Nicht nur Verschärfungen im Baurecht können das Pachten eines Stalles als Alternative zum Neubau machen. Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen erklärt, was Sie beim Pachten beachten müssen, und wie Sie den richtigen Preis ermitteln.

In der Vergangenheit wurden hauptsächlich Schweinemastställe verpachtet. Durch die langanhaltenden Tiefpreisphasen nimmt der Strukturwandel auch bei Sauen- und Milchviehhaltern deutlich zu. Entsprechend werden Stallanlagen frei, so die Kammer. Zusätzlich sind Stallneubauten vor allem in viehintensiven Regionen kaum noch zu realisieren. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Pacht von Stallanlagen für zukunftsorientierte zunehmend an Bedeutung.

Vorrangig haben  Pächter als auch Verpächter das Ziel, mit der Stallanlage Einkommen zu generieren. Neben den wirtschaftlichen Aspekten können sich für den Pächter je nach Betriebsausrichtung weitere Vorteile ergeben:

• Auslastung überschüssiger Arbeitskapazitäten (hauptsächlich bei bezahlten Mitarbeitern oder beim Einstieg des Hofnachfolgers)
• Beseitigung von knappen Stallplätzen bei Leistungssteigerungen (beispielsweise zu wenig Ferkelaufzuchtplätze bei Ferkelerzeugern)
• Reduzierung des Vermarktungsrisikos (Einstieg von Ferkelerzeugern ins geschlossene System bei der Pacht von Mastställen)
• Auslagerung der Jungviehaufzucht, dadurch Möglichkeit der Aufstockung der Milchviehherde auf dem eigenen Betrieb

Während reine Mastbetriebe eher an größeren Stallkapazitäten interessiert sind, können für Ferkelerzeuger auch kleinere Einheiten, die in der näheren Umgebung liegen, interessant sein. Letztlich wird eine größere Stallanlage für Pachtinteressenten lukrativer sein als ein kleinerer Stall.

Auch die aktuelle Marktsituation bei den einzelnen Tierarten hat Einfluss auf die Nachfrage. Liegen beispielsweise die Schweinepreise im Keller, ist die Motivation für einen Pächter, diesen Produktionsbereich auszuweiten, in der Regel geringer als im umgekehrten Fall. Allerdings war antizyklisches Wachstum, also Wachstum in Tiefpreisphasen, in der Vergangenheit häufig von besonderem wirtschaftlichem Erfolg gekrönt.

Bei der Gestaltung von Pachtverträgen und Pachtpreisen gibt es große Unterschiede. Hinsichtlich der Verträge ist es ratsam, diese sehr detailliert zu gestalten. Ein hohes Konfliktpotential zwischen Verpächtern und Pächtern bergen anfallende Reparaturen. Hier empfiehlt sich, die Kosten hierfür vor Abschluss des Pachtvertrages genau zuzuordnen. Grundsätzlich gilt, dass Reparaturen an der Gebäudehülle vom Verpächter getragen werden. Der Pächter dagegen ist für die Unterhaltung der Inneneinrichtung und der Technik verantwortlich. Im Hintergrund steht der Gedanke, dass das Pachtobjekt nach Ende der Pachtzeit in annähernd gleicher Qualität wie zu Pachtbeginn zurückgegeben wird.

Bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises sollten sowohl die Interessen des Verpächters als auch die des Pächters Berücksichtigung finden. Bei der Verpachtung von Schweinemastställen hat sich über Jahrzehnte ein Pachtpreisniveau etabliert, das je nach Einflussfaktoren etwa zwischen 12 und 25 Euro je Stallplatz und Jahr angesiedelt werden kann. Bei Sauen- bzw. Milchviehställen gibt es bislang kaum Erfahrungswerte hinsichtlich der Pachtpreisgestaltung.

Aus Sicht des Verpächters steht der Wert des Stalles im Vordergrund. Er wird sich bei der Pachtpreisfindung am Gebäudewert orientieren. Für den Pächter ist nicht der Wert des Stalles, sondern seine Wirtschaftlichkeit von entscheidender Bedeutung. Hauptkriterium dafür ist die Direktkosten freie Leistung (DkfL). Wie bei Investitionen gilt auch für Stallpachten, dass nur bei überdurchschnittlichem Leistungspotential eine ausreichende Wirtschaftlichkeit aus dem Wachstumsschritt erreicht werden kann. Vor diesem Hintergrund hat für den Pächter das zu erwartende Leistungsniveau den größten Einfluss auf den Pachtpreis. Hierbei spielen Baujahr und Zustand der Inneneinrichtung die Hauptrollen.

Die aufgeführten Tabellen im Anhang zeigen Beispiele für eine Pachtpreisermittlung anhand der Wirtschaftlichkeit für die Ferkelerzeugung, Schweinemast und Milchviehhaltung. Kalkuliert wurde mit durchschnittlichen Produktionsleistungen. Werden alle Kosten berücksichtigt, ergeben sich je Stallplatz maximale Pachtpreise von 126 € bei Sauen, 14 € bei Mastschweinen und 307 € bei Milchvieh. Der darin enthaltene Risikozuschlag von 10 % der DkfL kann auch als Anspruch eines entsprechenden Unternehmergewinns betrachtet werden. Sinkt der kalkulierte Deckungsbeitrag aufgrund von Preis- oder Leistungseinbrüchen stärker als die kalkulierten 10 %, kann das Liquiditätsdefizit nur noch über „Lohnverzicht“ kompensiert werden. Mit anderen Worten: Wer pachten will, muss überdurchschnittliche Leistungen bringen.

