Obwohl Pachtverträge oft existenziell wichtig sind, führen teils einfache Formfehler dazu, dass vor allem langfristige Pachtverträge vorzeitig platzen. Rechtsanwalt Dehne gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

1. Frage: Muss ein Pachtvertrag immer schriftlich sein?

Antwort: Mündliche Pachtverträge sind grundsätzlich möglich, tatsächlich sind es sogar die häufigsten Verträge. Allerdings sind sie immer nur „Pachtverträge auf unbestimmte Zeit“. Das heißt: sie sind bis zum dritten Werktag des laufenden Pachtjahres zum Ende des darauffolgenden Pachtjahres kündbar. Wollen Sie einen langfristigen Pachtvertrag mit mehr als zwei Jahren Laufzeit abschließen, muss dieser schriftlich vorliegen, um rechtswirksam zu sein. Ratsam ist darüber hinaus, alle Pachtverträge grundsätzlich schriftlich abzuschließen – im Konfliktfall verbessert das die Beweislage.

2. Frage: Wo passieren in der Praxis die meisten Fehler?

Antwort: Auch wenn es seltsam klingt: Die richtige Eintragung des Verpächters ist eine häufige Fehlerquelle. Wichtig ist, nicht nur Vor- und Nachnamen des Verpächters aufzuschreiben, sondern seine komplette Adresse. Noch aufwendiger sind Erbengemeinschaften: Um für klare Verhältnisse zu sorgen, müssen Sie alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit Vor- und Nachnamen plus Adresse festhalten und es müssen auch alle Miterben unterschreiben. So kann im Nachgang keiner behaupten, er sei an der Verpachtung nicht beteiligt und der Vertrag sei unwirksam etc. Notfalls reicht es, wenn ein Erbe als Vertreter der anderen handelt und unterschreibt. Eine entsprechende Vollmacht muss dann aber von allen Miterben unterschrieben sein. Außerdem muss der Vertrag die Vertretung widerspiegeln, z. B. indem der vertretungsberechtigte Erbe unterschreibt mit „in Vertretung für alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Helmut Schmitz“. Endgültige Sicherheit haben Sie aber nur, wenn Sie sich den Erbschein sowie die Vollmacht aller Erben vorlegen lassen und den Vertrag in Kopie beifügen.

3. Frage: Was ist bei GbRs zu beachten?

Antwort: Eine GbR kann selbstständig Pachtverträge abschließen. Ist die GbR Verpächter, können Sie z. B. die „Meier-Müller-GbR“ als Verpächterin eintragen.

Ist die GbR jedoch Pächter, sollten Sie vorsichtshalber alle Gesellschafter der GbR aufnehmen, da ja auch alle unbeschränkt und gesamtschuldnerisch persönlich haftbar sind. Es reicht in beiden Fällen, wenn ein GbR-Mitglied mit dem Vertretungszusatz unterschreibt. Auf jeden Fall sollte dann aber ein Stempel der GbR aufgebracht werden.

4. Frage: Was gilt bei der GmbH?

Antwort: Bei Pachtverhältnissen mit einer GmbH ist die Bezeichnung des Verpächters bzw. Pächters einfacher, weil die Gesellschafter nicht persönlich haften und deshalb auch nicht aufgeführt werden müssen. Allerdings muss der Geschäftsführer klar identifizierbar sein. Schreiben Sie z. B. „Agrar GmbH, vertreten durch Geschäftsführer Peter Meier“ oder „Agrar GmbH & Co. KG, vertreten durch die Acker GmbH, die­se vertreten durch den Geschäftsführer Peter Meyer“.

5. Frage: Wer ist der richtige Verpächter?

Antwort: Pachtverträge scheitern in der Praxis auch daran, dass nicht der „richtige“ Verpächter im Pachtvertrag steht. Das könnte passieren, wenn Sie z. B. mit Ihrem 85-jährigen Nachbarn einen neuen langfristigen Pachtvertrag abschließen, der diese die Ackerfläche aber bereits übergeben hat und gar nicht mehr Eigentümer ist. Aufpassen heißt es auch bei Nießbrauchsrechten auf der Fläche: Dann ist der Nießbrauchsberechtigte und nicht der Flächeneigentümer der Verpächter. Fragen Sie den Vertragspartner daher nach seinen aktuellen Verhältnissen. Hat er die Flächen an einen Erben übertragen oder in eine Gesellschaft eingebracht? Welche Rechte liegen auf der Fläche? Wer sicher gehen will, sollte sich einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen.

6. Frage: Wie genau muss ich die ­Fläche bezeichnen?

Antwort: Damit der Pachtvertrag vor Gericht standhält, müssen Sie den Vertragsgegenstand genau bezeichnen. Aufnehmen sollten Sie die Gemarkung, die Flur und die Flurnummer, dazu den Status (Acker- oder Grünland), eine eventuelle Einstufung als Rotes Gebiet und die Größe. Bei Teilflächen empfiehlt sich eine Karte, in die Sie die Fläche einzeichnen. Beide Vertragsparteien sollten die Karte dann unterschreiben, anschließend verbinden Sie alles fest mit dem Pachtvertrag (s. u.).

