Situationsbericht

Preise für Agrarland weiter kräftig gestiegen

Der DBV-Situationsbericht blickt regelmäßig auf den Boden- und Pachtmarkt des Vorjahres. Und auch im neuen Bericht zeigt sich, dass die Preise im Jahr 2017 weiterhin eine Richtung kannten.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2017 erneut kräftig gestiegen und haben sich seit 2010 in etwa verdoppelt. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 24.100 Euro je Hektar ausgeben, 8 Prozent mehr als 2016. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um 14 Prozent gestiegen, 2015 um 8 Prozent.

Der prozentuale Preisanstieg fiel 2017 im Osten Deutschlands, ausgehend von spürbar niedrigeren Kaufwerten als im Westen, deutlich kräftiger aus. Die Erlöse je Hektar zogen dort um durchschnittlich 13 Prozent auf 15.600 Euro an. Im westlichen Bundesgebiet wurden für dieselbe Fläche 35.400 Euro gezahlt und damit 9 Prozent mehr als 2016.

Die größten Preissteigerungen gab es indes in Bayern; dort kletterte der Hektarpreis um 17 Prozent auf den Spitzenwert von 60.900 Euro. Auch in Sachsen-Anhalt verteuerten sich die Agrarflächen kräftig, und zwar um 14 Prozent. Nur in Sachsen und Schleswig-Holstein folgte die Entwicklung nicht dem Bundestrend. Die Erlöse gingen dort um jeweils rund 1 Prozent zurück.

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist. Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht.

Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein. Derartige Flächenübertragungen machen laut einer Studie des Thünen-Institutes (TI) in den neuen Ländern einen Anteil von etwa ein Fünftel an allen Flächenkäufen der letzten 10 Jahre aus.

Nähere Einzelheiten zur Kaufwertestatistik unter https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Preise/Baupreise/KaufwerteLandwirtschaftlicheGrundstuecke

Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke in Deutschland (Bildquelle: DBV-Situationsbericht)

Achtung: Die Kaufwerte von 2017 zwischen Sachsen und Sachsen-Anhalt sind in der Tabelle vertauscht, sodass auch die relativen Veränderung falsch ist!

Ausgaben für Flächenkauf und Landpacht (Bildquelle: DBV-Situationsbericht)

BVVG: Über 1,5 Millionen Hektar verkauft

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft aus der damaligen Treuhandhandanstalt Mitte 1992 übernommen. Die Privatisierung der noch im Bestand befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen soll sich noch bis Ende 2030 erstrecken.

Im landwirtschaftlichen Bereich hat die BVVG seit 1992 insgesamt 861.400 Hektar verkauft. Mehr als 80 Prozent davon gingen direkt an Pächter vor Ort. Nur 15 Prozent wurden bisher über öffentliche Ausschreibungen verkauft; 10 Prozent wurden direkt an Alteigentümer verkauft. Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden fast 594.800 Hektar Wald privatisiert. 65.000 Hektar Naturschutzflächen sind unentgeltlich vor allem den Ländern übertragen. Weitere rund 24.700 Hektar Fläche wurden für Naturschutzzwecke verkauft. Hinzu kommen rund 81.100 Hektar sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Derzeit hat die BVVG noch etwa 125.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen verpachtet, die noch zu privatisieren sind. Pro Jahr sollen rund 10.000 Hektar verkauft werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Regional aktive Eigentümer (Bildquelle: DBV-Situationsbericht)

Flächenumsatz nur bei 0,5 Prozent der gesamten Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, sind 2017 wie im Vorjahr mit 87.300 Hektar relativ wenig Flächen veräußert worden. In den Jahren zuvor lagen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 Hektar. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell nur 0,5 Prozent aus. Während die Verkaufsfläche 2017 im früheren Bundesgebiet um 7 Prozent auf 37.300 zurückgegangen ist, nahm sie in den neuen Ländern um gut 4 Prozent auf 50.100 Hektar zu.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag auch in 2017 Brandenburg mit einer verkauften Fläche von 14.000 Hektar, gefolgt von Mecklenburg-Vorpommern mit 13.400 Hektar, Niedersachsen mit 11.900 Hektar und Sachsen-Anhalt mit 11.400 Hektar. Mit 4,00 Hektar lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,36 Hektar.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 116.500 bzw. 98.300 Euro je Hektar) und Nordrhein Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 76.100 bzw. 66.700 Euro je Hektar) sind auch die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend. Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Saarland (9.700 Euro), in Thüringen (10.600 Euro) und in Brandenburg (11.400 Euro). Es folgen der Regierungsbezirk Gießen mit 11.700 Euro und Rheinland Pfalz mit durchschnittlich 13.500 Euro.

Für 2017 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,102 Milliarden Euro. Das sind gegenüber dem Vorjahr 7 Prozent mehr.

Kaufpreisentwicklung bei Boden je nach Bundesland (Bildquelle: DBV-Situationsbericht)

Starke Dynamik der Bodenpreise – mit großen regionalen Unterschieden

Seit 2007 zeigt der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Bayern um 160 Prozent, in Niedersachsen um 147 Prozent und in Schleswig Holstein um 122 Prozent. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 116 Prozent. Mit 278 Prozent wesentlich stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war die Bodenpreisdynamik in Mecklenburg Vorpommern (plus 349 Prozent). Mit Ausnahme der aktuellen Jahre 2016 und 2017 haben sich die Bodenpreise zwischen Ost und West deutlich angenähert.

