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topplus Teil 1: Baurecht

Umnutzung leerstehender Gebäude: Perspektiven statt Leerstand

Jetzt ist mehr möglich bei der Umnutzung leerstehender Gebäude – vor allem im Außenbereich. Mehr dazu von Rechtsanwältin Sonja Friedemann, WLV Münster.

Lesezeit: 9 Minuten

Leerstehende Gebäude umzunutzen, ist aus vielen Gründen sinnvoll: Sie sind nicht nur teuer im Unterhalt, unrenoviert können sie sogar den Wert von Nachbargebäuden beeinträchtigen. Zugleich sind Hofgebäude oft ortsbildprägend und erhaltenswert.

Weil es zudem auf vielen Höfen frische Ideen für neue Nutzungen gibt, widmen wir uns ab dieser top agrar-Ausgabe in einer Serie dem Thema Umnutzung. Wir zeigen interessante Praxisbeispiele, zeigen Fallstricke auf und recherchieren steuerliche Fragen. Unsere Serie startet mit dem Baurecht, das seit Juni 2021 Erleichterungen vorsieht. Was viele nicht wissen: Selbst wenn Sie baulich gar nichts verändern, kann eine Umnutzung vorliegen und eine Genehmigung erforderlich sein. Ein typischer Fall sind z. B. über Winter gegen Entgelt in der ehemals landwirtschaftlichen Scheune untergestellte Wohnwagen. Bereits hierfür brauchen Sie eine Baugenehmigung in Form eines Nutzungsänderungsantrags.

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Genehmigungspflichtig ist auch, wenn Sie in einem ursprünglichen Rinderstall Legehennen halten oder mehrere Wohnungen in den alten Schweinestall auf dem Hof einbauen wollen. Achtung: Wer die Genehmigung unterlässt, riskiert ein Bußgeld (siehe Kasten unten) und die Untersagung der Nutzung.

Für die Baugenehmigung prüft die Behörde, ob die neue Nutzung mit den baurechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Je nach Nutzungsart gibt es Anforderungen an Raumhöhen, Fluchtwege, Brandschutz, Entwässerung, Wärmedämmung, Immissions- und Schallschutz, Abstände zu Nachbarn, Pkw-Stellplätze etc. Ganz entscheidend ist der Standort:

  • Beplanter Innenbereich (§ 30 Baugesetzbuch (BauGB)): Hier gibt der Bebauungsplan die erlaubte Umnutzung vor. Oft liegen Höfe in Dorf- oder Mischgebieten. Hier ist die Umnutzung zu Lagerflächen, kleinen Gewerbebetrieben oder Wohnungen meist kein Problem. Diskussionen kann es geben, wenn Sie Vollgeschosse auf bestehende Gebäude setzen wollen. Wichtig zu wissen: Die Baubehörde kann Ihr Projekt im Einzelfall auch von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreien, wenn es keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die Nachbarn gibt.
  • Unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB: Fehlt ein formeller Bebauungsplan, kommt es auf den Charakter der Umgebung an. Gleicht Ihr Standort ­einem Dorf- oder Mischgebiet, sind dort genehmigungsfähige Umnutzungen auch bei Ihnen erlaubt. Lässt sich der Standort schlecht vergleichen, kommt es darauf an, ob sich Ihre Umnutzungsidee in die nähere Umgebung einfügen würde, z. B. weil es auch in der Nachbarschaft ähnliche Projekte gibt.
  • Außenbereich (§ 35 BauGB): der Außenbereich ist nicht fest definiert, sondern umfasst alles, was keinem Be­bauungsplan unterliegt und außerhalb zusammenhängender Ortsteile liegt. Grundsätzlich ist der Außenbereich zu schonen und nur ausnahmsweise bebaubar. Weil Landwirtschaft aber im Außenbereich stattfindet, hat sie Sonderrechte. Diese Privilegierung erlaubt Bauten, die dem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Voll- und Nebenerwerbsbetrieben dienen z. B. Ställe und Lagerhallen, bei Vollerwerbsbetrieben zählen auch Betriebsleiter-, Altenteiler- oder Mitarbeiterhäuser dazu.

Auch Ferienwohnungen oder Hofläden können der Landwirtschaft dienen, wenn sie sich in ihrer Bedeutung dem landwirtschaftlichen Betrieb unterordnen und z. B. dort eigene Produkte verkauft werden bzw. die Ferienwohnungsnutzung bestimmte Grenzen nicht überschreitet (mitgezogene Betriebszweige). Die als Teil der Landwirtschaft genehmigten Bauten im Außenbereich sind allerdings an die Ausübung der Landwirtschaft gebunden.

Jetzt ist mehr möglich im ­Außenbereich

Seit Juni 2021 wurde die Umnutzung im Außenbereich stark erleichtert. Größter Fortschritt: Jeder Besitzer eines ursprünglich landwirtschaftlich genehmigten Gebäudes darf dieses umnutzen, unabhängig davon, ob er aktiver Landwirt ist oder nicht. Wenn das Gebäude einmal für einen Landwirtschaftsbetrieb genehmigt war, genügt das – selbst wenn der Hof in der Zwischenzeit verkauft wurde.

