PV-FFA: Rechnet sich Flächenverpachtung an externe Projektierer?
Die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen für den Bau von Photovoltaik-Freiflächenanlagen wird immer größer – häufig vonseiten ortsfremder Projektierer. Rechnet sich das?
Im Frühjahr war es auch bei uns soweit. Ein Projektierer aus einem weit entfernten Bundesland stellte der versammelten Dorfgemeinschaft seine Pläne vor: Auf 5 ha Ackerland, so das Ziel, soll eine Photovoltaik-Freiflächenanlage (PV-FFA) entstehen. Mitten in der Soester Börde, auf bestem Ackerland, im Vogelschutzgebiet.
Die Reaktionen der Zuhörer gingen weit auseinander: Da war der Bürgermeister, der sich auf Gewerbesteuer und über das Versprechen freute, aus dem Topf des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) 0,2 Cent je produzierter Kilowattstunde Strom zu erhalten. Da stand die Meinung im Raum, dass es auf jeden Fall gut ist, auf Photovoltaik und damit auf erneuerbare, heimisch erzeugte Energie zu setzen, egal, wer investiert. Da waren Menschen, die sich ein Projekt von ortsansässigen Akteuren wünschten und Menschen, die den Verlust der Ackerfläche beklagten und negative Auswirkungen auf das Landschaftsbild, auf den Wild- und natürlich den Vogelbestand befürchteten.
Die Flächeneigentümerin, keine aktive Landwirtin, strahlte. Besteht für sie die Aussicht, die Pachteinnahmen für ihre Fläche zu vervier-, verfünf-, zu versechs- oder gar zu versiebenfachen. So genau ist das natürlich nicht bekannt.
Projektierer suchen aktiv
Wie bei uns in der Soester Börde, sind in vielen Regionen in NRW und ganz Deutschland Projektierer unterwegs. Sie sprechen aktiv Flächeneigentümer an, wenden sich an Bürgermeister und Gemeindevertretungen und werben auch über das Internet und die sozialen Medien für eine Zusammenarbeit.
Als Lohn locken sie mit Geld. Da ist von Pachtzahlungen in Höhe von 2000, 3000 oder 4000 € die Rede, manchmal sogar von 7000 oder gar 8000 €. Pro Hektar und Jahr wohlgemerkt. Für die Dauer von 20 bis 30 Jahren. Ein Anbieter verspricht im Internet gar von einem Verdienst von bis zu 1.440.000 €. Über 40 Jahre gerechnet.
„Bei uns kommen zurzeit pro Woche rund zwei bis drei Anfragen rein“, sagt Nils Seidel, Photovoltaik-Berater bei der Landwirtschaftskammer NRW. Diese stammen nur selten von Landwirten, die selbst in eine Anlage investieren wollen: Denn das Prozedere ist kompliziert, Investitionskosten und Zinsspiegel sind hoch, die Renditeerwartungen für eigene Investitionen relativ gering. Zahlenmäßig überlegen sind deshalb die Landwirte bzw. Grundstückseigentümer, die ein Angebot von einem Projektierer erhalten haben.
„Nachgefragt vonseiten der Projektierer werden in erster Linie Flächen, die mindestens 5 ha groß sind und im 200-m-Streifen entlang von Autobahnen oder überregionalen Schienenwegen liegen. Auch 2,5 ha große Flächen für die Agri-PV in Hofnähe sind immer mal wieder gefragt“, sagt der Berater. Der Grund: 5 ha gelten häufig als Untergrenze für die Wirtschaftlichkeit.
Die Flächen im 200-m-Streifen und die hofnahen Flächen für die Agri-PV haben einen zusätzlichen Vorteil: Hier ist der Bau von PV-Freiflächenanlagen baurechtlich privilegiert. Im Gegensatz zu anderen Flächen im Außenbereich müssen Investoren bei den betroffenen Gemeinden nicht erst eine Änderung von Flächennutzungs- und Bebauungsplan beantragen. Das spart eine Menge Zeit und Geld.
Welche Zahlungen Flächenverpächter tatsächlich erhalten, ist kaum bekannt. Zum einen geht damit niemand, der einen Vertrag abgeschlossen hat, hausieren. Zum anderen stützt sich manches Zahlungsversprechen nicht nur auf eine feste Pachtsumme, sondern zusätzlich auf eine strompreisabhängige Komponente.
