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Alternative Stallkauf

Wer keine Stallbaugenehmigung bekommt, kann auch einen Stall kaufen. So können Sie den Betrieb weiterentwickeln.

Lesezeit: 9 Minuten

In viehstarken Regionen, wie dem Nordwesten Deutschlands, ist es schwierig, einen neuen Stall auf die grüne Wiese zu bauen. Durch den Kauf eines Stalles haben Tierhalter die Möglichkeit, mehr Tiere zu halten, selbst wenn die Gemeinde keinen Stall genehmigt. Das ist meistens der Hauptgrund für Stallkäufe.

Weitere Gründe sind, dass die Betriebsleiter dadurch nicht den Aufwand mit dem Bauen haben. Außerdem können sie den Stall in Zukunft wieder einfacher verkaufen, weil er nicht direkt an ihrer Hofstelle steht, falls z.B. die Hofnachfolge unklar ist. „Vor allem im Geflügelbereich ist die Nachfrage nach Ställen hoch, da diese oft gewerblich laufen“, sagt Josef Limbeck, der als Makler in Meppen u.a. auch Ställe vermarktet. Das treibt den Preis für bereits gebaute Ställe.

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„Größere Geflügelställe mit gut erhaltener Substanz erzielen einen Verkaufspreis, der bis zu 20% über dem Neuwert liegt“, sagt Christoph Hoffrogge von der Oldenburgischen Landesbank. Bei Schweineställen ist die Nachfrage verhaltener. Das liege laut Uwe Bintz von der Landwirtschaftskammer in Niedersachsen daran, dass die Landwirte oft nicht wissen, wohin mit der Gülle. Bei Kosten für die Gülleabgabe von 20 €/m³ rechnen sich weitere Tierplätze kaum.

Im Süden Deutschlands werden hingegen kaum Ställe verkauft. „Ich kenne aus den letzten Jahren keinen Fall, in dem ein Landwirt einen Stall gekauft hat“, sagt Josef Weiß von der Landesanstalt für Landwirtschaft in Bayern.

In die Wirtschaft

Die Verkäufer der Ställe sind oftmals Betriebsleiter, die keinen Nachfolger finden, oder sie geben auf, weil sich die Tierhaltung nicht mehr rechnet. Auch die Politik spielt eine Rolle. „Das Angebot an Sauenställen steigt in Zukunft wahrscheinlich, weil die Betriebsleiter von der Regierung keine klaren Vorgaben für die Haltung bekommen. Daher werden viele ihre Betriebe voraussichtlich aufgeben“, erwartet Bintz.

Die Käufer sind zum einen Landwirte, zum anderen Unternehmen aus der Agrarwirtschaft. Bei Schweine- und Geflügelställen bieten in der Region Weser-Ems und Cloppenburg auch Futtermittelunternehmen bei größeren, gut erhaltenen Stallanlagen mit so hohen Preisen mit, das die Landwirte nicht mithalten können. „Durch den Rückgang in der Schweinehaltung bekommen kleinere Futtermittelunternehmen wahrscheinlich Probleme mit der Auslastung ihrer Mühlen. Daher kaufen sie Ställe und beliefern diese mit ihrem Futter“, vermutet Josef Limbeck. „Die Hälfte der Ställe, die auf dem Markt sind, gehen in die Hände der Wirtschaft“, schätzt Uwe Bintz.

Lohnt der Stallkauf?

Wollen Sie einen Stall kaufen, muss sich das lohnen. Die Rechnung ist ähnlich, wie bei der Stallpacht (siehe dazu Ausgabe 10/2018 S. 35).

Um die Wirtschaftlichkeit des Stallkaufs zu berechnen, zieht der Käufer von seinem Deckungsbeitrag die Investitionskosten für die Stallanlage ab. Die Investitionskosten bestehen aus:

  • den Abschreibungen bzw. der Tilgung und dem Zinsaufwand, falls der Käufer ein Darlehen für den Kauf aufnimmt,
  • der Gebäude- und Inventarversicherungen,
  • den Kosten für die Unterhaltung des Stalls (Strom, Reparaturen, Arbeit, Fahrten zum Stall, Gülleabgabe etc.).