Bei der Kalkulation der DkfL muss beachtet werden, ob mit Brutto- oder Nettobeträgen zu kalkulieren ist. Durch eine Zupacht kommt es zu einer Erhöhung der Vieheinheiten. Deshalb sollte ein Pächter im Vorfeld unbedingt Rücksprache mit seinem Steuerberater halten, ob der Betrieb in der jetzigen Form beibehalten werden kann oder ob eine Betriebsteilung oder eine gewerbliche Nutzung sinnvoll ist. Eine Stallpacht kann somit noch erhebliche Zusatzkosten durch eine veränderte Betriebsführung nach sich ziehen.

Die Arbeitserledigungskosten spielen bei der Ermittlung des maximal möglichen Pachtpreises eine wichtige Rolle. Sie können im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen. Sie werden von den kalkulierten Lohnkosten maßgeblich beeinflusst. Dabei kann es sowohl beim Arbeitsaufwand als auch beim Ansatz der Stundenlöhne zu erheblichen Spannbreiten kommen.

Neben den Lohnkosten ergeben sich auch im Bereich der Nährstoffverwertbarkeit große regionale Unterschiede. Während in Ackerbauregionen ein Wert von etwa 10 € je qm für die eingesparten Mineraldünger in Ansatz gebracht werden kann, stellt sich die Situation in viehintensiven Regionen genau umgekehrt dar. Hier sind derzeit Kosten für die überbetriebliche Verwertung anzusetzen. Aufgrund der höheren Nährstoffkonzentration hat diesbezüglich die Geflügelhaltung deutliche Vorteile gegenüber den Schweinen oder dem Rindvieh. Die Nährstoffverwertung kann somit im Einzelfall zu erheblichen Unterschieden in der Pachtpreisberechnung führen.

Bezüglich des Arbeitsaufwandes muss im Vorfeld beachtet werden, dass neben der Betreuung der Tiere für die Fahrten zum Stall zusätzliche Kosten und zusätzliche Zeit anzusetzen sind. Je weiter der potentielle Pachtstall vom eigenen Betrieb entfernt ist, desto mehr fällt das ins Gewicht. Auch der Zeitaufwand sollte realistisch eingeschätzt werden. Sonst entsteht eine Arbeitszeitüberforderung, unter der die Qualität der Arbeit auf dem eigenen Betrieb leiden kann, aber auch die eigene Gesundheit!

Die Energiekosten sind Bestandteil der DkfL und somit vom Pächter zu tragen. Gibt es keine separaten Zuteilungsmöglichkeiten, sollten Durchschnittswerte angesetzt werden. Alle Gebäudeversicherungen sind in der Regel vom Verpächter zu leisten, während der Pächter die Tierversicherungen bezahlt.

Bei der Bezahlung des Pachtpreises empfiehlt sich eine monatliche Rate oder Quartalszahlung. So hat der Verpächter Sicherheit und die Liquidität des Pächters wird nicht überfordert. Insbesondere bei Milchvieh- und Sauenställen bietet sich aufgrund der kontinuierlichen Erzeugung eine monatliche Zahlung an.

Hinsichtlich der Pachtdauer erscheinen langfristige Vertragszeiten sinnvoll. Eine Vertragsdauer von beispielsweise zehn Jahren ist geprägt von dem Vertrauen, auch so lange Zeit Planungssicherheit zu haben.

Doch Vorsicht: Sollte es im zwischenmenschlichen Bereich Probleme geben und der Pachtstall befindet sich auf dem Hofgelände des Verpächters, sind tägliche Begegnungen und die damit verbundenen Konflikte kaum zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, vor Vertragsabschluss auch kleinere Dinge zu klären und schriftlich festzulegen, bevor es nachher zum großen Streit kommt. Dies können beispielsweise folgende Dinge sein:

• Wann kann Frachtverkehr (Verladung, Futterlieferung) stattfinden?
• Wann kann Gülle gefahren werden?
• Kümmert sich auch der Verpächter um Alarme?
• Bekommt der Verpächter einen Stallschlüssel etwa für Notfälle?
• Sollen Maschinen oder Werkzeug vom Verpächter genutzt werden?

Fazit

Die Nachfrage nach Stallanlagen ist insbesondere in viehintensiven Regionen hoch und wird weiter wachsen. Bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises werden sich Pächter weniger am Gebäudewert orientieren als vielmehr an den im Stall zu erzielenden Produktionsleistungen. Individuell müssen Zu- und Abschläge durch Stallqualität, Region und Marktsituation vorgenommen werden. Eine Stallpacht kann auch erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, dies sollte man im Vorfeld klären. Vor Vertragsabschluss sollten Verpächter und Pächter auch kleinere Dinge festlegen, um so das Konfliktpotential zu minimieren.