Das kann sich, je nachdem welcher Börsenstrompreis in der Kalkulation zugrunde gelegt wird, sehr lukrativ anhören und vielleicht auch sein. Denn wer weiß, wie sich die Börsenstrompreise für PV-Strom in den nächsten Jahren entwickeln? Bleiben sie auf heutigem Niveau? Steigen sie, vielleicht weil die Stromnachfrage insgesamt steigt? Oder sinken sie etwa, weil immer mehr PV-Anlagen installiert werden, der Speicherausbau nicht hinterherkommt und damit das Stromangebot an sonnigen Tagen und zu sonnigen Stunden (zu) groß ist?
Große Unsicherheit
Ob das Verpachten einer Fläche für den Bau einer PV-FFA sinnvoll und wirtschaftlich ist, hängt aber nicht nur vom Pachtpreis, sondern von vielen verschiedenen Faktoren ab. Das fängt bei den persönlichen Vorstellungen des Flächeneigentümers an. Für einen aktiven Landwirt, der die Fläche vielleicht für seine Tierhaltung benötigt, sieht die Situation vermutlich ganz anders aus, als für einen Landeigentümer, der keine Landwirtschaft (mehr) betreibt. Wer jung ist oder Kinder hat, schaut auf einen Pachtzeitraum von 20 oder 30 Jahren vielleicht anders als ein kinderloser Rentner oder eine kinderlose Rentnerin.
„Das Verpachten bringt Chancen und Risiken mit sich“, sagt Stefan Schomakers, Rechtsanwalt beim WLV Steinfurt. „Ein ganz wesentlicher Punkt aber ist die Unsicherheit. Was passiert nach 20, 30 oder 40 Jahren mit der Fläche? Wenn es sich um eine klassische Freiflächenanlage handelt, ist der ehemalige Acker dann noch Acker? Oder hat sich vielleicht ein schützenswertes Biotop entwickelt, sodass die Fläche einen „Schutzstatus“ erhält? Was ist sie dann noch wert?“, fragt er.
Eine seriöse Abschätzung darüber, ob eine Fläche ihren Ackerstatus behält, sagt Schomakers, sei nicht möglich. Dieses Risiko müssten deshalb die Pachtzahlungen über die Jahre mittragen. Denkbar ist auch, eine Schadenersatzklausel für den Fall eines Flächenverkehrswertverlustes zu vereinbaren oder über den Verkauf der entsprechenden Fläche nachzudenken. Gerade vor einem Verkauf sollte jedoch unbedingt ein Gespräch mit dem Steuerberater stehen.
Obwohl die Bedingungen für eigene Investitionen zurzeit nicht günstig sind, ist Schomakers eins wichtig: „Flächeneigentümer sollten sich überlegen, ob sie eine Freiflächenanlage nicht lieber selbst oder zusammen mit Nachbarn bauen möchten. Das schafft Akzeptanz und die Wertschöpfung bleibt vor Ort“, sagt er.
Rechnet sich das?
Angenommen in einem Pachtvertrag stehen folgende Konditionen:
eine feste Pacht von jährlich 4.000 €/ha plus einer strompreisabhängigen Zahlung,
kein Inflationsausgleich,
Pachtdauer 20 Jahre, Verlängerungsoption über weitere 10 Jahre.
Für die Rechnungen unterstellen wir eine durchschnittliche jährliche Inflationsrate von 3 %. Da die Entwicklung der Strompreise unbekannt ist, werfen wir nur eine Blick auf den festen Pachtbestandteil:
Die Kaufkraft der festen Pachtzahlung sinkt inflationsbedingt über die Jahre. Innerhalb von 10 Jahren verliert die Pachtzahlung gut 25 % ihres Wertes; sie hat dann nur noch eine Kaufkraft, die heute gut 2.976 € entspricht. Nach 20 Jahren beträgt der Kaufkraftverlust gut 44 % (2.214 €), nach 30 Jahren fast 60 % (1.648 €).
Ohne Inflationsausgleich summieren sich die Pachtzahlungen innerhalb von 20 Jahren auf 80.000 €/ha, nach 30 Jahren auf 120.000 €/ha. Wird die Pachtzahlung jährlich an die Inflation angepasst, summieren sich die Zahlungen dagegen nach 20 Jahren auf rund 110.700 € und nach 30 Jahren auf gut 196.000 €.
