A uf vielen Betrieben gibt es unge-nutzte oder wenig genutzte Wirtschaftsge-bäude. Überlegen Sie in diesen Fällen, ob es nicht alternative Nutzungsmöglichkei-ten für Ihre Gebäudeflächen gibt. Schon nach wenigen Umbaumaßnahmen können Sie diese u.U. als Lager- oder Handwer-kerräume vermieten. Auch Garagen und andere Stellplätze sind schnell hergerich-tet. Mehr Aufwand erfordert der Umbau zu Mietwohnungen. Dies bringt aber auch deutlich höhere Einnahmen. Ziel einer Umnutzung ist es, das (Gebäude-) Ver-mögen zu erhalten und zusätzliche Ein-kommensquellen zu erschließen. Hohe Nachfrage nach Gebäudeflächen Die Märkte für die Nutzung von Ge-bäudeflächen aller Art sind regional so groß, dass man hier schon nicht mehr von Nischen sprechen kann. Sowohl bei der Vermietung von Lagerraum und Stell-plätzen als auch bei Wohnungen trifft man auf eine umfangreiche Nachfrage. Dabei stehen Landwirte allerdings im Wettbe-werb zu gewerblichen Anbietern von Wohnungen und Gewerberäumen. Interessant ist eine Umnutzung nicht nur für Landwirte, die aus der Produk-tion aussteigen, aber den Hof nicht ver-kaufen wollen. Auch Nebenerwerbsbe-triebe verfügen häufig über ungenutzte Gebäudekapazitäten. Denn bei weniger Arbeitszeit für den Betrieb wird oft die Tierhaltung eingeschränkt oder aufge-geben. Ähnliches gilt auch für reine Ackerbauern, auf deren Betrieben frü-her Tiere gehalten wurden. Selbst viehhaltende Betriebe mit alten, für die moderne Tierproduktion ungeeig-neten Gebäuden können von einer Um-nutzung profitieren. Allerdings ist die Um-nutzung zu Mietwohnungen auf dem Hof-gelände nicht unproblematisch. Geruchs-und Lärmbelästigung durch die Tierhal-tung drücken den Mietpreis und können zu Konflikten mit den Mietern führen. Besonderheiten der Umnutzung Betrachtet man die Rentabilität der genannten Umnutzungs-verfahren, sind folgende Besonderheiten zu be-achten:Es entstehen keine Grundstückskos-ten, da in der Regel keine alternative Ver-wertung der Fläche gegeben ist. Dies gilt besonders im Außenbereich. Häufig ist eine gute Bausubstanz bzw. Bauhülle vorhanden. Betriebswirtschaftlich muss keine Ab-schreibung berücksichtigt werden. Denn bei laufen-der Instandhaltung ent-steht für derartige Objekte kein Verkehrswertverlust. Unter Umständen tritt sogar eine Wertsteige-rung ein. Die Umnutzung kann je nach Art und Umfang sehr kapitalintensiv sein, be-sonders bei Mietwohnungen. Ist der Umbau fertig, beansprucht die Vermietung nur wenig Arbeitsaufwand. Je nach Geschick der jeweiligen Bau-herren können die Investitionskosten durch Eigenleistungen erheblich gesenkt werden. Denn häufig gibt es Phasen, in de-nen der Betrieb nicht die volle Aufmerk-samkeit erfordert. Welche Umnutzung wird genehmigt? Die Neufassung des Baugesetzbuches (BauGB) vom 1. Januar 1998 hat die Um-nutzung von Wirtschaftsgebäuden er-leichtert: Im neuen BauGB ist jetzt klar verankert, dass neben den be-reits bestehenden zulässigen Wohnungen auf dem Be-trieb (Betriebsleiter, Al-tenteiler und ggf. Landarbeiterwohnung) zusätzlich drei Wohnungen in Wirtschafts-gebäuden geschaffen werden können. Steht das Gebäude unter Denkmal-schutz oder hat es eine kulturlandschafts-prägende Wirkung, dürfen sogar deut-lich mehr als drei Wohnungen entstehen. Eine Umnutzung ist jetzt auch bei Ge-bäuden möglich, die bis zum 27. August 1996 errichtet wurden. Bisher galt der 1. Mai 1990 als Stichtag. Leerstehende Gebäude können auch noch innerhalb von sieben Jahren (bisher fünf Jahre) nach Aufgabe der landwirt-schaftlichen Nutzung für andere Zwecke umgenutzt werden. Wichtig ist: Wer eine Umnutzung plant, sollte sich an die jeweiligen Vor-schriften halten und bei der zuständigen Gemeinde einen Bauantrag bzw. einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen. So verhindert man böse Überraschungen, denn bei Verstößen drohen Bußgeldver-fahren oder der Abriss. Erst recht, wenn für die Umnutzung Fördergelder in An-spruch genommen werden sollen, sind Baugenehmigungen bzw. genehmigte Bauvoranfragen notwendig. Nichtnutzen kostet auch Geld! Häufig hört man von Landwirten: Auf meinem Hof möchte ich keine fremden Menschen und keine Unruhe haben! Be-denken Sie aber, dass eine Nichtnutzung auch Geld kostet. Will man den Hof nicht verfallen lassen, fallen jährliche Repara-turkosten an. Auch eine Feuer- und Sturm-versicherung wird üblicherweise abge-schlossen. Die Instandhaltung (Reparatur von Dach, Dachrinnen und Fassaden) kann bei alten Scheunen durchaus 1 500 DM pro Jahr kosten. Für die Feuer- und Sturmversicherung sind Beiträge von 500 DM pro Jahr nicht ungewöhnlich, denn ältere Gebäude sind häufig aus Holz gebaut und deshalb stärker gefähr-det. Somit