Auf das Grundbuch ist Verlass: Hier ist hieb- und stichfest vermerkt, wer der Eigentümer eines Grundstückes ist. Wichtig ist das Grundbuch auch, wenn es um neue Gasleitungen oder Windenergieanlagen geht, der Nachbar auf sein (angebliches) Wegerecht pocht, der Verpächter die Fläche veräußert hat oder die Bank einen Kredit absichern will. Landwirte sollten wissen, wie sie das Grundbuch nutzen und was Einträge bedeuten.

Was umfasst das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht. Es enthält:

• Eigentumsverhältnisse,
• verbundene Rechte und Lasten,
• die Nutzung wie z. B. Grünland, Acker, Wald und die Größe.

Wichtig dabei: Eigentümer und Rechte stimmen fast immer. Die Angaben über Größe und Nutzung sind aber mit Vorsicht zu genießen. Das Grundbuchamt aktualisiert diese nicht!

Alle Grundstücke eines Eigentümers in der Gemarkung stehen auf einem Grundbuchblatt. Dieses besteht aus Deckblatt, Bestandsverzeichnis und den drei „Abteilungen“. Auf dem Deckblatt steht das zuständige Amtsgericht und in Nordwestdeutschland für Höfe gemäß Höfeordnung auch der Hofvermerk.

Das Bestandsverzeichnis enthält die einzelnen Grundstücke mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Art und Größe. Die Spalte „Bestand und Zuschreibung“ informiert über Teilungen oder Zusammenführungen, die Spalte „Abschreibung“, ob z. B. das Grundstück aus einem anderen Grundbuchblatt stammt oder ob es Rechte an einem anderen Grundstück hat, z. B. ein Wegerecht.

Was steht in den Abteilungen?

Die Abteilung I enthält den Eigen­tümer, bei mehreren mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil. Erbbaurechte und Wohnungsanteile stehen in einem besonderen Grundbuch.

In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen wie z. B. Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte usw. Einen Überblick gibt unsere Übersicht.

Diese Rechte bleiben beim Verkauf bestehen. Enthält z. B. Abteilung II eine persönliche Reallast über ein Altenteil von 400 € monatlich, muss auch ein Grundstückskäufer dieses Geld weiterzahlen! Das Recht erlischt erst mit Tod des Altenteilers oder wenn er der Löschung zustimmt. 

Abteilung III ist die Sicherungsabteilung: Hier stehen Grundpfandrechte zur Absicherung von Krediten, wie u. a. Hypotheken und Grundschulden für Banken. Aber auch Privatpersonen oder das Finanzamt können hier Schulden eintragen lassen.

Hypothek oder Grundschuld?

Im Grundbuch eingetragene Grundschulden und seltener auch Hypotheken sind die erste Wahl, um einen Kredit abzusichern. Sie stehen als Grundpfandrechte in  Abteilung III . Grundschulden gewähren dem Gläubiger (z. B. der Bank) einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück. Die Grundschuld ist nicht davon abhängig, wieviel des Kredites bereits abgezahlt ist. Ist er dann komplett getilgt, lässt man die Grundschuld meist im Grundbuch stehen, z. B. für einen neuen Kredit.

Die Hypothek ist dagegen immer an die zu sichernde Forderung gekoppelt und ist auch nicht ohne die Forderung übertragbar. Ist die Forderung (z. B. ein Kredit) getilgt, geht die Hypothek im Umfang des abbezahlten Darlehens auf den Eigentümer über.

Was bedeuten die Ränge?

Für alle Rechte der Abteilungen II und III zusammen gilt eine Rangfolge. Der erste Rang ist der sicherste. Wird zwangsversteigert, wird zunächst der erstrangige Gläubiger ausgezahlt, dann der zweitrangige usw. Der erste Rang ist entsprechend heiß umkämpft, Rangrücktritte sind auf den Höfen immer wieder ein Thema. Fordert z. B. die Bank für einen Kredit den ersten Rang in Abteilung III, müssen oft die Altenteiler mit ihren Rechten in der Abteilung II auf den zweiten Rang weichen. Hier ist Vorsicht geboten.