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Im Frühjahr war es auch bei uns soweit. Ein Projektierer aus einem weit entfernten Bundesland stellte der versammelten Dorfgemeinschaft seine Pläne vor: Auf 5 ha Ackerland, so das Ziel, soll eine Photovoltaik-Freiflächenanlage (PV-FFA) entstehen. Mitten in der Soester Börde, auf bestem Ackerland, im Vogelschutzgebiet.
Die Reaktionen der Zuhörer gingen weit auseinander: Da war der Bürgermeister, der sich auf Gewerbesteuer und über das Versprechen freute, aus dem Topf des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) 0,2 Cent je produzierter Kilowattstunde Strom zu erhalten. Da stand die Meinung im Raum, dass es auf jeden Fall gut ist, auf Photovoltaik und damit auf erneuerbare, heimisch erzeugte Energie zu setzen, egal, wer investiert. Da waren Menschen, die sich ein Projekt von ortsansässigen Akteuren wünschten und Menschen, die den Verlust der Ackerfläche beklagten und negative Auswirkungen auf das Landschaftsbild, auf den Wild- und natürlich den Vogelbestand befürchteten.
Die Flächeneigentümerin, keine aktive Landwirtin, strahlte. Besteht für sie die Aussicht, die Pachteinnahmen für ihre Fläche zu vervier-, verfünf-, zu versechs- oder gar zu versiebenfachen. So genau ist das natürlich nicht bekannt.
Projektierer suchen aktiv
Wie bei uns in der Soester Börde, sind in vielen Regionen in NRW und ganz Deutschland Projektierer unterwegs. Sie sprechen aktiv Flächeneigentümer an, wenden sich an Bürgermeister und Gemeindevertretungen und werben auch über das Internet und die sozialen Medien für eine Zusammenarbeit.
Als Lohn locken sie mit Geld. Da ist von Pachtzahlungen in Höhe von 2000, 3000 oder 4000 € die Rede, manchmal sogar von 7000 oder gar 8000 €. Pro Hektar und Jahr wohlgemerkt. Für die Dauer von 20 bis 30 Jahren. Ein Anbieter verspricht im Internet gar von einem Verdienst von bis zu 1.440.000 €. Über 40 Jahre gerechnet.
„Bei uns kommen zurzeit pro Woche rund zwei bis drei Anfragen rein“, sagt Nils Seidel, Photovoltaik-Berater bei der Landwirtschaftskammer NRW. Diese stammen nur selten von Landwirten, die selbst in eine Anlage investieren wollen: Denn das Prozedere ist kompliziert, Investitionskosten und Zinsspiegel sind hoch, die Renditeerwartungen für eigene Investitionen relativ gering. Zahlenmäßig überlegen sind deshalb die Landwirte bzw. Grundstückseigentümer, die ein Angebot von einem Projektierer erhalten haben.
„Nachgefragt vonseiten der Projektierer werden in erster Linie Flächen, die mindestens 5 ha groß sind und im 200-m-Streifen entlang von Autobahnen oder überregionalen Schienenwegen liegen. Auch 2,5 ha große Flächen für die Agri-PV in Hofnähe sind immer mal wieder gefragt“, sagt der Berater. Der Grund: 5 ha gelten häufig als Untergrenze für die Wirtschaftlichkeit.
Die Flächen im 200-m-Streifen und die hofnahen Flächen für die Agri-PV haben einen zusätzlichen Vorteil: Hier ist der Bau von PV-Freiflächenanlagen baurechtlich privilegiert. Im Gegensatz zu anderen Flächen im Außenbereich müssen Investoren bei den betroffenen Gemeinden nicht erst eine Änderung von Flächennutzungs- und Bebauungsplan beantragen. Das spart eine Menge Zeit und Geld.
Welche Zahlungen Flächenverpächter tatsächlich erhalten, ist kaum bekannt. Zum einen geht damit niemand, der einen Vertrag abgeschlossen hat, hausieren. Zum anderen stützt sich manches Zahlungsversprechen nicht nur auf eine feste Pachtsumme, sondern zusätzlich auf eine strompreisabhängige Komponente.
