Pacht

Pachten Sie nicht um jeden Preis!

Die Pachten steigen. Doch wie viel Pacht benötigen Verpächter, um ihre Kosten zu decken? Und wie viel Pacht ist für den Pächter überhaupt vertretbar? Wir haben nachgerechnet.

Die Pachten steigen und steigen. Doch wie viel Pacht benötigen Verpächter, um ihre Kosten zu decken? Und wie viel Pacht ist für den Pächter überhaupt vertretbar? Wir haben zusammen mit Christian Solle von der Landwirtschaftskammer NRW nachgerechnet.

Die Zahlen sprechen für sich: Im Schnitt müssen deutsche Landwirte sechs von zehn Hektar pachten, nur vier Hektar gehören ihnen selbst. Im Osten ist der Pachtanteil sogar noch höher (67,5%). Und im Jahr 2016 zahlten die Betriebe etwa 2,8 Mrd. € Pacht an ihre Verpächter. Das ist doppelt so viel wie 1992.

Das Thema Pachtpreise ist ein heißes Eisen – auch deshalb, weil unterschiedliche Interessen aufeinanderprallen: Der Verpächter möchte für sein Land eine hohe Pacht erhalten, der Pächter wenig ausgeben. Doch wie berechtigt sind die Forderungen? Was muss oder kann ein Verpächter verlangen? Was kann und muss ein Pächter ausgeben?

Viel Spekulation

Die meisten Verpächter haben ihre Flächen:

  • geerbt,
  • mit Eigenkapital oder
  • mit einem Kredit finanziert.
Der Erbe: Anders als bei einer Fremdfinanzierung fallen durch die Flächen bei ihm keine hohen Ausgaben an. Er muss lediglich seine Festkosten wie Grundsteuer, Kammerumlage und eventuell Beiträge für den Wasser- und Bodenverband abdecken. Daher erzielt der Erbe bereits bei moderaten Pachten einen Liquiditätsüberschuss.

Der Käufer mit Eigenmitteln: Der Besitzer einer mit Eigenmitteln bezahlten Fläche betrachtet seine Investition als Kapitalanlage. Die meisten gehen davon aus, dass sich der Kauf nach 30 Jahren amortisiert und eine angemessene Verzinsung des Kapitals abwirft. Ihre Erwartungen an die Rendite bemessen sie dabei an der Verzinsung alternativer Anlageformen wie beispielsweise Aktien oder Anleihen.

Da diese Käufer keine Kredite abzahlen müssen, erzielen sie je nach Pachtniveau den gleichen Gewinn und Liquiditätsüberschuss wie ein Erbe (Übersicht 2). Allerdings hat der Erbe die Fläche kostenlos erhalten, während die Investoren in diesem Fall tief in die Tasche greifen mussten.

Bei einem Kaufpreis von 11000 €/ha lässt sich dieser mit der Pacht noch refinanzieren – inklusive einer Verzinsung von 4% des Eigenkapitals. Bei höheren Preisen decken die Gewinne in der Regel über 30 Jahre nur einen Teil des Kaufpreises ab. Um den Fehlbetrag auszugleichen, müssen die Eigentümer ihre Flächen daher länger verpachten oder mit einer Wertsteigerung verkaufen.

Zwei Beispiele verdeutlichen das. Bei einem Kaufpreis von 33000 €/ha aus Eigenmitteln und einer durchschnittlichen Jahrespacht von 555 €/ha in den kommenden 30 Jahren, müsste der Wert der Fläche um 54% innerhalb der drei Jahrzehnte steigen, um eine Rendite von 4% auf das eingesetzte Kapital zu generieren (Übersicht 2). Würde der gleiche Landwirt eine Fläche für 88000 €/ha kaufen und sogar eine mittlere Pacht von 1666 €/ha/Jahr erzielen, müsste der Wert trotzdem um rund 46% steigen.

Der Fremdfinanzierer: Der größte Zwang lastet auf dem Verpächter einer fremdfinanzierten Fläche. Er muss zusätzlich Zinsen und Tilgung zahlen. Selbst bei einem hohen Pachtniveau entsteht daher eine negative Liquidität. Aus eigener Kraft trägt sich der Kauf nicht. Stattdessen müsste der Wert der Flächen sogar noch deutlicher steigen als bei einem Kauf mit Eigenmitteln.

Übersicht 2: So rechnet sich der Flächenkauf mit Eigen- oder Fremdkapital

Nur die Pacht zählt

Ob die Preise steigen, lässt sich hingegen nicht vorhersagen. Für eine verlässliche Kalkulation eines tragbaren Kaufpreises bleiben „lediglich“ die...


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