Unterm Strich addiert ergibt das den zu erwartenden Gewinn. Wie auch bei der Stallpacht müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass ein weiterer Stall zusätzliche Arbeit, zusätzliche Fahrten und evtl. Kosten für die Gülleabgabe bedeuten.

Über Berater, die viel auf den Höfen herumkommen, oder über Makler erfahren Sie, wer Ställe verkauft. Lassen Sie sich bei den Verkaufsverhandlungen Zeit und ziehen Sie neutrale Berater, z.B. vom Verband oder der Kammer hinzu. Diese unterstützen Sie auch bei dem Kaufvertrag.

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Kaufen war einfacher als bauen

Arndt Diekmann (37) ist gelernter Elektromeister, heute aber Herr über 350000 Legehennen. Sein Vater Alfons hat ein Elektrounternehmen in Damme gegründet und rüstet u.a. Geflügelställe mit der Klima- und Lüftungstechnik aus. So sind Arndt und sein Vater als Quereinsteiger zur Landwirtschaft gekommen. Heute halten sie gemeinsam 350000 Legehennen an vier Standorten.

Die Ställe hat Arndt Diekmann alle gekauft. Sie sind maximal 30 km von seinem Wohnort entfernt. 2009 erwarb er den ersten Stall in Langförden, dort war Platz für 92000 Legehennen. Diese lebten er allerdings in Käfigen, die die EU ab 2009 verboten hat. Diekmann riss daher den alten Stall ab und baute einen neuen Stall mit Kleingruppenhaltung über drei Stockwerke auf. Aktuell legen dort 250000 Hennen ihre Eier.

2010 kaufte er den zweiten Stall in Lohne, der für 78000 Hähnchenmastplätze genehmigt war. Dort baute er einen Stall für 60000 Legehennen in Bodenhaltung auf zwei Ebenen. 2015 hat er eine weitere Anlage in Dinklage erworben. Diesen Stall hat er kernsaniert für 36000 Hennen in Bodenhaltung mit angegliedertem Wintergarten (wir berichteten in Ausgabe 06/2017).

2016 kam noch eine Anlage in Steinfeld für die Aufzucht von 97200 Legehennen hinzu. Diese will er in Zukunft eventuell noch sanieren, wenn er dafür die Genehmigung bekommt.

Kaufen statt bauen

Alle Ställe laufen gewerblich als GmbH. Gerade in einer viehdichten Region, wie dem Landkreis Vechta, ist es fast unmöglich, die Genehmigung für einen Neubau auf der grünen Wiese zu bekommen. Auch hatte die Bundesregierung durch das neue Baurecht 2013 den Neubau gewerblicher Anlagen erheblich erschwert. Daher entschied sich Diekmann von Anfang an, die Stallanlagen zu kaufen anstatt selber zu bauen. Er bezahlte im Schnitt 4 €/Platz. Die Ställe zu pachten war keine Option für ihn, da laut Diekmann zu wenig Pachtangebote im Geflügelbereich auf dem Markt waren. Unterstützt hat ihn vor allem sein Steuerberater, die Kaufverträge ließ er von seinem Anwalt aufsetzen.

Insgesamt hat Diekmann viel Geld in die Ställe investiert. Zum einen erfüllten die im Schnitt 40 Jahre alten Ställe die Tierschutzauflagen nicht mehr. Zum anderen erhöhte er auch die Tierzahl. Die Genehmigung dafür ließ Diekmann sich vor dem Kauf aber erst absichern. „Die alten Besitzer ließen sich den Umbau erst genehmigen, bevor ich die Stallanlagen übernommen habe“, berichtet er. So konnte ihm rechtlich nichts passieren. In die Bodenhaltung hat er bis zu 40 €/Tierplatz investiert, in die Kleingruppe 22 €/Tierplatz.

Die Ställe stehen alle isoliert von den alten Betriebsstätten. So war es für die früheren Besitzer leichter, sich von den Gebäuden zu trennen. Der Grund für den Verkauf der Ställe war oft, dass die Betriebsleiter keinen Nachfolger hatten. Das hat Diekmann meist über die Berater erfahren, die regelmäßig auf die Betriebe kommen.

