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topplus Preisanstieg für Boden bremsen

Bodenmarkt: Sachsen setzt auf Preisbremse und 2.500 ha-Grenze

Einige Bundesländer wollen Investoren auf dem Bodenmarkt jetzt per Gesetz bremsen. Was ist bei Anteilskäufen und Betriebshöchstgrößen geplant?

Lesezeit: 4 Minuten

Viele Bundesländer bekunden z.B. im Koalitionsvertrag ihren Willen, den landwirtschaftlichen Bodenmarkt zu regulieren. In Sachsen und Thüringen stehen neue Landesgesetze zur Regulierung des Bodenmarktes zur Entscheidung an.

Das Sächsische Agrarstrukturgesetz könnte bereits im Juni in Kraft treten, wenn das Parlament zustimmt. Ziel ist es, die regional verbundenen landwirtschaftlichen Betriebe zu stärken. Nicht geregelt ist der Verkauf von Forstflächen. Hier einige wichtige Punkte:

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  • Betriebsgrößengrenze: Flächenzukäufe werden künftig versagt oder eingeschränkt, wenn der Betrieb dadurch größer als 2.500 ha (inkl. Pachtland) würde. Dazu zählen alle Flächen des Erwerbers oder Pächters einschl. der Tochtergesellschaften, wenn der Erwerber diese z. B. durch 50%iges Stimmrecht maßgeblich beeinflusst. Betriebe, die heute schon größer sind, fallen unter den Bestandsschutz. Bei überragenden agrarstrukturellen Interessen oder Härtefällen ist eine Überschreitung der Konzentrationsgrenze möglich, z.B. dann, wenn es nur einen einzigen Kaufinteressenten gibt. Börsennotierte Aktiengesellschaften sollen nicht jeden Aktienhandel melden müssen. Wenn ein Aktienhandel beim Erwerber aber die Konzentrationsgrenze übersteigt, gibt es auch hier eine Anzeigepflicht.

  • Share Deals: Alle Share Deals sollen künftig meldepflichtig sein. Wird durch den Share Deal die Konzentra­tionsgrenze von 2.500 ha überschritten, muss sich das Unternehmen verpflichten, innerhalb einer Frist wieder unter die Konzentrationsgrenze zu kommen.

  • Preisbremse: Für Verkäufe plant Sachsen eine Preisbremse von 30 % über dem örtlichen Verkehrswert, bei Verpachtungen erfolgt eine Begrenzung der Pachtzinshöhe auf 50 %. Wer Pachtverträge nicht anzeigt, muss mit einer Ordnungswidrigkeit rechnen.

  • Ohne doppelte Grundsteuer: Es soll möglich sein, das Vorkaufsrecht direkt zugunsten des Landwirts auszuüben. Vorteil: Die Grunderwerbssteuer fällt im Vorkaufsrechtsfall nur einmal statt wie bisher zweimal an. Siedlungsunternehmen sollen das Vorkaufsrecht auch ausüben können, wenn es keinen erwerbsbereiten Landwirt gibt.

Auch der sächsische Landwirtschaftsminister Wolfram Günther weiß als Jurist, wie heikel die Regelung des Bodenmarktes ist. Trotzdem ist er vom Gesetzesvorhaben überzeugt: „Irgendwann müssen wir den ersten Schritt gehen. Wir haben alles gut durchdacht und wollen die Regeln so einfach wie möglich halten. Jetzt versuchen wir, das Gesetz bis zum Sommer zu verabschieden.“

In Thüringen ohne ­Größenbeschränkung

Keine Größengrenze zur Konzentrationskontrolle will Thüringen in seinem Agrar- und Forststrukturgesetz einführen. Im Mittelpunkt steht eher mehr Transparenz am Bodenmarkt. Hier einige der wichtigen Punkte:

  • Share deal: Wer 50 bis 90 % der Anteile eines Betriebes erwirbt, muss dies melden. Die Genehmigungsbehörde kann den Erwerb der Beteiligung beanstanden, wenn dieser Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Bei einem Anteil über 90 % ist eine Genehmigungspflicht vorgesehen. Solche Anteilserwerbe wären dann bis zur Genehmigung schwebend unwirksam, erklärt Prof. Dr. Antje Tölle.

  • Preisbremse: Die bereits geltende Grenze von 50 % über dem marktüblichen Preis ist in noch festzulegenden Regionen mit bereits besonders hohen Preisen auf 20 % absenkbar. Bei Pachten greift die Preisbremse bei mehr als 50 % über der ortsüblichen Pacht.

Anzeige von Pachtverträgen: Wer als Verpächter Pachtverträge nicht bei der Behörde anzeigt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Dass das Gesetz vor der Landtagswahl in Thüringen am 2.9.2024 verabschiedet wird, gilt allerdings als eher unwahrscheinlich.

Alles andere als einfach

Auch wenn der politische Wunsch groß ist, Landkäufe durch außerlandwirtschaftliche Investoren zu unterbinden, fragen sich viele Juristen, ob es überhaupt möglich ist, Share Deals zu kontrollieren. Umstritten ist, ob die Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Bodenrecht ausreicht, um eine Kon­trolle der Übertragung von Gesellschaftsanteilen im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Grundstücken fest­zu­schrei­ben. Auch die ostdeutschen Landesbauernverbände sehen die neuen Agrarstrukturgesetze skeptisch. Die Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) betont dagegen den Handlungsbedarf im landwirtschaftlichen Bodenrecht.

Für die Einführung von Share Deal- Regelungen spricht sich im Rahmen des Bodenforums der Deutschen Gesellschaft für Agrarrecht (DGAR) auch Jobst Jungehülsing, ehemaliger Leiter des Referates Bodenmarkt im Bundeslandwirtschaftsministeriums, aus und verweist auf Frankreich. Dort gebe es seit einem Jahr eine Share Deal-Regelung, nach der bereits 5.000 bis 6.000 Share Deals jährlich angezeigt und behördlich entschieden wurden. Die Prüfschwelle, ob ein Kauf zu agrarstrukturellen Problemen führe, liege beim 1,5- bis 3-fachen der Durchschnittsbetriebsgröße im jeweiligen Departement. In einigen Bundesländern Österreichs gebe es schon seit zwölf Jahren eine ähnliche Regelung.

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