So spielt auch das Finanzamt mit

Bauen Sie einen Stall oder eine Halle in Wohnungen oder ein Café um, schaut das Finanzamt sehr genau hin. Wer die Spielregeln hingegen kennt, muss keinen Ärger fürchten.

Unser Autor

Steuerberater und Rechtsanwalt Ralf Stephany, PARTA Steuerberatungsgesellschaft mbH, Bonn

Steuerberater und Rechtsanwalt Ralf Stephany, PARTA Steuerberatungsgesellschaft mbH, Bonn

Steuerberater und Rechtsanwalt Ralf Stephany, PARTA Steuerberatungsgesellschaft mbH, Bonn

Den alten Stall in Wohnungen umbauen oder ein Bauernhofcafé in der Scheune eröffnen – dass sich eine Umnutzung auszahlen kann, belegen die vielen Beispiele in unserer Serie eindrucksvoll. Bevor Sie sich allerdings für eine Umnutzung entscheiden, sollten Sie Ihren Steuerberater zurate ziehen. Denn durch den Umbau kann der alte Stall oder die Maschinenhalle aus dem Betriebs- ins Privatvermögen rutschen. Dann müssen Sie die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert versteuern, die sogenannten stillen Reserven. Und was die wenigsten auf dem Schirm haben: Eine Umnutzung hat auch Konsequenzen für die Abschreibung, Einkommen-, Grund-, Erbschaft- und Umsatzsteuer.

Worauf es ankommt, und wie Sie unangenehmen Steuerbescheiden aus dem Weg gehen, haben wir für Sie zusammengetragen.

1. Vermögensart

Ob Ihr Finanzamt das bislang dem Betriebsvermögen zugeordnete Gebäude nach dem Umbau als Privatvermögen deklariert, hängt davon ab, wie Sie es anschließend nutzen:

Sie vermieten Wohnungen bzw. ein Haus: Die Immobilie, inklusive des dazugehörigen Grund und Bodens, bleibt im Betriebsvermögen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Tipp: Eventuell kommt eine freiwillige Entnahme aus dem Betriebsvermögen infrage, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrs- und dem Buchwert gering ist. Denn durch den Umbau gewinnen ältere Immobilien an Wert. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie viel Eigenleistung in den Umbau gesteckt haben. Sollten Sie diesen zu einem späteren Zeitpunkt dann doch noch ins Privatvermögen übertragen, decken Sie entsprechend hohe und steuerpflichtige stille Reserven auf.

Sie ziehen selbst in das Haus bzw. die Wohnung ein: Eine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen lässt sich nicht vermeiden. Lesen Sie dazu die Zusatzinfo „Wenn Sie selbst einziehen“ auf der Seite 47.

Sie betreiben ein Gewerbe in dem Gebäude: Dies kann z.B. der Umbau zu einem gewerblichen Hofladen oder eine „Feierscheune“ sein. Auch in diesen Fällen droht keine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen. Das Finanzamt ordnet das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden jedoch dem gewerblichen Betriebsvermögen zu. Dabei decken Sie aber keine stillen Reserven auf.

  • Sie verpachten eine umgebaute Scheune, Halle usw.: Wenn Sie diese an Privatpersonen verpachten, z.B. als Unterstellplatz für Wohnwagen, bleibt die Immobilie inklusive Grund- und Boden im Betriebsvermögen. Das gilt selbst dann, wenn Sie das Gebäude an einen Gewerbetreibenden verpachten. Grundsätzlich dürfen Sie bis zu 10% Ihrer gesamten land- und forstwirtschaftlichen Flächen für nicht landwirtschaftliche Zwecke nutzen, z.B. Wohnungen, Gewerbe, Erbbaurechte usw. Wenn Sie die Grenze überschreiten, droht die Zwangsentnahme der genutzten Flächen aus dem Betriebsvermögen (Gebäude plus der dazugehörende Grund und Boden). Vor allem für kleinere verpachtete Betriebe kann die Zehn-Prozent-Grenze zu einem Problem werden. Wenn diese Gefahr droht, sollten Sie die Gebäudeteile, die Sie umnutzen wollen, vorher in eine gewerbliche Personengesellschaft ausgliedern (z.B. GmbH & Co.KG). Diese Gesellschaft verfügt über „ewiges“ Betriebsvermögen, sodass Sie einer Entnahme für immer aus...

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