Das kann sich, je nachdem welcher Börsenstrompreis in der Kalkulation zugrunde gelegt wird, sehr lukrativ anhören und vielleicht auch sein. Denn wer weiß, wie sich die Börsenstrompreise für PV-Strom in den nächsten Jahren entwickeln? Bleiben sie auf heutigem Niveau? Steigen sie, vielleicht weil die Stromnachfrage insgesamt steigt? Oder sinken sie etwa, weil immer mehr PV-Anlagen installiert werden, der Speicherausbau nicht hinterherkommt und damit das Stromangebot an sonnigen Tagen und zu sonnigen Stunden (zu) groß ist?
Große Unsicherheit
Ob das Verpachten einer Fläche für den Bau einer PV-FFA sinnvoll und wirtschaftlich ist, hängt aber nicht nur vom Pachtpreis, sondern von vielen verschiedenen Faktoren ab. Das fängt bei den persönlichen Vorstellungen des Flächeneigentümers an. Für einen aktiven Landwirt, der die Fläche vielleicht für seine Tierhaltung benötigt, sieht die Situation vermutlich ganz anders aus, als für einen Landeigentümer, der keine Landwirtschaft (mehr) betreibt. Wer jung ist oder Kinder hat, schaut auf einen Pachtzeitraum von 20 oder 30 Jahren vielleicht anders als ein kinderloser Rentner oder eine kinderlose Rentnerin.
„Das Verpachten bringt Chancen und Risiken mit sich“, sagt Stefan Schomakers, Rechtsanwalt beim WLV Steinfurt. „Ein ganz wesentlicher Punkt aber ist die Unsicherheit. Was passiert nach 20, 30 oder 40 Jahren mit der Fläche? Wenn es sich um eine klassische Freiflächenanlage handelt, ist der ehemalige Acker dann noch Acker? Oder hat sich vielleicht ein schützenswertes Biotop entwickelt, sodass die Fläche einen „Schutzstatus“ erhält? Was ist sie dann noch wert?“, fragt er.
Eine seriöse Abschätzung darüber, ob eine Fläche ihren Ackerstatus behält, sagt Schomakers, sei nicht möglich. Dieses Risiko müssten deshalb die Pachtzahlungen über die Jahre mittragen. Denkbar ist auch, eine Schadenersatzklausel für den Fall eines Flächenverkehrswertverlustes zu vereinbaren oder über den Verkauf der entsprechenden Fläche nachzudenken. Gerade vor einem Verkauf sollte jedoch unbedingt ein Gespräch mit dem Steuerberater stehen.
Obwohl die Bedingungen für eigene Investitionen zurzeit nicht günstig sind, ist Schomakers eins wichtig: „Flächeneigentümer sollten sich überlegen, ob sie eine Freiflächenanlage nicht lieber selbst oder zusammen mit Nachbarn bauen möchten. Das schafft Akzeptanz und die Wertschöpfung bleibt vor Ort“, sagt er.
Rechnet sich das?
Angenommen in einem Pachtvertrag stehen folgende Konditionen:
eine feste Pacht von jährlich 4.000 €/ha plus einer strompreisabhängigen Zahlung,
kein Inflationsausgleich,
Pachtdauer 20 Jahre, Verlängerungsoption über weitere 10 Jahre.
Für die Rechnungen unterstellen wir eine durchschnittliche jährliche Inflationsrate von 3 %. Da die Entwicklung der Strompreise unbekannt ist, werfen wir nur eine Blick auf den festen Pachtbestandteil:
Die Kaufkraft der festen Pachtzahlung sinkt inflationsbedingt über die Jahre. Innerhalb von 10 Jahren verliert die Pachtzahlung gut 25 % ihres Wertes; sie hat dann nur noch eine Kaufkraft, die heute gut 2.976 € entspricht. Nach 20 Jahren beträgt der Kaufkraftverlust gut 44 % (2.214 €), nach 30 Jahren fast 60 % (1.648 €).
Ohne Inflationsausgleich summieren sich die Pachtzahlungen innerhalb von 20 Jahren auf 80.000 €/ha, nach 30 Jahren auf 120.000 €/ha. Wird die Pachtzahlung jährlich an die Inflation angepasst, summieren sich die Zahlungen dagegen nach 20 Jahren auf rund 110.700 € und nach 30 Jahren auf gut 196.000 €.