Altenteil: Streit vermeiden

Ist der Hof wertvoll genug, lässt sich die Absicherung aufteilen, indem Sie z. B. das Altenteil nur über das Hofgrundstück an erster Stelle von Abteilung II absichern. Es ist teils auch sinnvoll, wertvolle Grundstücke zu teilen. Allerdings achten die Begünstigten mit Sicherheit darauf, dass der Wert des Grundstückes im Notfall ausreicht, um ihre Ansprüche zu decken.

Die Teilung der Grundstücke findet am besten vor der Begründung von Dienstbarkeiten statt, weil die Begünstigten ansonsten zustimmen müssten. 

Wer darf ändern?

Nur das Grundbuchamt darf im Grundbuch eintragen und löschen. Voraussetzung ist in der Regel ein vom Notar beurkundeter Antrag. Dabei bleibt der „Lebenslauf“ nachverfolgbar, denn es wird nichts gelöscht, sondern der Text „gerötet“ und unterstrichen.

Ist immer alles richtig?

Ein Grundstück gehört dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Klingt einfach, doch jeder Jura-Student kennt den Spruch: „Die Eintragung im Grundbuch ist richtig, auch wenn sie falsch ist.“ Ein Beispiel dazu: Josef Müller stirbt, aufgrund des Erbscheines wird sein Sohn Jörg als Eigentümer von Grundstück und Haus eingetragen. Jörg verkauft an Familie Meier. Dann taucht ein weiterer erbberechtigter Sohn Müllers auf. Folge des öffent­lichen Glaubens von Erbschein und Grundbuch: Obwohl der Erbschein ­unrichtig war, bleibt Familie Meier ­Eigentümerin. Als gutgläubiger Erwerber durfte sie auf die Richtigkeit der Grundbucheintragung vertrauen.

Achtung: Der öffentliche Glaube erstreckt sich nur auf Eigentümer und eingetragene Rechte! Größe und Nutzungsart stimmen nicht unbedingt.

Wer darf reinschauen?

Ins Grundbuch schauen dürfen:

• Eigentümer, Hypothekengläubiger;
• Behörden, Notare;
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure;
• jeder, der eine schriftliche Zustimmung des Eigentümers vorlegt.

Auch ohne Zustimmung des Eigen­tümers ist die Grundbucheinsicht möglich. Allerdings nicht nur aus bloßer Neugier, sondern nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt wie bei

• Pächtern, die wissen wollen, ob der Verpächter noch Eigentümer ist;
• Altenteilern, deren Rechte im Grundbuch gesichert sind;
• Banken, die mit dem Eigentümer in Kreditverhandlungen stehen;
• Gläubigern, die die Zwangsversteigerung betreiben wollen.

Konkret entscheidet der zuständige Grundbuchbeamte anhand der Schilderung des Antragstellers, ob ein gerechtfertigtes Interesse vorliegt. Der Eigentümer erfährt davon dann nichts.

Kann eine GbR ins Grundbuch?

Auch eine GbR kann Eigentümerin eines Grundstückes sein. Das Problem: Die Mitglieder einer GbR sind austauschbar, aus dem Grundbuch lässt sich nicht sicher ablesen, wer aktuell Gesellschafter ist. Allerdings hat der Gesetzgeber den „Gutglaubensschutz“. Damit wird Kraft Gesetzes vermutet, dass die im Grundbuch eingetragenen Personen auch tatsächlich Gesellschafter der GbR sind. Wer einen GbR-Anteil kauft, hat derzeit zwar einen Anspruch auf Berichtigung des Grund­buches, die Umtragung ist aber erst ab 2025 Pflicht.

Was steht nicht im ­Grundbuch?

Dienstbarkeiten wie z. B. Geh- oder Fahrrechte, Weiderechte, Wasserbezugsrechte, Gemeindenutzungsrechte usw. bestanden vielfach schon vor Inkraft­treten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese altrechtlichen Dienstbarkeiten können immer noch Bestand haben, auch wenn sie nicht im Grundbuch stehen. Ist ein Nachweis möglich, etwa über alte Urkunden, kann das Recht auf Antrag des Berechtigten oder des Eigentümers in das aktuelle Grundbuch Eingang finden.