Auch wenn Landwirte es gewöhnt sind, unter unsicheren Bedingungen zu wirtschaften: Die komplett neuen Preiskonstellationen verlangen den Betriebsleitern derzeit alles ab. Zu den schwankenden Produktpreisen, steigenden Zinsen und der Inflation kommen im gefühlten Minutentakt neue Auflagen, steuerliche oder baurechtliche Vorschriften. Gleichzeitig sinken die EU-Prämien und die Risiken durch den Klimawandel wachsen. Wie wirkt sich diese Gemengelage auf die Pachtpreise aus?

Was dämpft die Preise – was treibt sie an?

Bekannt ist: Der Pachtmarkt wird von Angebot und Nachfrage bestimmt, was zu großen Unterschieden bei der Pachthöhe führt. Jeder Betrieb weiß um den Wert der günstigen langjährigen Altpachtverträge, während die Preise für Neuverpachtungen immer neue Höchststände erreichen. Auch örtliche Produktionsverfahren sind ausschlaggebend: So zahlen Landwirte für Sandböden in Veredlungsregionen ein Vielfaches mehr als für Sandböden in Brandenburg – dank der Quersubventionierung aus der Tierhaltung.

Aktuell sehen Experten sowohl Faktoren, die das Pachtniveau eher treiben als auch solche, die es eher dämpfen. In den Pachtverhandlungen gibt es gute Argumente für Pächter und Verpächter. Für höhere Pachtpreise sprechen u. a.:

Inflation: Für viele Verpächter ist die Flächenpacht ein Teil ihrer Altersversorgung – sie fordern Anpassungen, um ihren Lebensstandard zu halten. Häufig gibt es auch entsprechende Anpassungsklauseln in den Pachtverträgen.

Baurechtliche Vorschriften: Wer im privilegierten Außenbereich einen Stall bauen will, muss eine eigene Futtergrundlage vorweisen. Das setzt den Flächenmarkt unter Druck. Die Alternative ist, weniger Tiere zu halten oder ein eigener Bebauungsplan.

Getreidepreise: Mehr zahlen kann, wer davon ausgeht, dass sich die schwankenden Getreidepreise auf einem insgesamt höheren Niveau einpendeln – falls die gestiegenen Kosten den Mehrertrag nicht auffressen.

Strukturentwicklung: Finanziell gut aufgestellte, intensiv oder besonders kostengünstig wirtschaftende Betriebe in der Nachbarschaft können mehr bieten und ziehen Pachtflächen oft an.

Erneuerbare Energien: Pachtangebote für Freiflächen-PV von 3 000 €/ha und mehr verzerren den Markt. Dazu entsteht Unruhe, weil sich landwirtschaftsferne Verpächter fragen, weshalb ein Ackerbauer dann deutlich weniger zahlen kann. Die Pachtfläche wird insgesamt kleiner.

Was nimmt eher Druck raus?

Gerade jetzt spricht einiges für langsamer steigende Pachtpreise:

Sinkende Erträge: Dürren, Starkregen und die Einschränkungen bei Düngung und Pflanzenschutz lassen die Naturalerträge sinken.

Steigende Kosten: Die Produktionskosten im Ackerbau steigen durch Inflation, Zinsanstieg, staatliche Auflagen sowie die verpflichtende 4 %-ige Stilllegung.

Sinkende Prämien: Die EU-Flächengrundprämie liegt ab 2023 nur noch bei rund 156 €/ha und damit rund 100 €/ha unter dem bisherigen Niveau.

Steuern: In Veredlungsregionen drückt der Wegfall des Pauschalierungsvorteils für Betriebe mit mehr als 600 000 € Umsatz auf die Wirtschaftlichkeit. Für die Pauschalierer hat sich die Vorsteuerpauschale zudem von 10,7 % auf 9 % reduziert, ein Verlust von 1,7 % des Nettoumsatzes. Derzeit wird ein weiteres Absenken der Vorsteuerpauschale auf 8,4 % diskutiert.

