Verpachten Sie ein Gebäude, dürfen Sie neuerdings nicht mehr auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten und Vorsteuern geltend machen, wenn Ihr Pächter pauschaliert. Wir erklären, was Sie beachten müssen, damit Sie nicht in eine Steuerfalle tappen.
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Verpachten Sie ein Gebäude, dürfen Sie neuerdings nicht mehr auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten und Vorsteuern geltend machen, wenn Ihr Pächter pauschaliert. Wir erklären, was Sie beachten müssen, damit Sie nicht in eine Steuerfalle tappen.
Vermieten Sie ein Gebäude und/oder Grund und Boden, sind Ihre Einnahmen daraus grundsätzlich steuerfrei. Das heißt, Sie brauchen auf die Miete keine Umsatzsteuer aufzuschlagen und an Ihr Finanzamt abzuführen.
Gegebenenfalls kann es für Sie als Vermieter jedoch auch sinnvoll sein, auf diese Steuerbefreiung zu verzichten. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie ein Gebäude vermieten, das Sie zuvor neu gebaut bzw. kostenintensiv renoviert haben. Denn verzichten Sie auf die Steuerfreiheit, müssen Sie zwar auf die monatliche Miete Umsatzsteuer von 19% aufschlagen und an das Finanzamt abführen. Gleichzeitig steht Ihnen als Vermieter jedoch auch der Vorsteuerabzug zu. Sie dürfen sich also die Vorsteuer aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes vom Fiskus erstatten lassen.
Voraussetzung für den Verzicht auf die Steuerbefreiung: Sie müssen Ihr Gebäude an einen anderen Unternehmer vermieten/verpachten, der umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt und somit selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bisher akzeptierte es der Fiskus auch, wenn Sie Ihr Gebäude an einen pauschalierenden Landwirt verpachtet haben. Das ist nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofes nun nicht mehr möglich.
Alte Regeln
Das sogenannte „Verpächtermodell“ kommt in der Landwirtschaft bisher sehr häufig vor. Hierzu ein Beispiel: Landwirt Alois Alsmann hat einen landwirtschaftlichen Einzelbetrieb und ist Gesellschafter einer Mast-GbR, der Alsmann & Bensmann GbR. Bei der GbR handelt es sich um einen pauschalierenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb.
Alsmann baut einen neuen Schweinestall, den er danach an die GbR vermieten möchte. Grundsätzlich ist diese Vermietung steuerfrei. Alsmann konnte bisher als Vermieter auf die umsatzsteuerfreie Vermietung verzichten. Er stellte dann der GbR für die Miete 19% Umsatzsteuer in Rechnung und musste diese an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug durfte er die Vorsteuer aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Stalles geltend machen. So konnte er einiges an Steuern sparen und hatte einen Finanzierungsvorteil.
Da für den Vorsteuerabzug grundsätzlich die Verwendungsabsicht bei Baubeginn entscheidend ist, hatte Alsmann bereits vorab, das heißt vor Baubeginn, mit der GbR einen Mietvertrag abgeschlossen und eine ortsübliche Miete zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Die GbR konnte die Umsatzsteuer aus der Miete als Betriebsausgabe verbuchen.
Neue Regeln
Nun aber hat der Bundesfinanzhof durch ein Urteil das Ende des „Verpächtermodells“ verkündet (BFH, Az.: V R 35/17). Begründet hat er diese Entscheidung folgendermaßen: Wollen Sie als Verpächter auf die Steuerbefreiung verzichten, muss der Pächter vorsteuerabzugsberechtigt sein. Ein pauschaler Vorsteuerabzug des Pächters, wie er bei pauschalierenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieben vorliegt, reicht hingegen nicht aus.
Für die Praxis hat diese Entscheidung insbesondere bei Neufällen, das heißt wenn Sie erst zukünftig einen Mietvertrag abschließen wollen, folgende Konsequenzen: Sie können als Verpächter nicht mehr auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn Ihr Pächter die Umsatzsteuer pauschaliert. Er müsste zur Regelbesteuerung wechseln (siehe Kasten). Gleichzeitig bedeutet das natürlich, dass Sie als Verpächter keine Vorsteuer mehr geltend machen dürfen. Die Vorsteuer ist nun lediglich Betriebsaufwand und wird nicht direkt vom Finanzamt erstattet.
