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topplus Ausverkauf von Ackerland?

Bodenmarkt: Sind agrarfremde Investoren tatsächlich Preistreiber?

Ackerland ist so teuer wie nie. Woran liegt das? Sind agrarfremde Investoren die Treiber? Tauchen sie tatsächlich, wie manche Landwirte sagen, „immer mehr“ auf, um Ackerland zu erwerben?

Lesezeit: 7 Minuten

Dieser Artikel erschien zuerst im Wochenblatt für Landwirtschaft und Landleben.

Wenn beim Amtsgericht in Wennigsen am Deister in Niedersachsen über den Kauf eines Ackers entschieden wird, interessiert das hierzulande so gut wie niemanden. So war es auch im April vergangenen Jahres, als es vor eben jenem Amtsgericht um den Verkauf von 3 ha Ackerland in Barsinghausen ging und das Gericht dem Eigentümerwechsel nicht zustimmte.

Dieser Einspruch wurde erst Monate später ­bekannt und zog in Niedersachsen größere Kreise. Denn durch Recherchen des regionalen Politikjournals „Rundblick“ wurde bekannt, wer denn da Ackerland kaufen wollte und am Ende nicht das Placet des Wennigser Amtsgerichtes erhielt: die „SAG Agrargesellschaft mbH & Co KG“.

Dieses Unternehmen ist im Handelsregister als „gemischte Landwirtschaft“ einsortiert. Unternehmenszweck, so heißt es da, sei die „Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes sowie der Erwerb und die Verwaltung von landwirtschaftlichem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen mit gleichem oder ähnlichem Unternehmensgegenstand“.

Eine verschachtelte Konstruktion

Schaut man näher hin, fühlt man sich eher an die ineinander geschachtelten russischen Holzpuppen erinnert. Denn die SAG Agrargesellschaft ist Tochterunternehmen einer „SGVG-Grundstücksverwaltungsgesellschaft“, die ihrerseits der Sparkasse Hildesheim-Goslar-Peine gehört. Und das ist nicht irgendeine Provinzbank, sondern immerhin die drittgrößte Sparkasse in Niedersachsen, wie der Kollege vom „Rundblick“ hervorhebt. Und als könnte er es selbst nicht so recht glauben, fragt er rhetorisch: „Da schickt sich also eine Sparkasse an, über ein Tochterunternehmen die Landwirtschaft zu betreiben?“

Solche Vorgänge beschäftigen keineswegs nur kleinstädtische Amtsgerichte und recherchierende Regionaljournalisten, sondern auch ­Agrar- und Umweltverbände sowie Bürger­initiativen, ferner Bund, Länder und Kommunen – und natürlich die Landwirte. Denn sie befürchten, „nicht mehr mithalten zu können, seit die Preise für landwirtschaftliche Nutz­flächen durch die Decke schießen:

  • 2005 lag der Kaufpreis für ein landwirtschaftliches Grundstück im Bundesdurchschnitt bei 8.692 €/ha.
  • 2022, dem Jahr mit den jüngsten statistischen Daten zum Thema, lag er bei 31.911 €/ha – das ist der bislang letzte, von der Statistik ermittelte Wert. Er dürfte inzwischen deutlich höher liegen.Der Anstieg hat sich dramatisch beschleunigt: Allein im Vergleich zum Vorjahr stieg 2022 bundesweit der Ackerlandpreis um 8 %.

Und das, wie gesagt, ist „nur“ der Bundesdurchschnitt. Im Nordwesten schoss der Preis für Ackerland deutlich stärker durch die Decke: In Niedersachsen allein 2022 um 13,5 %, in NRW sogar um 13,7%. Zweistellige Steigerungsraten gab es noch in Rheinland-Pfalz (+14 %) und Sachsen (+11 %).

In absoluten Zahlen ist NRW sogar an Bayern, dem langjährigen Spitzenreiter bei den Ackerlandpreisen, vorbeigezogen. Wechselte dort 1 ha Ackerland im Jahr 2022 für 76.626 € den Besitzer, so wurden in NRW 80.113 € auf den Tisch geblättert – im landesweiten Durchschnitt.