7. Frage: Was gilt bei der Vertragsdauer?

Antwort: Die vereinbarte Laufzeit sollten Sie genau benennen, üblicher Vertragsbeginn ist der 1. Oktober. Nennen Sie nur das Jahr, gilt das Kalenderjahr (1.1.  – 31.12.) als Pachtjahr.

8. Frage: Warum bei Vertragsänderungen besonders aufpassen?

Antwort: Auch wenn die meisten Fehler versehentlich passieren: Manchmal führt der Verpächter fehlerhafte Vertragsänderungen auch gezielt herbei, um laufende Pachtverhältnisse vorzeitig kündigen zu können. Das sollten Sie als Pächter immer im Hinterkopf haben.

Fassen Sie Vertragsänderungen daher immer schriftlich so ab, dass sie dem ursprünglichen Pachtvertrag eindeutig zuzuordnen sind. Am besten ist es, die Veränderungsvereinbarung per Hand auf den Originalvertrag bzw. dessen Rückseite zu schreiben und dann mit beiden Parteien zu unterschreiben.

Vereinbaren Sie die Vertragsergänzung auf einem neuen Blatt Papier, müssen Sie dieses fest mit dem ursprünglichen Pachtvertrag verbinden, am besten durch eine Öse. Schließen Sie eine separate Änderungsvereinbarung, muss diese auch alle wesentliche Vertragsbestandteile enthalten, z. B. Vertragsparteien, Vertragsgegenstand, Pachtzins, Pachtdauer. Nehmen Sie zudem eine Klausel auf, nach der alle Bedingungen des Hauptvertrages im Übrigen fortgelten. 

9. Frage: Kann man eine Verlängerung festschreiben?

Antwort: Läuft der Pachtvertrag aus, wirtschaftet der Pächter in der Praxis häufig einfach weiter und zahlt den Pachtzins. Nimmt der Verpächter die Zahlung an, gilt dies als Einverständniserklärung. Der Pachtvertrag läuft dann auf unbestimmte Zeit weiter, es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von zwei Jahren. Konkrete Verlängerungsmöglichkeiten lassen sich bei Vertragsabschluss festhalten, z. B. durch:

Optionsrecht: Dies ist die beste Variante für den Pächter. Steht z. B. im Vertrag: „Vereinbart wird eine Verlängerungsoption um weitere sechs Jahre“, muss der Pächter dem Verpächter bei Pachtende lediglich mitteilen, dass er diese Option nutzt. Da der Verpächter noch nicht einmal zustimmen muss, bedeutet das Optionsrecht de facto eine Verpachtung über einen verlängerten Zeitraum. Da es keine gesetzliche Frist gibt, kann der Pächter das Optionsrecht am letzten Tag des laufenden Pachtverhältnisses ausüben, also z. B. am 30. September. Vereinbart man, dass der Pächter das Optionsrecht z. B. spätestens 6 oder 3 Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses ausüben muss, hat der Verpächter noch genügend Zeit, sich notfalls einen neuen Pächter zu suchen.

Verlängerungsklauseln: Hier verlängert sich der Pachtvertrag nach Pacht­ende automatisch, solange keine Vertragspartei das Pachtverhältnis kündigt. Meist wird eine „Verlängerung um jeweils ein Jahr“ vereinbart, sodass sich der Vertrag eindeutig von Jahr zu Jahr verlängern kann. Achtung, hier muss man genau sein: Vereinbaren Sie keine „Verlängerung um ein Jahr“. Dann bleibt unklar, ob sich der Vertrag nur um genau ein Jahr oder von Jahr zu Jahr verlängern kann. Denkbar sind auch Zeiträume von z. B. drei Jahren.

Vorpachtrecht: Dieses greift, wenn der Verpächter die Fläche nach Pachtablauf an einen Dritten verpachtet. Dann darf der „alte Pächter“ den neuen Pachtvertrag einsehen und in ihn eintreten. Dabei muss er z. B. einen überzogenen Pachtzins, der weit oberhalb der ortsüblichen Pacht liegt, aber nicht ohne Weiteres hinnehmen. Manchmal lässt ein Verpächter seinen vorpachtberechtigten Pächter im Unklaren darüber, ob er die Fläche bei Pachtende selbst bewirtschaften oder an einen Dritten weiterverpachten will. In solchen Fällen sollte der Pächter auf seinem rechtlich durchsetzbaren Auskunftsrecht bestehen. Ist der Pachtvertrag beim Landkreis angezeigt, kann er diesen auch dort einsehen. Liegt ein Vorpachtfall vor, sollte der Pächter die Flächen nach Ablauf des Pachtverhältnisses keinesfalls räumen. Denn der neue Pächter ist ebenso berechtigt, die Fläche zu bewirtschaften. Ist dieser erst einmal auf der Fläche, bleibt das Vorpachtrecht des alten Pächters zwar grundsätzlich bestehen, lässt sich aber faktisch nicht mehr durchsetzen. Der alte Pächter hat dann nur die Möglichkeit, Schadenersatz gegen den Verpächter geltend zu machen.