Bestehende Verträge
Wie der Fiskus mit Altfällen umgeht, das heißt mit bereits bestehenden Verpächtermodellen, ist noch unklar. Vermutlich wird die Finanzverwaltung eine Übergangsregelung erlassen. Experten hoffen, dass der Fiskus diese Modelle weiterhin toleriert. Die Verpachtung wäre dann weiterhin steuerpflichtig.
Im schlimmsten Fall dürfen aber die Verpächter nicht mehr auf die Steuerbefreiung verzichten. Dann wären Sie verpflichtet, den Stall steuerfrei zu verpachten. Das führt dazu, dass Sie als Verpächter ggf. eine Vorsteuerberichtigung vornehmen müssen. Denn ändern sich innerhalb des Berichtigungszeitraumes, die für den Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse, ist ab diesem Zeitpunkt eine Korrektur des Vorsteuerabzugs fällig – und zwar bis zum Ablauf des Berichtigungszeitraums.
Als „maßgebende Verhältnisse“ gilt zum Beispiel der Übergang von der steuerpflichtigen zur steuerfreien Verpachtung. Der Berichtigungszeitraum beträgt zehn Jahre und beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das Gebäude erstmalig verwendet haben, das heißt ab dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Stalles.
Beispiel: Alsmann hat im Jahr 2015 einen Schweinestall für 250000 € zuzüglich 47500 € Umsatzsteuer gebaut. Diesen hat er ab dem 1.1.2016 umsatzsteuerpflichtig an die pauschalierende Alsmann & Bensmann-GbR verpachtet. Die in Rechnung gestellten 47500 € Umsatzsteuer aus den Herstellungskosten machte Landwirt Alsmann beim Finanzamt als Vorsteuer geltend.
Gibt es keine Übergangsregelung vom Fiskus, müsste Alsmann den Stall also nach dem neuen Urteil des Bundesfinanzhofes nun rückwirkend ab dem 1.3.2018 umsatzsteuerfrei vermieten. Alsmann wäre dann verpflichtet eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen. Diese betrifft einen Berichtigungszeitraum bis zum Jahr 2026 (2016 + 10 Jahre).
Die Vorsteuer, die Landwirt Alsmann vom Finanzamt erstattet bekommen hat, muss er nun für acht Jahre in Raten zurückzahlen (2018 bis 2026). In Summe ergibt sich bei Ihm dadurch eine Rückzahlung in Höhe von insgesamt 38000 € (47500 €:10 Jahrex8 Jahre).
Greift keine Übergangsregelung und will Alsmann die Pacht aus dem Stall dennoch der Umsatzsteuer unterwerfen, um Vorsteuern geltend zu machen oder eine Vorsteuerberichtigung zu vermeiden, geht das nur, wenn die Alsmann & Bensmann GbR als Mieter auf die Umsatzsteuerpauschalierung verzichtet, also optiert. Das hätte aber zur Folge, dass künftig alle Umsätze der GbR dem Regelsteuersatz unterliegen. Im Gegenzug könnte die Alsmann & Bensmann GbR aber auch Vorsteuern geltend machen, zum Beispiel auch aus zugekauftem Futter oder der Stallmiete.
Die GbR sollte sich aber über folgendes im Klaren sein: Wenn sie zur Regelbesteuerung optiert, ist sie fünf Jahre an diese Entscheidung gebunden.
Das sollten Sie unternehmen
Verzichten Sie also künftig auf das Verpächtermodell! Alternativ haben Sie folgende Möglichkeiten:
Wollen Sie als Verpächter unbedingt die Vorsteuer ziehen, muss Ihr Pächter zur Regelbesteuerung optieren. Der Pächter sollte die Steuervorteile beziehungsweise -nachteile aus dem Verzicht auf die Umsatzsteuerpauschalierung vorher aber genau kalkulieren.
Befinden Sie sich gerade mitten im Bau und sind kurz davor, Ihr Gebäude fertigzustellen? Dann wählen Sie eine umsatzsteuerfreie Vermietung. Die Vorsteuer aus den Herstellungskosten können Sie dann als Betriebsaufwand verbuchen.