können beispielsweise bei einer 200 m 2 großen Scheune jährliche Kosten von 2 000 DM auch ohne Nutzung zu ei-ner Belastung von 0,83 DM pro m 2 und Monat führen. Lager- und Handwerkerräume Eine Umnutzung zu Lager- und Hand-werkerräumen führt dagegen zu Einnah-men. Die Rentabilität ist abhängig von der Marktlage (Standort) und den notwendi-gen Investitionen. Da dieses Verfahren wenig Arbeitszeit erfordert, wird die Ren-tabilität anhand der Verzinsung des ein-gesetzten Kapitals (Kosten der baulichen Veränderung) beurteilt. Die Mieteinnah-men werden in der Regel monatlich je Quadratmeter ausgehandelt. In Abhän-gigkeit von der Investitionssumme ergibt sich dann eine Verzinsung, die in der Pra-xis häufig zwischen 5 % und 40 % liegt. Unter besonders günstigen Bedingungen kann sie auch höher ausfallen (siehe Übersicht 1). Ziel der Umnutzung muss es sein, den Interessenten mit möglichst wenig Inves-titionsaufwand eine attraktive, sichere und für die Arbeitsabläufe komfortable (z. B. geräumige Zufahrten und Möglich-keit des Staplerbetriebs) Nutzung zu bie-ten. Nur so lassen sich möglichst hohe Quadratmetermieten erzielen. Die An-forderungen an die Ausstattung von Handwerkerräumen sind dabei unter Um-ständen recht groß (z. B. Arbeitsschutz). Dabei ist zu überlegen, inwieweit der Mie-ter u. U. den Aus- bzw. Umbau selbst fi-nanziert oder mitfinanziert, um dadurch auch eine gewisse Aussicht auf eine län-gere Mietdauer zu erhalten. Garagen und Stellplätze Auch bei der Umnutzung zu Garagen und Stellplätzen gibt es eine große Band-breite in der Qualität der Objekte. Unter-schiedlich sind der damit verbundene In-vestitionsaufwand und die mögliche Höhe der Mieteinnahmen. In der Regel werden hierbei Mietpauschalen je Garage oder Stellplatz vereinbart, die im Außenbe-reich überwiegend zwischen 40 DM und 80 DM pro Monat liegen. Die Rentabilität, d. h. die Verzinsung, hängt dann neben der Investition von der beanspruchten Fläche für den Stellplatz ab. Wohnwagen benötigen beispielsweise ohne Rangierfläche (!) rund 20 m 2 , wäh-rend Garagen eher 15 m 2 beanspruchen. Übersicht 2 weist in der gesamten Band-breite der möglichen Mieteinnahmen und Investitionssummen Verzinsungen zwi-schen 6 % und über 80 % aus. In weniger dicht besiedelten Gebieten ist allerdings schon eine gewisse Marktsättigung zu er-kennen. Die Übersichten zur Rentabilität ver-mitteln den Eindruck, dass die Verzinsung mit steigender Investitionssumme ab-nimmt. Größere Investitionen müssen deshalb aber nicht weniger lukrativ sein. Denn mit der Umnutzung möchte man zu-sätzliche Einnahmen erzielen, und diese fallen bei größeren Investitionen meist auch höher aus. Dazu ein Beispiel: Wer 4 000 DM pro Garagenplatz inves-tiert und 40 DM monatliche Miete erzielt, kommt bei fünf Garagen auf jährliche Ein-nahmen von 2 400 DM. Das entspricht ei-ner jährlichen Verzinsung von 12 %. Können bei Investition von 8 000 DM pro Platz aber 60 DM monatliche Miete erzielt werden, liegt die Verzinsung zwar nur bei 9 %, die jährlichen Einnahmen er-höhen sich aber auf 3 600 DM. Mietwohnungen Der Bau von Mietwohnungen in Wirt-schaftsgebäuden ist sicherlich die inten-sivste Form der Umnutzung. Um nach-trägliche Veränderungen zu vermeiden, sollten Sie zunächst den Wohnungsmarkt vor Ort erkunden: Sind Wohnungen für große Familien gefragt oder eher für Singles? Werden Balkone bevorzugt oder eher ein eigener Garten? Ihr Umbauplan sollte auch bei der Ausstattung potenziel-le Kundenwünsche berücksichtigen. Nur so stehen Investitionssumme und mög-licher Mietpreis in vernünftiger wirt-schaftlicher Relation. Nach Maßgabe der Standortverhält-nisse, der Größe und Ausstattung des Ob-jektes liegen die möglichen Mieteinnah-men in der Regel zwischen 6 und 15 DM pro m 2 , und nur in ganz bevorzugten Lagen darüber. Kleinere Wohnungen bringen hö-here Mieten je m 2 . Im Gegensatz zur La-gerraumund Stellplatzvermietung hängen die möglichen Mieteinnahmen weitaus stärker von der Investitionssumme, und damit der Ausstattung bzw. Qualität der Wohnung, ab. Insofern ist die Bandbrei-te der Verzinsung des eingesetzten Kapi-tals relativ eng (siehe Übersicht 3). Sie liegt zwischen 3 % und 20 %, wobei hier Eigen-leistungen beim Aus- bzw. Umbau eine be-sondere Rolle spielen können. Zu berück-sichtigen ist auch die Möglichkeit der de-gressiven steuerlichen Abschreibung. Eine langfristige Verzinsung des einge-setzten Kapitals von 10 % ist anzustreben. Bei richtiger Kundenorientierung ist ein solcher Wert auch erreichbar. Als Faust-zahl für eine vernünftige Rentabilität im Mietwohnungsbau gilt: Maximale Investi-tionssumme = Jahreskaltmiete multipli-ziert mit dem Faktor 15.