10. Frage: Gibt es auch Verlängerungsmöglichkeiten per Gesetz?

Antwort: Laufen Pachtverhältnisse über drei oder mehr Jahre, können Pächter vom Verpächter eine frühzeitige Entscheidung über eine Weiterführung des Pachtverhältnisses nach Pachtende verlangen.

Sie können beim Verpächter im drittletzten Pachtjahr eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit beantragen. Darüber muss der Verpächter dann innerhalb von drei Monaten entscheiden.

Außerdem hat ein Landwirt – allerdings nur in ganz bestimmten, existenzbedrohenden Situationen – ein Anrecht auf eine Verlängerung des Pachtvertrages auf max. 12 Jahre bei Flächenpacht bzw. max. 18 Jahre bei Betriebspacht. Beide Verlängerungsverfahren unter­liegen strengen formalen Regeln und spielen in der Praxis kaum eine Rolle.

11. Frage: Was sollte ich zum Preis regeln?

Antwort: Zentraler Bestandteil des Pachtvertrages ist der Pachtzins. Legen Sie auch konkrete Fälligkeitstermine fest, denn davon hängt es z. B. ab, wann ein Verpächter bei Zahlungsverzug zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Nach dem Gesetz zahlt man den Pachtzins nachträglich, wobei jährliche oder halbjährliche Raten üblich sind.

12. Frage: Ist eine Klausel zur Preisanpassung sinnvoll?

Antwort: Bei langfristigen Pachtverträgen überlegen viele Verpächter, den Pachtpreis z. B. an den Verbraucherpreisindex (VPI) zu binden, um die Inflation auszugleichen. Bedenken Sie: Der VPI bildet nicht die Verhältnisse in der Landwirtschaft ab, sondern die Preissteigerung für die Verbraucher!

Sachgerechter sind Indexklauseln, die sich an VPI und am landwirtschaftlichen Erzeugerpreisindex orientieren. Das Problem an den Indizes: Das Statistische Bundesamt ermittelt sie stets für das ganze Bundesgebiet, regionale Pachtpreise unterliegen aber oft anderen Einflüssen. Aus diesem Grund binden Verpächter und Pächter den Pachtpreis mitunter auch an den ortsüblichen Pachtzins. Verwenden Sie dabei nicht den ortsüblichen Pachtzins für Neuverpachtungen, sondern den durchschnittlichen Pachtpreis der letzten Jahre, der beim Gutachterausschuss des Landkreises vorliegt.

In der Praxis hat sich bewährt, dass sich bei Änderungen von Indizes der Pachtpreis nicht automatisch anpasst, sondern zunächst Verhandlungen ausgelöst werden. Ändert sich ein Index z. B. um mehr als 10 %, haben dann beide Parteien das Recht, einen Antrag auf Anpassung des Pachtpreises zu stellen. Ratsam ist auch zu regeln, wer den Pachtpreis festlegt, wenn Sie sich nicht einigen können. Das kann z. B. ein Sachverständiger sein, bestimmt von der Landwirtschaftskammer bzw. -amt.

Übrigens: Die meisten Pächter und Verpächter verzichten bewusst auf eine vertragliche Regelung und belassen es bei der gesetzlichen Anpassungsklausel nach § 593 BGB. Diese bildet eine Art Sicherheitsnetz, falls sich die Verhältnisse nachhaltig so ändern, dass ein „grobes Missverhältnis“ entsteht. Zu den Verhältnissen gehören die allgemeine Wirtschaftslage in der Landwirtschaft, Änderung von Steuern und Abgaben, staatliche Ausgleichsmaßnahmen, der Zustand der Pachtsache und – so die Rechtsprechung – auch die Entwicklung des örtlichen Pachtzinses. In der Vergangenheit wurden Pachten aufgrund der gesetzlichen Anpassungsklauseln aber eher selten angepasst.

13. Frage: Muss ich den Pachtvertrag genehmigen lassen?

Antwort: Nein, aber laut Landpachtverkehrsgesetz muss der Verpächter den Vertrag bei der Landwirtschaftsbehörde anzeigen. Der Pächter kann den Vertrag auch anzeigen. Die Behörde kann theoretisch bei übertriebenen Pachtpreisen oder auch aus anderen Gründen einschreiten, praktisch ist das bisher nicht erfolgt. Da der Vertrag auch ohne Anzeige gültig ist und die Nichtanzeige sanktionslos ist, sind viele Verträge nicht angezeigt.

14. Frage: Kann ein Pächter ein Vorkaufsrecht festschreiben?

Antwort: Ein Vorkaufsrecht im Pachtvertrag hilft nicht wirklich weiter: Es ist es schlicht und ergreifend unwirksam, da ein Vorkaufsrecht notariell zu beurkunden ist.