Weniger Schweine: Die Schweinehaltung befindet sich vielerorts auf dem Rückzug. Der Druck bei der Güllevermarktung sinkt, zudem steigt die Nachfrage nach Organik von Biogasanlagen.

Die Pachten sind zu hoch!

Dass die Pachtpreise aus ökonomischer Sicht sinken müssten, gilt insbesondere in der Region Weser-Ems, wo Landwirte deutschlandweit die höchsten Pachtpreise zahlen müssen. Für Ruth Beverborg, Leiterin der Wirtschaftsberatung bei der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, sind die üblichen Neupachtpreise von 1 000 bis 1 500 € je Hektar schon lange zu hoch: „Rein betriebswirtschaftlich haben sich solche Pachtpreise in der Region Weser-Ems selten gerechnet, auch wenn man Gülleentsorgungskosten von in der Spitze bis zu 15 €/m3 netto und andere Vorteile, wie z. B. bei der Umsatzsteuer dazu gerechnet hat“, so das Fazit der erfahrenen Beraterin. Dass die Pachtpreise tatsächlich sinken, mag Ruth Beverborg aber nicht glauben.

Betriebe investieren in Sonderkulturen

Auch Dr. Thomas Böcker von der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen sieht auf dem Pachtmarkt entgegengesetzte Kräfte wirken. Einerseits sorge die stark abnehmende Schweinehaltung für weniger Druck im Flächenmarkt. Auf der anderen Seite beobachtet er eine zunehmende Intensivierung in den Ackerbau- und Veredlungsregionen in Richtung Sonderkulturen. Ursache seien die hohen Erzeugerpreise, vor allem bei Kartoffeln, aber auch der Druck der Betriebe, sinkende Direktzahlungen und sinkende Einnahmen aus der Veredlung durch Intensivierung wieder aufzufangen. „Da die Tierhaltung hier extrem unsichere Perspektiven aufweist, bleibt in vielen Fällen nur der Einstieg in die Sonderkulturen“, so der Berater. Diese Betriebe gäben im Westen bei Neuverpachtungen häufig den preislichen Ton an. Bei Verpachtungen für Sonderkulturen – einjährig oder mehrjährig – lägen die Pachtpreise häufig über 1000 €/ha. Aber auch auf extensiven Standorten sieht Dr. Böcker wenig Spielraum für sinkende Pachtpreise. Hintergrund seien die verpflichtende Stilllegung sowie zusätzliche Förderprogramme wie die neuen Ökoregelungen oder Zweite-Säule-Programme für den Naturschutz, welche die Pachtpreise auf niedrigerem Niveau stabil halten.

Betriebe komplett verpachtet

„Eine relativ neue Entwicklung ist die Dimension der Wachstumsschritte“, so Albrecht Macke, Berater beim BB Göttingen. Zunehmend stünden ganze Betriebe zur Verpachtung. „Wer aber z. B. überlegt, 100 ha auf einen Schlag zuzupachten, sollte nie zum Grenzpachtpreis mitbieten,“ so Mackes Warnung an die Betriebsleiter. Der Berater berichtet, dass Verpächter zunehmend die Flächen ausschreiben und an den Meistbietenden verpachten. Teilweise finden sich in den Ausschreibungen strikt Auflagen, wie z. B. ein Verbot von Maisanbau oder Glyphosateinsatz oder die Anforderung, das biologisch bewirtschaftet wird.