So dürfen in ehemals landwirtschaftlich genehmigten Gebäuden jetzt z. B. fünf Wohnungen entstehen. Sie sind frei nutzbar, z. B. für die Vermietung oder weichende Erben. Außerdem ist jetzt die mehrfache Umnutzung erlaubt: Sie können z. B. eine leerstehende Halle zuerst an einen Tischler vermieten, und nach ein paar Jahren zu Wohnungen umbauen. Bislang war nur die erste Umnutzung privilegiert. Sie müssen übrigens nicht zwangsläufig ein ganzes Gebäude umnutzen. Möglich ist auch, einen Teil eines Gebäudes z. B. zu einem Fitnessstudio umzubauen und den anderen Teil landwirtschaftlich zu nutzen.

Betriebe im Außenbereich mit z. B. Ferienwohnungen als mitgezogener Betriebszweig könnten diese jetzt zu dauerhaften Mietwohnungen umwandeln. Allerdings: Für die Genehmigung von dauerhaften Wohnungen sind evtl. Immissionsschutzgutachten nötig. 

Schwarzbauten legalisieren?

Wer eine Nutzungsänderung nicht genehmigen lässt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit plus Bußgeld. Die Höhe soll dabei den Wert übersteigen, den man mit der illegalen Nutzung verdient hat. Außerdem muss man die versäumte Genehmigung, sofern möglich, noch nachträglich einholen und dafür „zur Strafe“ die doppelte Genehmigungsgebühr zahlen. Ist die Umnutzung im nachhinein nicht (mehr) genehmigungsfähig, drohen im schlimmsten Fall die Stilllegung oder Rückbauauflagen. Die Legalisierung des Schwarzbaus kann auch teuer sein, weil für die nachträgliche Baugenehmigung heutige Standards maßgeblich sind.

Um ein Gebäude im Außenbereich umnutzen zu dürfen, muss es ursprünglich landwirtschaftlich privilegiert und der Bau „materiell rechtmäßig“ sein, also damals geltenden Rechtsvorschriften entsprechend gebaut. Ob das der Fall ist, muss nicht die Baubehörde nachweisen, sondern der Bauherr. Fehlt nur die formelle Baugenehmigung wie bei alten Gebäuden, ist das meist kein Problem. Problematisch wird es, wenn die an sich rechtmäßige Scheune schon einmal ohne Genehmigung zu einem Stall oder gar zur Wohnung umgebaut wurde. Dann könnte durch die nicht genehmigten Umbauten in der Vergangenheit der Bestandsschutz soweit ausgehöhlt sein, dass Sie das Gebäude weder als Scheune weiter nutzen noch umnutzen dürfen. Die Baugenehmigung könnte ­erloschen sein. Prüfen Sie die genaue Lage also besser vorher!

Welche Gebäude?

Trotz der neuen Regeln lässt sich allerdings nicht jedes Gebäude im Außenbereich umnutzen, es gelten folgende Voraussetzungen:

  • Nah am Betrieb: Das Gebäude muss mit dem Hof eine Betriebseinheit bilden. Eine 300 m entfernte Feldscheune ist nicht umnutzbar.
  • Erhaltenswerte Substanz: Für eine Ruine bekommen Sie keine Umnutzungsgenehmigung! Tipp: Bringen Sie die verfallene Gebäudesubstanz in Ordnung, bevor Sie die Umnutzung beantragen. Wichtig ist dabei allerdings, keinesfalls den Dachstuhl abzunehmen. Denn dadurch verliert ein Gebäude seinen Bestandsschutz!
  • Mindestalter sieben Jahre: Das Gebäude muss mindestens sieben Jahre alt sein. So will der Gesetzgeber verhindern, dass Landwirte im Außenbereich privilegierte landwirtschaftliche Gebäude errichten und sie direkt danach z. B. zu Wohnungen umbauen.
  • Sieben-Jahres-Frist: Im Gesetz steht, dass die ursprüngliche Nutzung des Gebäudes höchstens sieben Jahre her sein darf. Diese Regel haben die meisten Bundesländer ausgesetzt.
  • Zulässig errichtet: Prinzipiell dürfen Sie jedes Gebäude umnutzen, das irgendwann als landwirtschaftliches Gebäude genehmigt wurde.
  • Äußere Gestalt erhalten: Das äußere Erscheinungsbild mit Dachform und Außenmauern müssen Sie erhalten. Neue Fenster, Gauben oder eine totale Entkernung sind meist kein Problem.
  • Keine Ersatzbauten: Ändern Sie die Nutzung des alten Gebäudes, müssen Sie sich per Baulast im Baulastenverzeichnis des Bauordnungsamtes verpflichten, für das alte Gebäude keinen Ersatzneubau zu errichten.
  • Keine gewerblichen Ställe: Ställe, die nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB genehmigt sind, dürfen Sie nicht umnutzen. Diese Ställe sind bislang mit Rückbau­ver­pflichtungen versehen. Diese greift, wenn Sie den Stall nicht mehr wie genehmigt nutzen. In der Regel sind diese Rückbauverpflichtungen über Bankbürgschaften abgesichert.

