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Umnutzung: Mieter im alten Maststall

Altgebäude zu Wohnraum umzunutzen, kann lukrativ sein. Drei Mietwohnungen im alten Speicher sorgen bei Reinhard Wattendrup aus NRW für laufende Miteinnahmen.

Lesezeit: 4 Minuten

Wie wichtig regelmäßige Einnahmen sind, spüren Reinhard Wattendrup und seine Frau Heike gerade besonders: „Aktuell läuft es in der Schweinemast bescheiden, da bieten die Mieteinnahmen Sicherheit“, so der Landwirt aus Münster. Er baute 2010 den über 100 Jahre alten Speicher auf dem Hof zu drei Mietwohnungen um. Durch den Umbau kann Wattendrup das schöne Gebäude wirtschaftlich erhalten, nachdem es 15 Jahre lang leer stand.

Bau fremd vergeben

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Reinhard Wattendrup hat wegen einer Krebserkrankung vor vier Jahren die Betriebsleitung auf seine Frau Heike übertragen. Heute bewirtschaftet sie 200 ha und hält etwa 3000 Mastschweine, allerdings nicht alle auf der Hofstelle ihres Mannes, sondern auch noch auf ihrem Hof und einem Pachthof.

Da beide mit der Arbeit in der Landwirtschaft ausgelastet sind, war ihnen ein überschaubarer Arbeitsaufwand des neuen Betriebszweigs wichtig. Deshalb entschieden sie sich für Mietwohnungen. Reinhard Wattendrup hat den Bau damals fast komplett an das Planungs unternehmen Pauer aus Münster vergeben. Innenarchitektin Edda Sührig begleitete Wattendrup über die gesamte Bauzeit, sie reichte Bau- und Förderanträge ein und übernahm die Bauleitung. „Die Handwerker hatten alle Erfahrung mit Sanierung von älteren Gebäuden, sodass das Zusammenspiel zwischen den Gewerken reibungslos klappte. So hielten wir den Zeitplan gut ein“, erinnert sich Wattendrup. Im Sommer 2010 begannen die Rohbauarbeiten und im März 2011 zogen die Mieter schon ein. Aus ihrer Erfahrung weiß Sührig, dass der Aufwand eines solchen Projektes hoch ist. „Einige Betriebsleiter leiten den Bau und arbeiten noch selbst mit“, sagt sie. „Hier müssen sie bedenken, dass die Arbeitsbelastung in der Hochphase des Baus enorm ist. Daneben müssen sie noch ihren Hof managen.“

Den Speicher stufte die untere Denkmalbehörde in Münster als kulturlandschaftsprägend ein. „Das bedeutet zwar etwas höhere Auflagen und durch andere Materialien wie z.B. Holzfenster auch höhere Kosten. Doch der Eigentümer darf auch mehr Wohneinheiten auf der Hofstelle bauen“, erklärt Sührig.

Vor dem Umbau ist es meist am wichtigsten, dass die vorhandenen Gebäude und Nutzungen auf dem Hof alle genehmigt sind. Denn im Zuge des neuen Bauantrags guckt sich die Behörde die vorhandenen Gebäude auf dem Hof genau an. „Müssen die Betriebsleiter erst andere Nutzungen nachgenehmigen lassen, kann das Monate dauern“, spricht Sührig aus Erfahrung.

Neben den Auflagen der Denkmalbehörde hatte der Landwirt die normalen Vorschriften an Brandschutz, Schallschutz etc. „Bei Wattendrups waren die Brandschutzauflagen gut einzuhalten. Bei anderen Umbauten sind diese deutlich höher“, weiß Sührig.

Fremde auf dem Hof

Wattendrups Eltern waren erst unsicher, als ihr Sohn seine Pläne präsentierte. „Sie hatten Bedenken, fremde Leute auf dem Hof zu haben“, sagt er. Daher legte er die Zuwegung zum Mietshaus auf die Rückseite des Gebäudes. So kommen sich Mieter und Eigentümer nicht in die Quere und haben ihre Privatsphäre.

Mit Landwirtschaft und Vermietung hat Wattendrup wenig Probleme. Günstig ist, dass der Speicher separat von den anderen Wirtschaftsgebäuden liegt. „Gerade bei Warmställen muss man die Luftführung im Blick halten, sonst haben die Mieter immer Schweinegeruch in der Nase“, gibt er zu Bedenken.

Realistische Kostenplanung

Der Umbau zu Wohnungen ist je nach Zustand des Gebäudes etwa so teuer wie ein Neubau. „In einem alten Stall sind oft Ammoniakrückstände, sodass der Bauherr den Putz innen abtragen lassen muss etc., wodurch die Kosten steigen. Ein intaktes Dach verringert die Kosten dagegen ungemein“, erklärt die Innenarchitektin Sührig. Wattendrup investierte ca. 420.000 €, etwa 1.700 €/m², komplett über einen Kredit. Damals waren die Zinsen mit ca. 4 % zwar deutlich höher als heute, allerdings sind die Baukosten bis heute auch um etwa 30% gestiegen. Wichtig ist daher eine realistische Finanzplanung. Wattendrup hinterlegte bei vielen Posten der Kostenschätzung konkrete Firmenangebote. Außerdem plante er einen Puffer von 10 % ein. So musste er am Ende nichts nachfinanzieren. Ebenfalls konnte er damals die EU-Förderung aus der zweiten Säule zur Entwicklung des ländlichen Raums beantragen und bekam 10 % auf seine Nettobausumme ausgezahlt. „Fördermittel sind allerdings immer wieder regional begrenzt, sodass jeder Bauherr diese bei seinem Projekt neu abfragen sollte, z.B. bei der Bezirksregierung oder bei der Landwirtschaftskammer“, ergänzt Sührig.

Um Steuern zu sparen, nahm Wattendrup vor Baubeginn das Gebäude vom Betriebs- ins Privatvermögen. Denn für Gebäude, die nicht dauerhaft landwirtschaftlich genutzt werden, droht eine Zwangsentnahme ins Privatvermögen. Den Wertzuwachs nach dem Umbau hätte Wattendrup mitversteuern müssen.

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