort aber nicht aufstocken, weil dieser an ein Wohngebiet sowie Vogelschutz- und FFH-Gebiete angrenzt. Trotzdessen haben sich im Laufe der letzten Jahre Möglichkeiten aufgetan, den Betrieb zu erweitern.


2008 gründeten die Schweinemäster mit einer anderen Landwirtin eine GbR und halten bei ihr gemeinsam 1400 Schweine. 2013 und 2016 haben sie dann zusätzlich zwei Ställe für je 850 Tiere an zwei anderen Standorten gepachtet.


Sehr wichtig ist dem Junglandwirt das persönliche Verhältnis zu seinen Verpächtern. „Da wir uns jeden Tag sehen, will ich mich gut mit meinen Verpächtern verstehen“, sagt er. Um Konflikte zu vermeiden, versucht er Arbeiten wie Schweine laden oder Gülle fahren nicht spätabends oder am Wochenende zu erledigen.


Aber auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen müssen stimmen. „Das Wichtigste ist, die eigenen Kennzahlen im Blick zu haben. Dann weiß ich, ob ich mir die Pachtzahlungen leisten kann“, sagt er. Müssten Schlössers z.B. die Gülle aus den Pachtställen verkaufen, statt auf die Flächen der Verpächter auszubringen, hätte sich die Pacht nicht gelohnt.


Gutachter bewertet Ställe


Die Pachtverträge hat der Landwirt gemeinsam mit einem Berater aufgestellt, damit diese juristisch einwandfrei sind. Die Verträge sind langfristig angelegt, sodass Schlössers auch rentabel in die Ställe investieren können. Denn für Reparaturen der Stalleinrichtung kommen die Pächter auf. Bei Pachtbeginn haben die Schweinemäster beispielsweise in eine neue Fütterung und Stalleinrichtung investiert, da die Pachtställe bis dato 25 Jahre alt waren.


„Wir haben die Bausubstanz der Pachtställe von Gutachtern der Landwirtschaftskammer bewerten lassen. So haben wir im Zweifelsfall einen neutralen Ansprechpartner“, sagt Schlösser. Sollte das Pachtverhältnis auseinandergehen, ist eine faire Trennung damit bereits vertraglich geregelt.Als der zweite Pachtstall hinzukam, war die Arbeitsbelastung für die Familie zu hoch, zumal Wymar Schlösser zu dem Zeitpunkt noch studierte.


Seit 2013 haben sie daher halbtags einen Mitarbeiter eingestellt. Zweimal täglich kontrollieren Schlössers oder ihr Mitarbeiter die Tiere an allen Standorten. „Wir fahren insgesamt 150 km pro Tag. Inklusive der Tierkontrolle gehen dafür täglich über acht Stunden drauf“, sagt der junge Betriebsleiter.



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„Ohne zusätzliche Mitarbeiter


Klaus Peter Lucht aus Schleswig-Holstein hat einen Jungviehstall gepachtet. Sein Verpächter hilft im Stall mit aus, sodass Lucht keine neue Arbeitskraft einstellen musste.


Seine Kuhherde will Klaus Peter Lucht (57) aus Mörel, Schleswig-Holstein, langsam aufstocken. Aktuell melkt er 130 Tiere. „Unser Ziel sind 200 Kühe“, sagt er. Dafür braucht er Platz, den er auf seinem Hof nur für den neuen Kuhstall hat. Er machte sich auf die Suche nach einem passenden Jungviehstall und wurde bei eBay-Kleinanzeigen fündig. Seit 2017 hat er zehn Kilometer entfernt den Stall der Familie Mehrtens für 50 Tiere gepachtet.


Bevor der Landwirt sich für den Stall entschied, hatte er drei Ställe im Umkreis besichtigt. Bei Mehrtens passte es am besten, denn er musste nichts umbauen. „Ställe ohne Fressgitter habe ich direkt ausgeschlossen. Mit einem Nackenriegel kann ich die Tiere nicht ohne hohen Aufwand fixieren, um diese zu behandeln“, spricht er aus Erfahrung.


Futter für mehrere Tage


Lucht fährt alle zwei bis drei Tage mit Trecker und Mischwagen zum Pachtstall, um die Tiere zu füttern. Die Futterreste nimmt er dann direkt auf dem Rückweg wieder im Frontlader mit. „So brauchen wir weder Silo noch Misthaufen vor Ort“, sagt der Landwirt. Eine Fahrt dauert inklusive Futter ausbringen eineinhalb Stunden. Dafür haben Luchts einen gebrauchten Schlepper gekauft, der auch für Straßenfahrten geeignet ist.Wichtig war dem Milchviehhalter, dass er keine weitere Arbeitskraft einstellen muss. Verpächter Tobias Mehrtens schiebt das Futter an und kontrolliert die Tiere, sodass Lucht nicht jeden Tag fahren muss. Diese Arbeiten bezahlt Lucht ihm über die Pacht.


Trotzdem hat der Milchviehhalter noch eine Kamera im Stall installiert, die ihm die Bilder direkt aufs Smartphone sendet. „Wir sehen sofort, ob ein Tier festliegt oder der Futtertisch schon früher leer ist“, erklärt Lucht. Neben dem Stall hat er von Familie Mehrtens 10 ha Acker gepachtet, um die Gülle nah am Stall auszubringen.


Die Pachtzeit beträgt drei Jahre. Länger wollte Lucht sich zunächst nicht binden. Er wollte schauen, ob ihm dieses Modell zusagt. Das erste Pachtjahr ist nun vergangen und schon heute ist er überzeugt, dass er den Stall langfristig pachten will.

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