Was treibt die Preise nach oben?

Woran liegt das? Die Landwirtschaftskammer NRW weist auf betriebliche Produktionsausrichtungen als Ursachen für den Preisauftrieb: „In Gebieten mit ausgeprägter Tierhaltung, speziellen Kulturen wie Gemüse oder Energieproduktion, zum Beispiel durch Biogas, ist die Nachfrage groß, was zu höheren Preisen führt.“ Jürgen Boerman und Ute Bodin von der Landwirtschaftskammer NRW berichteten kürzlich im Wochenblatt (Folge 41/2023) über den jüngsten Preisanstieg und nannten als weitere Gründe

  • die Inflation bzw. steigende Agrarpreise und Betriebskosten,
  • den zunehmenden Bau von Photovoltaik­anlagen und Windparks auf Freiflächen und
  • die Umnutzung von Acker und Grünland zu Siedlungs- und Verkehrsflächen sowie für Ausgleichsmaßnahmen.

Die beiden Experten verweisen aber auch auf „außerlandwirtschaftliche finanzkräftige Investoren“, die oft zahlungskräftiger seien als Landwirte – das aber, so fügten die beiden Fachleute von der Kammer hinzu, lasse sich „statistisch nicht belegen“.

„Immer mehr Investoren“?

Der niedersächsische Landvolk-Vizepräsident Ulrich Löhr behauptete 2022 im verbandseigenen Pressedienst: „Immer mehr außerlandwirtschaftliche Investoren entdecken in Zeiten negativer Realrenditen den Kauf landwirtschaftlicher Flächen als sichere und wertbeständige Investition.“ Aber was genau heißt „immer mehr“? Wie viele genau sind es? Ulrich Löhr nannte keine genauen Zahlen.

Ähnlich das WDR-Magazin „Westblick“: Es meldete kürzlich, 2022 seien mehr als die Hälfte der verkauften Äcker und Böden in NRW nicht mehr an Landwirte verkauft worden, sondern an „Investoren, Unternehmen und Kommunen“. Weiter hieß es in dem Bericht: „Viele Flächen werden der Landwirtschaft entzogen – zum Beispiel für den Ausbau von regenerativen Energien oder den Naturschutz. Andere Flächen werden weiterhin an Landwirte verpachtet, die geraten damit aber in Abhängigkeit von landwirtschaftsfremden Akteuren.“

Zu diesen meinungsstarken Behauptungen lieferte der WDR allerdings keine näheren Angaben. Bodenpreise, Hektargrößen oder die Zahl der Verkäufe fehlen im Bericht, ganz zu schweigen von Namen angeblicher „Investoren“.

Auch das bundeseigene, dem BMEL zugeordnete Thünen-Institut hat die „immer mehr außer­landwirtschaftlichen Investoren“ zu erforschen versucht. Doch das Forschungsinstitut ist schon bei seiner ersten Zufallsstichprobe in 59 Gemeinden vor Mauern gerannt: „Die Eigentümerdaten der untersuchten Gemeinden sind in höchst unterschiedlichem Maß fragmentiert und unvollständig“, heißt es im Abschlussbericht. Es existiert also keine belastbare Statistik zu Käufern und Eigentümern landwirtschaftlicher Flächen. Immerhin gelang es dem Institut, die Besitzverhältnisse in den 59 Testgemeinden weitgehend zu klären. Demnach gehören die Agrarflächen zu

  • knapp 80 % „natürlichen Personen“,
  • 9,8 % Unternehmen,
  • 4,5 % Kommunen und
  • 2,2 % den Kirchen.

Das riecht nicht unbedingt nach Holdings, „Heuschrecken“ und heimlichen Käufern.