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Stall verkauft, weil keiner übernimmt

Hermann Meyer hat vor fünf Jahren seine 170 Sauen verkauft. Heute betreibt er nur noch den Ackerbau und ist als Gutachter tätig. Seinen Stall, mit Abferkelbuchten, Wartebereich und Deckzentrum verkaufte er ein Jahr später. Die Gründe waren vielfältig. „Am schlimmsten war, dass wir keine Vorgaben von der Politik hatten, wie wir einen rechtssicheren Stall bauen müssen“, schimpft er. Damals wollte er die alte Stalleinrichtung im Abferkelstall, die noch aus den 80iger Jahren stammte, erneuern. Die Politiker waren sich nicht einig, wie groß die Buchten sein sollten. „Es waren 6 m² im Gespräch, 7 m² waren nicht ausgeschlossen. 7 m² wären in der alten Gebäudehülle nicht möglich gewesen. Dafür hätte ich neu bauen müssen“, erklärt Meyer. Ob er den Neubau genehmigt bekommen hätte, wusste er nicht.

Ein weiteres Problem wäre gewesen, dass er sich mehrere Jahre an die Investition gebunden hätte. Er war damals 52 Jahre alt. Da keine seiner Töchter den Stall künftig übernehmen wollte, entschied er sich daher gegen einen Neubau. Auch den Stall zu verpachten kam für ihn nicht in Betracht. Es war ihm zu riskant, weil er nicht abschätzen konnte, ob er den Stall auf lange Sicht verpachtet bekommt. Außerdem hätte die Nachfolgerin sich immer noch um größere Investitionen, z.B. in die Gebäudehülle, kümmern müssen.

Den Verkauf hat die Familie intensiv diskutiert. Das Thema war für alle sehr emotional. Schließlich haben sie 30 Jahre in dem Stall gearbeitet. Der Stall steht gegenüber von der Hofstelle, eine Straße trennt beide Bereiche. „Würde der Stall direkt vor meinem Küchenfenster stehen, hätte ich ihn nicht verkauft“, sagt der ehemalige Sauenhalter.

Umbau für Mastschweine

Den Stall kaufte ein Schweinemäster, dessen Stammbetrieb 10 km entfernt liegt. Der Vorteil: Er kann nun mit den genehmigten Tierzahlen 1000 Schweine mehr mästen, ohne einen Neubau inklusive langwieriger Genehmigung in Kauf zu nehmen. Da die Vieheinheiten von dem Sauenstall alleine nicht reichten, übertrug Meyer dem Käufer noch die 200 Vieheinheiten, die noch auf der Hofstelle genehmigt waren. Dafür musste er unterschreiben, dass er auf der Hofstelle künftig keine Mastschweine mehr hält. Eine Umnutzungsgenehmigung für den Stall beantragte Meyer vor dem Kauf, damit der Käufer die Sicherheit hatte, dass er in dem Stall zukünftig Schweine mästen darf.

Meyer und der Käufer haben vertraglich vereinbart, dass Meyer einen Teil der Gülle aufnimmt. Außerdem hat der Käufer ein Nutzungsrecht an dem Güllebehälter. Dafür zahlt er eine jährliche Pacht an Meyer.

Der Behälter gehört Meyer bis heute. Er renovierte ihn vor ein paar Jahren. Als viehloser Betrieb hätte ihm die Gemeinde die Renovierung nicht genehmigt. Durch den Vertrag konnte Meyer allerdings nachweisen, dass der Käufer den Behälter dauerhaft als Güllelager braucht.

Für den Stallverkauf ließ Meyer sich Zeit. Ein Jahr hat es gedauert vom Kennenlernen des Käufers bis zum Vertragsabschluss. Das Landvolk und der Beratungsring unterstützten Meyer bei der Umsetzung. Außerdem haben beide Parteien sich bei der Preisfindung mit einem neutralen Berater zusammengesetzt. Sie verrechneten den Wert des Stalls mit den Umbaukosten, die der Käufer noch zahlen musste. Am Ende bekam Meyer 250000 € für den Stall. Das Geld reinvestierte er in andere betriebliche Gebäude, damit er den Erlös nicht als Gewinn versteuern muss.

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