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Umnutzung von Altgebäuden

Umnutzung: Was Sie dürfen – und was nicht

Wer Gebäude umnutzen will, hat oft Probleme mit den Genehmigungsbehörden. Das muss nicht sein. Stephan Sauer erklärt, worauf Sie achten müssen.

Lesezeit: 5 Minuten

Wer ein landwirtschaftliches Gebäude umnutzen möchte, kann seiner Phantasie zunächst freien Lauf lassen. Anstelle von Kühen oder Schweinen können Sie im alten Stall z. B. eine Tischlerei, ein Künstleratelier, ein Café, ein Ladenlokal, aber auch Büroräume oder Wohnungen unterbringen.

Soweit die Theorie. In der Praxis ist es häufig sehr viel schwieriger, die ersehnte Baugenehmigung zu bekommen. Die Behörden mauern oder verteilen undurchsichtige Ablehnungen. Diese beruhen jedoch oft auf reinen Vermutungen oder mangelnden Absprachen einzelner Fachbehörden untereinander.

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Typisches Beispiel: Ein Landwirt will ein umgebautes Altgebäude an einen Handwerksbetrieb vermieten. Die Baubehörde weist den Antrag unter Hinweis auf angebliche Emissionsprobleme ab, obwohl die Umweltbehörde lediglich ein Zusatzgutachten vom Landwirt fordert. Wer dann nicht aktiv auf Spurensuche für die Ablehnung geht, vergibt vielleicht die letzte Chance, doch noch grünes Licht für die Ansiedlung des Handwerksbetriebes in der Scheune zu bekommen.

Wichtig vorab: Jede Nutzungsänderung muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die maßgeblichen Vorschriften sind im Baugesetzbuch festgelegt. Hinzu kommen die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Außerdem können bei der Genehmigung der Denkmalschutz sowie die Straßen- und Wegegesetze der Länder eine Rolle spielen.

Ob Sie für Ihre geplante Umnutzung eine Baugenehmigung erhalten können, hängt ganz wesentlich vom Standort Ihres Hofes ab. Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Fall 1: Ihr Hof liegt in einem Gebiet mit Bebauungsplan.

Fall 2: Ihr Hof liegt innerhalb eines Ortsteils ohne Bebauungsplan (sog. unbeplanter Innenbereich).

Fall 3: Ihr Hof liegt im Außenbereich.

Fall 1:

Bebauungsplan schafft Klarheit

Liegt Ihr Betrieb in einem Ortsbereich, für den ein Bebauungsplan existiert, so bestimmt dieser, welche Umnutzung erlaubt ist und welche nicht.

Im Bebauungsplan ist festgelegt, ob es sich – rechtlich gesehen – um ein Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. Oft liegen landwirtschaftliche Betriebe in Dorf- oder Mischgebieten. Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen ist hier in der Regel kein Problem. Auch die Unterbringung kleinerer Gewerbe- oder Handwerksbetriebe, die zur Versorgung der Bewohner beitragen, ist erlaubt.

Daneben spielt das Maß der baulichen Nutzung (u. a. Zahl der Vollgeschosse, Höhe des Gebäudes) eine Rolle. Die einfache Umnutzung z. B. einer Scheune in einen Lagerraum ist meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Sie ein vorhandenes Gebäude um ein zweites Vollgeschoss erweitern möchten und der Bebauungsplan dies nicht vorsieht. Die Bauaufsichtsbehörde kann Sie jedoch von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien, wenn die Umnutzung keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die nähere Umgebung befürchten lässt.

Fall 2:

Umnutzung muss sich „einfügen“

Für viele innerörtliche Lagen existiert kein formeller Bebauungsplan. Dann gelten die Vorschriften des § 34 Baugesetzbuch für so genannte „unbeplante Innenbereiche“.

Hier kommt es darauf an, welchen baulichen bzw. rechtlichen Charakter die Umgebung hat. Meist wird sie einem Dorf- oder Mischgebiet entsprechen. Dann bekommen Sie jede Nutzung genehmigt, die – wenn ein Bebauungsplan existieren würde – in einem Dorf- oder Mischgebiet zulässig ist.

Kann der richtige Gebietstyp nicht zweifelsfrei bestimmt werden, prüft die Behörde, ob sich Ihre geplante Umnutzung in die nähere Umgebung einfügt. Ein Indiz dafür sind ähnliche, bereits genehmigte Projekte in der Nachbarschaft.

Als wichtigstes Kriterium, um festzustellen, ob sich Ihr Vorhaben „einfügt“, gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Beispiel: Sie wollen in Ihrer Scheune eine Schlosserei unterbringen. Wenn zu erwarten ist, dass diese Ihre Wohnnachbarn mit erheblichem Lärm und ständigem Fahrzeugverkehr belästigen würde, sähe es mit der Baugenehmigung schlecht aus. Planen Sie dagegen ein kleines Blumengeschäft, das nur einmal in der Woche beliefert wird, haben Sie eine größere Chance auf Zustimmung durch das Bauamt.

Fall 3:

Viele Hürden im Außenbereich

Viele Umnutzungen, die in Ortslagen möglich sind, werden im so genannten Außenbereich nicht ohne weiteres genehmigt. Dafür sorgen die strengen Vorschriften des § 35 Baugesetzbuch. Danach dürfen nur Land- und Forstwirte (Voll- und Nebenerwerb) im Au­ßenbereich privilegiert bauen, da ihre Vorhaben „dem Wesen nach“ in den Außenbe­reich gehören. Dazu zählen z. B. Stäl­le, Lager- und Maschinenhallen, aber auch z. B. Gebäude für die gewerbliche Tierhaltung.

Wenn ein Land- und Forstwirt ehemalige Wirtschaftsgebäude im Außenbereich umnutzen will, ist dies grundsätzlich möglich. Denn für die erstmalige Nutzungsände­rung hin zu außerlandwirtschaftlicher Nut­zung gilt eine Begünstigung für Landwirte. Der Vorteil liegt darin, dass einige Vorschrif­ten, die sonst die Baugenehmigung im Außenbereich unmöglich machen, kein K.O.-Kriterium mehr darstellen. So steht Ihrem begünstigten Umnutzungprojekt z. B. der Flächennutzungsplan nicht im Weg.

Trotzdem gibt es noch viele rechtliche Hürden zwischen Ihnen und der begehrten Baugenehmigung. So darf die Umnutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigen, wie den Natur- oder Wasserschutz. Ebenso müssen Infrastruktur und Erschließung gesichert sein. Und auch für die umzunutzenden Gebäude selbst gibt es viele detaillierte Vorschriften.

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