Anteil der Nichtlandwirte ging zurück

Nicht das Bodeneigentum, sondern seinen Kauf und Verkauf, also die Transaktionen landwirtschaftlicher Nutzflächen, haben zwei Wissenschaftler aus Göttingen untersucht – und zwar für Niedersachsen der Jahre 1984 bis 2015. ­Jüngere Daten standen nicht zur Verfügung. Die Ergebnisse sind trotzdem interessant:

  • Etwa 40 % der Käufer sind Nichtlandwirte; dieser Anteil hat sich über die Jahre nicht nennenswert verändert.
  • Ihr Anteil am umgesetzten Kapital aber ist „über die Zeit gesunken“.

Auch diese Ergebnisse lassen nicht unbedingt an strukturzerstörende Großinvestoren denken.

Wenige Waldverkäufe



Im Rahmen der Käferkrise sind in den vergangenen Jahren größere Forstbetriebe verkauft worden – mitunter größer als 100 ha. Ein Schwerpunkt lag in Südwestfalen. Insgesamt sind Waldverkäufe in diesem Umfang aber äußerst selten. Oftmals verkaufen die Eigentümer Flächen von 1 ha oder weniger, etwa im Rahmen von Erbschaften oder Überschreibungen. Käufer sind in der Regel die direkten Nachbarn, sagt Axel Kämmerling von Wald und Holz NRW.

Eine offizielle Statistik gibt es allerdings nicht. Kämmerling, der bis vor Kurzem für die Liegenschaften des Landes­betriebs Wald und Holz zuständig war, erklärt: „Waldverkäufe werden in der Praxis nicht groß weitergegeben." Darum kann er auch keine Aussage zu durchschnittlichen Preisen treffen.

Klar ist aber: Für Investoren ist Wald deutlich unattraktiver als beispielsweise Acker, denn die Waldflächen sind in der Regel kleinteilig. Außerdem ist die Forstwirtschaft durch die Folgen des Klimawandels sehr viel risiko­reicher geworden.

Ist das „Heuschrecken“-Bild unhaltbar?

„Über das ,Heuschrecken-Image‘ nicht-landwirtschaftlicher Investoren sind einige Erzählungen in Umlauf, aber es gibt keinen breiten empirischen Nachweis.“ Zu diesem Urteil kommen auch Alfons Balmann vom Leibniz-Institut für Agrarentwicklung in Transformationsökonomien (IAMO) in Halle und Martin Odening von der Humboldt-Universität Berlin. Die beiden Agrarwissenschaftler haben über Jahre in einem groß angelegten Forschungsprojekt die landwirtschaftlichen Bodenmärkte, ihre Mechanismen und Bewegungen untersucht.

Aus diesem Wissen haben sie auch dem brandenburgischen Agrarstrukturgesetz widersprochen. Der Gesetzentwurf sei bestimmt vom Bild des renditeorientierten Finanzinvestors, der durch Preistreiberei und Flächenentzug ­einer vielfältigen und nachhaltigen Landwirtschaft entgegenstehe, kritisierten die beiden Wissenschaftler. Denn: Dieses Bild sei nicht zu halten.

Kritik an einer Politik gefühlter Wahrheiten

Die beiden Forscher räumen ein, dass sich knapp ein Viertel der Agrarfläche Brandenburgs im Eigentum oder der Bewirtschaftung von 72 großen Verbünden mit mehr als 2600 ha befindet. Doch insgesamt sei das Eigentum an Agrarland breit gestreut, die Bodenpreise seien „vergleichsweise niedrig“, die Landwirtschaft des Bundeslandes sei vielfältig und wettbewerbsfähig.

Alfons Balmann und Martin Odening mahnen vor allem die Politik, sich nicht an „gefühlten Wahrheiten“ zu orientieren, sondern die Realität sachlich zu analysieren. Denn:

„Eine auf Glaubenssätzen basierende Diskriminierung bestimmter Marktteilnehmer führt nicht zum Ziel. Vielmehr müssen Umweltprobleme im Agrarsektor durch zielgerichtete Maßnahmen gelöst werden. Und Einkommensziele werden letztlich über Märkte verwirklicht. Dafür braucht es den landwirtschaftlichen Bodenmarkt.“

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