Umnutzung: Wohnen in der alten Scheune

Die Mietpreise für Wohnungen steigen seit Jahren, mittlerweile sind auch auf dem Land durchaus Nettokaltmieten von 8 €/m² erzielbar, rund 2 €/m² mehr als 2012. Kein Wunder, dass viele Landwirte über die Umnutzung von leer stehenden Gebäuden zu Wohnungen nachdenken. Liegt Ihr Hof im Dorfgebiet, gestalten sich Baugenehmigung und Mietersuche meist weniger aufwendig als bei Höfen im Außenbereich. Hier sollten Sie sich vielmehr zunächst fragen, ob Ihr Standort für Mieter überhaupt attraktiv ist. Entscheidend sind Lage und Infrastruktur.

Wer über Wohnungen nachdenkt, sollte sich fragen:

• Sind Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlicher Nahverkehr gut erreichbar?

• Gibt es schnelles Internet?

• Gibt es auf einem aktiv bewirtschafteten Hof Gerüche und Geräusche, die Mieter stören können? Sind weitere Betriebszweige geplant? Bedenken Sie: Mieter haben immer Anspruch auf Einhaltung der Grenzwerte – selbst, wenn Sie zuvor die Duldung eventueller Störungen vereinbart haben.

Das Altenteilerhaus zuerst!

Bevor neue Wohnungen für Mieter oder z.B. auch weichende Erben auf dem Hof im Außenbereich entstehen, sollten Sie sich überlegen, ob noch Häuser für den Betriebsleiter, die Altenteiler oder

Mitarbeiter fehlen. Denn die Erfahrung zeigt: Nutzen Sie Gebäude zu Wohnungen um, verweist die Behörde gerne auf diese und lehnt z.B. ein neues Altenteilerhaus ab.

Wer also möglichst viel Wohnraum schaffen will, sollte folgende Reihenfolge einhalten: Erst bauen Sie das Betriebsleiter-, Altenteiler- oder Mitarbeiterhaus, wenn nötig. Erst im nächsten Schritt nutzen Sie leer stehende Wirtschaftsgebäude zu Wohnungen um. Als Letztes dann denkmalgeschützte oder

kulturlandschaftsprägende Gebäude, für die einige Ausnahmen gelten. Interessant: Während Altenteilerhäuser in der Größe oft auf z.B. 120 m² beschränkt sind, gibt es bei Umnutzungswohnungen keine Maximalgröße.

Übrigens: Über die neue Umnutzungsvorschrift können nicht nur Landwirte, sondern alle Besitzer von Immobilien im Außenbereich, die irgendwann einmal landwirtschaftlich genehmigt wurden, statt bisher drei nun fünf frei vermietbare Wohnungen ausbauen. Voraussetzung ist aber, dass die Gebäude im Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Anwesen stehen, auch wenn der Eigentümer den Betrieb nicht oder nicht mehr bewirtschaftet.

Ferien- oder Mietwohnung?

Ob Sie ein leer stehendes Gebäude zu Wohnungen oder Ferienwohnungen umnutzen, ist baurechtlich ein großer Unterschied. Das heißt: Es gibt keine Genehmigung, die sowohl eine Nutzung als Ferienwohnung als auch als dauerhafte Wohnung beinhaltet! Im Außenbereich ist der Ausbau von Ferienwohnungen nur aktiven Betrieben als mitgezogene Privilegierung gestattet. Und: Solche Ferienwohnungen sind allein für Touristen zugelassen. Schon die Vermietung z.B. an Monteure zählt zum dauerhaften Wohnen und ist daher nicht erlaubt. Die gute Nachricht ist: Bestehende Ferienwohnungen können Sie jetzt über die Umnutzung zu festen Wohnungen genehmigen lassen. In der Regel ist dazu ein Immissionsschutzgutachten nötig.

Oft aufwendig und teuer

Alte Wirtschaftsgebäude zu Wohnungen umzunutzen, kostet meist mehr als ein Neubau. So ist z.B. auch bei teilweiser Umnutzung das gesamte Dach neu zu decken, wobei Sie daran denken sollten, den Dachstuhl zu belassen. Oder große Gebäudetiefen erfordern eine gesonderte Planung für genügend Tageslicht. Auf der anderen Seite entstehen besondere Wohnungen mit eigenem Charakter, die man so nie neu bauen könnte. Häufig gibt es dafür Fördermittel, Hinweise hierzu finden Sie unter www.topagrar.com/umnutzung2022.

Wer selbst mit bauen kann, senkt die Baukosten oft erheblich. Dann sollten Sie allerdings u.a. die Berufsgenossenschaft informieren und die Bauhelfer bei der Baugenossenschaft versichern.