Was sonst noch zählt

Wichtig für die Baugenehmigungsbehörde ist außerdem:

  • Erschließung, Zuwegung: Genau prüft die Baubehörde, ob die Abwasserentsorgung ausreicht. Regelmäßig blockieren auch die Straßenbehörden die Umnutzung zu Wohnungen oder Hofcafés, wenn die Zuwegung des Hofes direkt auf eine Bundesstraße läuft. Teilweise sind dann Umwege über die Wirtschaftswege nötig. Sind diese in Privatbesitz, müssen Sie die Benutzung und evtl. eine Vergütung dafür mit den Besitzern klären.
  • Natur- und Artenschutz: Geschützte Arten in der Nähe oder sogar im Gebäude, wie z. B. Fledermäuse, machen das Genehmigungsverfahren aufwendig. Die Bauherren müssen dann mit der Behörde abstimmen, was genau dort vorkommt und wie man die Art umsiedeln kann. Das verlängert das Verfahren in der Regel erheblich, oft über ein Jahr. Die Umnutzung scheitert aber selten daran.
  • Immissionen: Je mehr aktive Landwirtschaft auf der Hofstelle oder in der Nähe stattfindet, umso mehr muss man sich fragen, inwieweit z. B. Mieter auf den Hof passen, die bei Lärm und Gerüchen den vollen Anspruch auf Immissionsschutz haben.



    Entgegen der landläufigen Meinung kann man z. B. im Wohnungsmietvertrag nicht regeln, dass Mieter Lärm oder Gerüche akzeptieren müssen – sie können aufgrund der Gesetzeslage immer dagegen vorgehen.
  • Denkmalschutz: Für denkmalgeschütz­te oder auch „die Kulturlandschaft prägende Gebäude“ gibt es eigene Vorschriften (§ 35 Abs. 4 BauGB). Hier sind Abweichungen nach Absprache vor allem mit der unteren Denkmalbehörde sowohl bei der Anzahl der Wohnungen als auch bei den Ausbaustandards in Hinblick auf Wärmedämmung und Brandschutz möglich.



Strategie -Welche Umnutzung wählen?

Wohnungen, Gewerbebetrieb, Feierscheune, Hofcafé oder Stallumbau – was infrage kommt, ist je nach Hof sehr unterschiedlich. Bestimmend sind z. B. Lage, persönliche Vorlieben, finanzieller Spielraum, Zeitbudget, Internetanbindung (siehe Übersicht). Ausschlaggebend kann außerdem sein:

Förderung: Die Umnutzung fördern viele Bundesländer mit hohen Förderquoten. Es lohnt sich oft, schon weit im Vorfeld zu prüfen, wo es Fördermittel gibt. Achtung: Bei den meisten Programmen dürfen Sie vor der Bewilligung nicht mit dem Umbau beginnen! Auch lassen sich Förderprogramme nicht immer kombinieren. Mehr dazu finden Sie hier. 

Kosten: Sobald aus landwirtschaftlichen Gebäuden erstmals Wohnraum wird, legt die Baubehörde bei Brand- und Immissionsschutz sowie an die Dämmung oft Neubaustandards an! Das kann teuer werden. So weisen Speicher teils zu niedrige Deckenhöhen auf, Decken haben nicht die gewünschte Feuerfestigkeit, der Dachstuhl trägt die Lasten einer modernen Dämmung mit Ausbau nicht oder es braucht Brandschutzwände zwischen landwirtschaftlichen und Wohntrakten.

Steuern: Eine Umnutzung wirft viele steuerliche Fragen auf: vom richtigen Zeitpunkt für die Entnahme von Grundstücken, Entstehung von gewerblichen Nebeneinkommen etc. Mehr dazu lesen Sie im letzten Teil unserer Serie Umnutzung. Schon hier der Rat: Ziehen Sie unbedingt einen Steuerberater hinzu!

Generell gilt: Bevor Sie sich an die Ämter wenden, befragen Sie frühzeitig Rechtsanwälte, Architekten, Planer, Versicherungsberater zu Ihrem Bauvorhaben. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Umnutzungsidee genehmigungsfähig ist, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Weil Sie dafür noch keine Architektenpläne vorlegen müssen, spart das Kosten. Sie stellen dazu einen formlosen Antrag mit Lageplan, Fotos des umzunutzenden Gebäudes und eine Beschreibung der Maßnahme.

Geben Sie nicht sofort auf, wenn die Baugenehmigung im ersten Anlauf verweigert wird. Umnutzungen sind häufig Spezialprojekte. In vielen Fällen ist es so, dass sich z. B. Vorbehalte wegen Lärmimmissionen mithilfe eines Gutachtens aus der Welt schaffen lassen.

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