Haben Sie bereits einen Mietvertrag abgeschlossen und weisen in diesem die Umsatzsteuer offen aus, da Sie die Vorsteuer aus den Anschaffungskosten geltend gemacht haben? Dann passen Sie sowohl den Mietvertrag als auch mögliche Rechnungen unbedingt an. Denn zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer schulden Sie – ungeachtet einer möglichen Übergangsregelung der Finanzverwaltung – dem Fiskus immer.
Bei bestehenden Verpächtermodellen ist in steuerlichen Betriebsprüfungen häufig die Höhe der Pacht bzw. Miete ein Streitthema (sogenannte Mindestbemessungsgrundlage). Achten Sie also darauf eine ortsübliche Pacht anzusetzen und passen den bestehenden Pachtvertrag gegebenenfalls an. Gibt es dennoch Streit, versuchen Sie sich in diesem Fall mit der Finanzverwaltung zu einigen. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, können Sie Pech haben und die Finanzverwaltung versagt Ihnen rückwirkend den Vorsteuerabzug aus dem Stallbau.
In der Land- und Forstwirtschaft wählen viele Betriebe die Umsatzsteuerpauschalierung. Sie weisen bei Einnahmen 10,7% Umsatzsteuer aus und brauchen diese nicht ans Finanzamt abführen. Dafür gilt die Vorsteuer jedoch auch als abgegolten.
Möchte ein Landwirt lieber der Regelbesteuerung unterliegen und damit das Recht zum Vorsteuerabzug geltend machen, könnte er auch auf die Pauschalierung verzichten. Den Wechsel von der Pauschalierung zur Regelbesteuerung müssen Sie bei Ihrem Finanzamt anzeigen und zwar bis zum 10.1. eines Jahres für das Kalenderjahr davor. Für das Kalenderjahr 2018 könnten Sie also bis zum 10.1.2019 wechseln. An den Wechsel sind Sie dann fünf Jahre gebunden. Wollen Sie danach wieder zur Umsatzsteuerpauschalierung zurückkehren, müssen Sie dies Ihrem Finanzamt innerhalb von 10 Tagen nach Beginn des Kalenderjahres erneut anzeigen. Tun Sie das nicht, sind Sie bis zur Abwahl an die Regelbesteuerung gebunden.
Ungeachtet des aktuellen Urteils des Bundesfinanzhofes gilt die Umsatzsteuerbefreiung grundsätzlich nicht, wenn Sie Betriebsvorrichtungen vermieten und/oder verpachten.
Würde Alsmann also Maschinen und sonstige Vorrichtungen vermieten, die zu einer Betriebsanlage gehören und dem Betrieb des Stalles dienen, wären diese steuerpflichtig. Eine Wahl hat er nicht. Zu den Betriebsvorrichtungen zählen z.B. die Aufstallung oder die Flüssigfütterung.
Nur im Einzelfall kann die Verpachtung steuerfrei sein: Wenn Sie Ihrem Pächter Betriebsvorrichtungen überlassen, die für die langfristige Nutzung des verpachteten Stalles nützlich oder sogar notwendig sind. Dann können diese auch eine Nebenleistung zur Hauptleistung – also der Stallpacht – darstellen oder mit der Pacht untrennbar verbunden sein, das heißt mit dieser eine einheitliche Leistung bilden (BFH, Az.: V R 37/14). Nur in diesem Fall sind die Umsätze, die Sie aus der Verpachtung der Betriebsvorrichtung erzielen, steuerfrei. Die Vorsteuer dürfen Sie dann nicht geltend machen. Der Fiskus prüft dies jedoch immer im Einzelfall.
Korrektur vornehmen
Vermietet Alsmann die Betriebsvorrichtungen zunächst steuerpflichtig, steht ihm nach wie vor die Vorsteuer aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu.Aber Achtung: Eine Vorsteuerkorrektur ist grundsätzlich auch bei Betriebsvorrichtungen notwendig. Diese würde anfallen, wenn Sie zum Beispiel die Betriebsvorrichtung zunächst verpachten, sich dann aber nach ein paar Jahren entscheiden, diese wieder selber im eigenen pauschalierenden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zu nutzen.
Für Betriebsvorrichtungen, die Sie als wesentliche Bestandteile auf Dauer in ein Gebäude eingebaut haben, beispielsweise die Aufstallung, gilt ein Berichtigungszeitraum von zehn Jahren. Für alle anderen Betriebsvorrichtungen, wie beispielsweise einen Futtermischwagen, hingegen nur fünf Jahre.
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