Frage:

Ich habe vor 15 Jahren eine Fläche gepachtet, in die ich direkt eine Drainage verlegen ließ. Denn die Fläche war im Winter immer nass. Durch die Drainage war die Fläche trockener, sodass sich mein Wintergetreide deutlich besser entwickeln konnte. Ende Dezember 2020 ist der Pachtvertrag ausgelaufen. Der Eigentümer ist in der Zwischenzeit verstorben, die Fläche hat der Sohn verkauft. Kann ich für die Drainage eine Entschädigung verlangen?

Antwort:

Eine Entschädigung kommt in Betracht. Ihre Drainage war eine wertverbessernde Maßnahme, die zwar nicht zwingend notwendig, aber sinnvoll und nützlich war. Damit Sie aber einen Anspruch auf eine Entschädigung haben, muss Ihr Verpächter der Maßnahme damals zugestimmt haben. Klären Sie, ob der verstorbene Verpächter die Drainage damals gestattet hat. Ist das der Fall, haben Sie Anspruch auf Entschädigung, denn eine dränierte Fläche wird bei Pachtende dauerhaft einen höheren Wert aufweisen als vorher.

Die Höhe Ihrer Entschädigung ist dabei maximal so hoch, wie sich Ihre Aufwendungen damals belaufen haben, auch wenn die Wertsteigerung der Fläche vielleicht deutlich größer ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.3.2006 Az.: III ZR 129/05). Beachten Sie aber die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Pachtende (nach §591b Bürgerliches Gesetzbuch)! Wenn die Verjährung droht, können Sie diese hemmen: Dazu müsste der Verpächter Ihnen einen Verjährungsverzicht unterschreiben. Falls er das nicht macht, hilft nur eine Klage gegen Ihren Verpächter.

Seltener ist der Fall, dass Sie eine Fläche verändern, weil Sie diese gar nicht mehr landwirtschaftlich nutzen können. Beispiele sind die Drainage eines dauerhaft vernässten Grundstücks oder der Bau eines Deiches zum Schutze überschwemmungsbedrohter Grundstücke. In dem Fall muss Ihr Verpächter Ihnen notwendige Maßnahmen, um die Flächen vertragsgemäß zu erhalten, auch ohne seine vorherige Zustimmung ersetzen. Diese müsste eigentlich der Verpächter vornehmen. Ihr Anspruch gegen den Verpächter entsteht ab dem Zeitpunkt, in dem Sie die Maßnahme durchgeführt haben und nicht erst bei Pachtende. Hier gilt eine dreijährige Verjährungsfrist.