Pachtausgaben bei etwa 2,8 Milliarden Euro

Der landwirtschaftliche Pachtflächenanteil ist zwischen 2013 und 2016 von 60,0 auf 58,5 Prozent zurückgegangen. Die Durchschnittspacht für die insgesamt 9,8 Millionen Hektar Pachtland in Deutschland lag 2016 bei 288 Euro je Hektar. Das sind gegenüber 2013 45 Euro oder 19 Prozent mehr. Damit sind die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft von 2,4 Milliarden Euro in 2013 auf 2,8 Milliarden Euro in 2016 angestiegen. Die anhaltende Verknappung landwirtschaftlicher Flächen dürfte wohl der wichtigste Treiber für den kontinuierlichen Anstieg der Pacht- und Bodenpreise sein. Das zeigen Ergebnisse der Agrarstrukturerhebung 2016. Aktuellere Erhebungen zu den Pachten in der Landwirtschaft liegen nicht vor. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 34,3 Milliarden Euro.

Verhältnis von Pacht- zu Bodenpreisen (Bildquelle: DBV-Situationsbericht)

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die Pachtausgaben der Landwirte haben sich mit 2,8 Milliarden Euro (2016) seit 1992 verdoppelt. Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen. Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Milliarden Euro (2017) und sind im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stetige Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt.

Hohe Pachtpreissteigerungen

Stärker als die Durchschnittspachten sind die Preise für Neupachten (Pachten in den letzten zwei Jahren) angestiegen. Im Bundesdurchschnitt sind die Neupachten zwischen 2013 und 2016 von 313 auf 385 Euro je Hektar angestiegen (plus 23 Prozent). Die regionalen Unterschiede sind groß. Mit um die 600 Euro je Hektar überdurchschnittlich hoch liegen die Neupachtpreise in Niedersachsen und Nordrhein Westfalen. Zwischen 185 und 248 Euro je Hektar sind es dagegen entsprechend in den Bundesländern Brandenburg, Sachsen, Thüringen und Hessen. Aber auch innerhalb der Bundesländer sind die Unterschiede groß.

Pachtpreisentwicklung in Deutschland (Bildquelle: DBV-Situationsbericht)

Große regionale Unterschiede

Die Preise für Neupachten sind im Bundesdurchschnitt für Ackerland (430 €/ha) fast doppelt so hoch wie für Grünland (234 €/ha). Mit fast 700 Euro je Hektar werden die höchsten Ackerland-Pachtpreise in Nordrhein Westfalen und Niedersachsen gezahlt. Um die 200 Euro je Hektar sind es dagegen in Brandenburg und Sachsen. Die Pachtpreise für Neupachten bei Grünland differieren zwischen 350 Euro je Hektar in Schleswig Holstein und gut 100 Euro je Hektar in Sachsen, Thüringen und Hessen.

Zwischen 2013 und 2016 sind die Neupachtpreise bei Ackerland um 25 Prozent und bei Grünland um 17 Prozent angestiegen. Allerdings fallen die Entwicklungen in der Betrachtung nach Bundesländern unterschiedlich aus. In Nordrhein Westfalen, Hessen und Sachsen zum Beispiel haben sich Neupachtpreise für Grünland kaum verändert. Am stärksten angezogen sind die Neupachtpreise für Ackerland in Sachsen Anhalt, Thüringen und Rheinland Pfalz.

59 Prozent der Agrarflächen sind gepachtet

Der Boden wird im Verhältnis von 39,6 Prozent Eigentumsflächen zu 58,5 Prozent Pachtflächen genutzt. Die übrigen 1,9 Prozent Flächen haben die Landwirte nach den zuletzt aus der Agrarstrukturerhebung 2016 vorliegenden Ergebnissen unentgeltlich zur Bewirtschaftung erhalten. Aufgrund der historischen Entwicklung gibt es regionale Unterschiede, insbesondere zwischen den neuen und alten Bundesländern.

Im früheren Bundesgebiet befanden sich 2016 54 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Pacht und 44 Prozent in Eigentum. In den neuen Bundesländern sind dagegen 67 Prozent in Pacht und 31 Prozent in Eigentum. Hier sind die in der Bewirtschaftung befindlichen Eigentumsflächen zwischen 2013 und 2016 um 3 Prozentpunkte angestiegen.

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Artikel geschrieben von

Alfons Deter

Redakteur top agrar Online

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Diskussionen zum Artikel

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von Willy Toft

Die Bodenpreise spiegeln nicht die Realität der Landwirtschaft wieder!

Dadurch wird ständig der aktiven Landwirtschaft eigener Boden entzogen, der Pacht- Anteil steigt, letztlich lässt irgendwann auch die Motivation nach, bei der jetzigen Einkommenslage!

von Klaus Fiederling

Sind die Hausaufgaben vollständig abgearbeitet?

Sehr aufschlussreich, obige Kenngrößen zu verinnerlichen. - Jedoch vermisse ich ein maßgebliches Unterscheidungskriterium: Wie verhalten sich selbige aufgesplittet in Voll-, Zu- und Nebenerwerbslandwirtschaft!? Verfügt man hierzu über kein entsprechendes Datenmaterial? Will oder kann man dahingehend nicht detailliert unterscheidend darstellen?

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