In der Summe bleibt es für Macke bei der Botschaft: „Das Wichtigste für die aktiven Betriebe ist, zu wissen, wo der Betrieb steht und was er zahlen kann!“ Wichtige Entscheidungshilfe ist für ihn dabei nach wie vor die Grundrente, die ein Betrieb aus dem Boden erwirtschaftet. Für den Berater ist klar: „Wer die höchsten Pachten zahlt, muss auch wirtschaftlich zu den besten Betrieben zählen!“ Was die allgemeine Entwicklung des Pachtmarktes angeht, stellt Macke in seiner Beratungspraxis fest, dass es immer wieder Leuchtturmbetriebe gibt, die Flächen regelrecht anziehen. „Weil bekannt ist, dass sie gute Pachtpreise zahlen und die Flächen gut bewirtschaften, bieten Verpächter diesen Betrieben die Flächen oft direkt an,“ so Macke. Auch wenn er sich nicht vorstellen kann, dass die Pachtpreise sinken, hält er momentan auch eine Seitwärtsbewegung für denkbar. „Um die Diskussion über einen Inflationsausgleich werden aber die wenigsten Betriebe bei Neuverhandlungen herumkommen,“ so Mackes Eindruck.

Grundrenten unterschiedlich

Auch für Unternehmensberater Karl-Heinz Mann, Gesellschafter der Ländlichen Betriebsgründungs- und Beratungsgesellschaft mbH (LBB) in Göttingen, ist die erzielbare Grundrente langfristig das Maß für die Kalkulation des Pachtpreises. Geht allerdings die volle Grundrente an den Verpächter, bleibt für den Betrieb auf den Pachtflächen nichts über für die weitere Entwicklung und den Inflationsausgleich bei den Reinvestitionen.

Aber er erlebt auch immer wieder, dass die Betriebe mit den Pachtpreisen über die Grundrente hinausgehen und auf Basis einer Grenzkostenberechnung kalkulieren. Die Betriebsleiter argumentieren dann, dass auch ohne die anvisierte Fläche alle Fixkosten gleich bleiben, ebenso die Entlohnung von Betriebsleiter und Angestellten. Die Gefahr dabei: „Die Grenzkostenbetrachtung kann man natürlich nicht für alle Flächen aufmachen, sonst wird der Betrieb unwirtschaftlich und langfristig werden dann die Grenzkosten zu Durchschnittskosten“, erklärt Karl-Heinz Mann, der darauf verweist, dass viele Betriebe aber auch aus Stolz mehr Geld für die Pacht ausgeben würden, als sich eigentlich rechnet. Aber Karl-Heinz Mann weist auch auf noch ein anderes Phänomen hin: Die Grundrenten variierten auf den Ackerbaubetrieben z. B. im Wirtschaftsjahr 2021/22 enorm zwischen 350 und 1 500 €/ha. „Gute Betriebe mit schnellen und fähigen Betriebsleitern können oft leicht 200 €/ha mehr zahlen,“ so seine Beobachtung. Sie werden seiner Ansicht nach auf lange Sicht auch die Zukunftsbetriebe sein, während die langsameren aussteigen.

Was das Pachtniveau insgesamt angeht, kann sich Karl-Heinz Mann vorstellen, dass die Betriebe bei den Pachtpreisen vorsichtiger werden: „Sie wissen, dass im Schnitt 100 €/ha Prämiengelder fehlen, die Ökoregelungen füllen diese Lücke nicht auf.“

Hoher Flächendruck im Süden

Keine Entspannung bei den Pachtpreisen in seiner Region sieht Josef Eichenseer, Amtsleiter des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Landau-Pfarrkirchen. Neben vielen Betrieben mit Feldgemüse, die konkurrenzlose Pachtpreise zahlen können, brauchen vor allem die zahlreichen Biogasanlagen in seinem Amtsgebiet viel Fläche. Hier sorge auch der Klimawandel für zunehmenden Flächenbedarf. „In diesem Jahr haben bereits auffallend viele Biogasbetriebe wegen der teilweise mäßigen Maisbestände ihre Weizenflächen zu GPS gemacht,“ so seine Beobachtung, „daran ist schon zu erkennen, wie hoch der Flächendruck ist.“ Zusätzlichen Druck bringe die Inflation: „Die Verpächter fordern hier ganz klar einen Ausgleich oder vereinbaren kürzere Pachtlaufzeiten, um eher nachverhandeln zu können.“