Grundstücksverkauf

Grundstücksverkäufe mit Preis-Nachbesserungsklauseln sind steuerlich höchst problematisch. Wo die Tücken liegen, erklärt Steuerberater Walter Stalbold, Münster.

Sie sind buchführender Landwirt und besitzen Flächen, die irgendwann Bauland werden oder z. B. für ein neues Gewerbegebiet gefragt sein könnten? Dann müssen Sie damit rechnen, dass die Gemeinde – oder auch private Investoren – frühzeitig Interesse am Erwerb Ihrer Grundstücke signalisieren.

Die Preisfindung erfolgt in solchen Fälen häufig zweistufig:

Ihnen wird ein Basispreis geboten, der über dem Ackerland-Preis, aber deutlich unter dem Preis für baureife Flächen liegt.

Der Käufer verpflichtet sich jedoch zu einer Nachzahlung, wenn die Parzellen innerhalb einer bestimmten Frist (z. B. 10 Jahre) tatsächlich als Bau- oder Gewerbefläche ausgewiesen bzw. weiter veräußert werden. Bei der Nachzahlung geht es schnell um Beträge von 5 bis 10 €/m2 oder mehr.

Auf den ersten Blick kein schlechtes Geschäft, oder? Sie bekommen Ihre Grundstücke gut bezahlt. Das Risiko, ob daraus tatsächlich einmal Bauland wird, liegt allein beim Käufer. Hat dieser jedoch Erfolg, kassieren Sie mit. Die vereinbarte Nachzahlung wird zum späten Geldsegen.

Doch Vorsicht, die Tücken solcher Preis-Nachbesserungsklauseln liegen im steuerlichen Bereich. Denn beim späteren Preis-Nachschlag schlägt auch der Fiskus gnadenlos zu. Das zeigt ein Beispiel aus der Praxis:

Landwirt Peter H. hat im letzten Jahr 10 000 m2 potenzielles Bauerwartungsland für 200 000 € veräußert. Der Buchwert der Fläche betrug 20 000 €. Es verbleibt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn in Höhe von 180 000 €.

Die verkaufte Fläche gehörte schon mehr als 6 Jahre lang zum Anlagevermögen von Landwirt H. Deshalb kann er den erzielten Veräußerungsgewinn innerhalb von vier Jahren steuerbegünstigt reinvestieren – z. B. in Wirtschaftsgebäude oder in den Wiedererwerb landwirtschaftlicher Flächen (§ 6b EStG).

Landwirt H. entschließt sich, seine Betriebsfläche aufzustocken. Er erwirbt mehrere Hektar Ackerland für insgesamt 180 000 €. Damit wäre der Gewinn aus dem Verkauf des Bauerwartungslandes komplett neutralisiert. Peter H. müsste zunächst keinen Cent Steuern zahlen!

Ein böses Erwachen

Nehmen wir an, nach 8 Jahren ist aus der Fläche tatsächlich Bauland geworden. Der Vertrag sieht für diesen Fall einen Preis-Nachschlag in Höhe von 10 €/m2 vor. Der Käufer überweist dem Landwirt jetzt also zusätzlich 100 000 €. Da kommt Freude auf – wenn nur das Finanzamt nicht wäre…

Denn steuerlich passiert nun folgendes: Landwirt H. muss den zusätzlichen Veräußerungserlös von 100 000 € nicht erst in dem Jahr versteuern, in dem er ihm zufließt. Das Finanzamt rechnet vielmehr zurück auf den Zeitpunkt, in dem das Grundstück tatsächlich verkauft wurde (wirtschaftlicher Übergang). Es korrigiert rückwirkend die Gewinnermittlung, die damit zu einem um 100 000 € höheren Gewinn aus dem damaligen Grundstücksverkauf führt.

Der Landwirt kann die nachträglich erhaltenen 100 000 € auch nicht dadurch neutralisieren, dass er das Geld steuerbegünstigt z. B. in den Erwerb weiterer landwirtschaftlicher Flächen investiert. Denn die vierjährige Reinvestitionsfrist – gerechnet ab dem Verkaufszeitpunkt des Grundstücks – ist inzwischen längst abgelaufen. Diese Hintertür ist also zu.

Das bedeutet: Für die Nachzahlung wird Peter H. voraussichtlich 42 % Spitzensteuer zahlen müssen, plus Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Doch damit nicht genug: Für jeden angefangenen Monat ab der im Gesetz festgelegten Verzinsungsfrist verlangt der Fiskus außerdem 0,5 % Zinsen auf die Einkommensteuer. Für Landwirt H. summieren sich allein die Zinsen auf knapp 40 %!

Das Ende vom Lied: Von 100 000 € Nachzahlung werden Peter H. nach Steuern weniger als 20 000 € übrig bleiben. So kann aus einem vermeintlich guten Geschäft eine bittere Enttäuschung werden!

Die Lehre daraus

Grundstücksverkäufe mit Preis-Nachbesserungsklauseln sind aus steuerlicher Sicht immer problematisch.

Entschärfen können Sie die Probleme nur dadurch, dass Sie sich – quasi vorbeugend – ein zusätzliches § 6 b-Volumen schaffen.

Dazu müssten Sie innerhalb der vierjährigen Frist nach dem Grundstücksverkauf gezielt deutlich mehr Geld in Wirtschaftsgebäude bzw. den Erwerb von Ersatzflächen investieren, als Sie im ersten Schritt als Veräußerungserlös aus dem Grundstücksverkauf erzielt haben.

Wird dann nach einigen Jahren der Kaufpreis tatsächlich nachgebessert, können Sie die Nachzahlung mit dem vorbeugend geschaffenen Reinvestitions-Volumen steuerlich neutralisieren.

Ist diese Strategie z.B. wegen fehlender Mittel nicht machbar, sollten Sie lieber versuchen, beim Verkauf solcher Flächen sofort einen um 3 bis 5 €/m2 höheren Preis auszuhandeln, als auf spätere Nachzahlungen zu setzen, die dann zu 70 bis 80 % an den Fiskus gehen!

Steuerlich besser gestellt sind in dieser Frage § 13a-Landwirte und Betriebe mit Einnahme-Überschussrechnung. Bei ihnen ist der nachträgliche Erlös erst im Zeitpunkt des Zuflusses gewinnmäßig zu erfassen. Das erspart ihnen die zusätzlichen Zinsen auf die Steuerschuld. Eine steuerfreie Reinvestition ist aber auch bei ihnen nicht mehr möglich, wenn im Zeitpunkt der Nachzahlung die 4-Jahres-Frist ab dem Grundstücksverkauf abgelaufen ist.