Perspektiven statt Leerstand

Jetzt ist mehr möglich bei der Umnutzung leerstehender Gebäude – vor allem im Außenbereich. Mehr dazu von Rechtsanwältin Sonja Friedemann, Westfälisch-Lippischer Landwirtschaftsverband.

Leerstehende Gebäude umzunutzen, ist aus vielen Gründen sinnvoll: Sie sind nicht nur teuer im Unterhalt, unrenoviert können sie sogar den Wert von Nachbargebäuden beeinträchtigen. Zugleich sind Hofgebäude oft ortsbildprägend und erhaltenswert.

Weil es zudem auf vielen Höfen frische Ideen für neue Nutzungen gibt, widmen wir uns ab dieser top agrar-Ausgabe in einer Serie dem Thema Umnutzung. Wir zeigen interessante Praxisbeispiele, zeigen Fallstricke auf und recherchieren steuerliche Fragen. Unsere Serie startet mit dem Baurecht, das seit Juni 2021 Erleichterungen vorsieht.

Was viele nicht wissen: Selbst wenn Sie baulich gar nichts verändern, kann eine Umnutzung vorliegen und eine Genehmigung erforderlich sein. Ein typischer Fall sind z.B. über Winter gegen Entgelt in der ehemals landwirtschaftlichen Scheune untergestellte Wohnwagen. Bereits hierfür brauchen Sie eine Baugenehmigung in Form eines Nutzungsänderungsantrags.

Genehmigungspflichtig ist auch, wenn Sie in einem ursprünglichen Rinderstall Legehennen halten oder mehrere Wohnungen in den alten Schweinestall auf dem Hof einbauen wollen. Achtung: Wer die Genehmigung unterlässt, riskiert ein Bußgeld (siehe Kasten unten) und die Untersagung der Nutzung.

Für die Baugenehmigung prüft die Behörde, ob die neue Nutzung mit den baurechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Je nach Nutzungsart gibt es Anforderungen an Raumhöhen, Fluchtwege, Brandschutz, Entwässerung, Wärmedämmung, Immissions- und Schallschutz, Abstände zu Nachbarn, Pkw-Stellplätze etc. Ganz entscheidend ist der Standort:

  • Beplanter Innenbereich (§30Baugesetzbuch (BauGB)): Hier gibt der Bebauungsplan die erlaubte Umnutzung vor. Oft liegen Höfe in Dorf- oder Mischgebieten. Hier ist die Umnutzung zu Lagerflächen, kleinen Gewerbebetrieben oder Wohnungen meist kein Problem. Diskussionen kann es geben, wenn Sie Vollgeschosse auf bestehende Gebäude setzen wollen. Wichtig zu wissen: Die Baubehörde kann Ihr Projekt im Einzelfall auch von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreien, wenn es keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die Nachbarn gibt.
  • Unbeplanter Innenbereich nach §34 BauGB: Fehlt ein formeller Bebauungsplan, kommt es auf den Charakter der Umgebung an. Gleicht Ihr Standort einem Dorf- oder Mischgebiet, sind dort genehmigungsfähige Umnutzungen auch bei Ihnen erlaubt. Lässt sich der Standort schlecht vergleichen, kommt es darauf an, ob sich Ihre Umnutzungsidee in die nähere Umgebung einfügen würde, z.B. weil es auch in der Nachbarschaft ähnliche Projekte gibt.
  • Außenbereich (§35BauGB): der Außenbereich ist nicht fest definiert, sondern umfasst alles, was keinem Bebauungsplan unterliegt und außerhalb zusammenhängender Ortsteile liegt. Grundsätzlich ist der Außenbereich zu schonen und nur ausnahmsweise bebaubar. Weil Landwirtschaft aber im Außenbereich stattfindet, hat sie Sonderrechte. Diese Privilegierung erlaubt Bauten, die dem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Voll- und Nebenerwerbsbetrieben dienen z.B. Ställe und Lagerhallen, bei Vollerwerbsbetrieben zählen auch Betriebsleiter-, Altenteiler- oder Mitarbeiterhäuser dazu.

Mitgezogene Privilegierung

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