Was tun mit der alten Scheune, dem kaum genutzten Speicher oder dem leer stehenden Sauenstall? Solche Fragen stehen auf vielen Höfen an. Schließlich gehören auch die Gebäude zu den wirtschaftlichen Grundlagen des Betriebs und ohne Nutzung verursachen sie nur Kosten, zum Beispiel für Instandhaltungen und Versicherungen.

Was passt zu uns und unserem Betrieb?

Doch ein tragfähiges Konzept will erst einmal gefunden sein. Was passt zu uns und unserem Betrieb? Womit haben wir am Markt eine Chance und wo müssen wir auf Dauer zu viel Zeit und Energie investieren? Hohe Zinsen und gestiegene Baukosten erschweren die Suche nach der optimalen Lösung.

Das Online-Seminar des "Wochenblatts für Landwirtschaft und Landleben" am Donnerstag, 29. Februar, von 19 bis 21 Uhr zeigt auf, wie der Weg zu einem tragfähigen Konzept gelingen kann. Eine Expertin und drei Experten erläutern rechtliche und bauliche, finanzielle und steuer­liche Aspekte. Dabei bleibt auch Zeit für die Fragen der Teilnehmerinnen und Teilnehmer.

Als „Vorgeschmack“ haben die Fachleute einige spannende Fragen bereits vorab beantwortet.

Wie oft darf man ehemalige Wirtschaftsgebäude umnutzen? Wie viele Wohnungen dürfen dabei entstehen?

Friedemann: Während Sie früher ein landwirtschaftlich errichtetes Gebäude nur einmal auf eine nicht landwirtschaftliche Nutzung umnutzen durften, geht das nach Überarbeitung des Baugesetzbuches jetzt mehrfach. Sie können also beispielsweise zunächst ein Lager errichten oder Wohnwagen unterstellen und nach ein paar Jahren dennoch zur Wohnung umbauen. Jede Umnutzung erfordert eine eigene Genehmigung. Insgesamt dürfen in ehemaligen Wirtschaftsgebäuden bis zu fünf Wohnungen entstehen, neben den auf einem Hof existierenden Betriebsleiter-, Altenteiler- oder Landarbeiterwohnhäusern.

Eine gemeinsame Richtung finden

Seit Kurzem steht bei mir ein Sauenstall leer. Wie komme ich an realistische Ideen, was sich aus einem Gebäude machen lässt?

Hidding: Für jede Nachnutzung ­eines ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäudes ist es entscheidend, dass das Projekt sowohl zum Gesamtkonzept der Hofstelle passt als auch die langfristige Vision berücksichtigt – wo sehe ich mich und die Hofstelle in 20 Jahren? Da sind familieninterne Gespräche wichtig, um eine gemeinsame Richtung zu finden. Wichtig ist auch, sich zu fragen, ob man bereit ist, fremde Personen auf der Hofstelle zu akzeptieren. Ist dies nicht gewünscht, kann auch der Abbruch oder Teilabbruch die beste Lösung sind. Andernfalls sind bei aktiver Landwirtschaft mit Viehhaltung meist nur Ferienwohnungen möglich. Bei aufgegebener Landwirtschaft ist der Umbau in reguläre Wohnungen die übliche Wahl. Daneben würde man sich immer die Lage des Gebäudes auf der Hofstelle, Zustand und Zuschnitt anschauen, um zu klären, was baulich möglich und sinnvoll ist. Nutzungsmöglichkeiten hängen stark von der Umgebung ab. Die eine Lösung gibt es nicht. Hier macht es auch mal Sinn, den alten eingeschlagenen Weg zu überdenken und mehrere Nutzungen/Nebeneinkünfte für die Hof­stelle gedanklich durchzuspielen. Oft wird eine gute Idee zu früh verworfen.

Werkstatt, Wohnwagen oder Wohnungen: Was klappt wo?

Welche Rolle spielt der Standort des Gebäudes aus Ihrer Sicht?

Solle: Vielfach hängt vom Standort ab, ob Umnutzungen zu beispielsweise Schrauber­werkstätten, Wohnwagenstellplätzen oder Wohnungen für die angesprochene Zielgruppe überhaupt interessant sind. Bei Wohnungen beeinflussen die erzielbaren Mieten maßgeblich die Wirtschaftlichkeit eines vermieteten Gebäudes und werden durch das regionale Mietniveau bestimmt. Steht das Gebäude auf oder nahe der Hofstelle, muss man mitbedenken, ob und wie die Umnutzung die zukünftige Entwicklung anderer betrieblicher Standbeine wie der Tierhaltung beeinflusst und ob man grundsätzlich Mieter auf der Hofstelle möchte oder nicht.

Steuerliche Aspekte berücksichtigen

Sollte man Gebäude lieber vor oder nach der Umnutzung an den Nachfolger übertragen?

Nölle: Zwar löst die Umnutzung nach der Übertragung eine Nachversteuerung aus, jedoch wird „nur“ der 10 % unter dem Verkehrswert liegende Liquidationswert des entnommenen Gebäudes nachträglich besteuert, und das auch nur teilweise, solange zwischen Übertragung und Umnutzung volle Jahre liegen. Ganz ­vermeiden kann man die Nach­versteuerung, indem man nach der Übertragung die Behaltensfrist von fünf bzw. sieben Jahren (bei Optionsverschonung) abwartet, bevor man umnutzt. So wird es insgesamt häufig aus schenkungsteuerlicher Sicht vorteilhaft sein, das land- und forstwirtschaftliche Vermögen vor der Umnutzung auf die nächste Generation zu über­tragen.