Inflation: Pacht- und Altenteilszahlungen fair anpassen!
Die Inflation ist zurück. Wie man Zahlungen aus langfristigen Verträgen wertstabil halten kann, haben wir Rechtsanwalt Hubertus Schmitte vom WLV gefragt.
Wie lässt sich sicherstellen, dass zu zahlende Beträge ihren Wert behalten?
Schmitte: Langfristige Verträge sollten immer eine Wertsicherungsklausel enthalten. Sie koppelt z. B. den Pachtpreis an die allgemeine Preisentwicklung für Verbraucher und die Entwicklung der landwirtschaftlichen Preise bzw. Kosten.
Welche Indices finden sich in Verträgen?
Schmitte: Häufig wird der Verbraucherpreisindex (VPI) vom statistischen Bundesamt verwendet, der die Veränderung der Kaufkraft der Verbraucher widerspiegelt und die Inflation anzeigt.
In welchen Verträgen findet der Verbraucherpreisindex Verwendung?
Schmitte: Er passt gut in Altenteilsverträgen. Denn der VPI drückt aus, wie z. B. das Baraltenteil steigen muss, um die Kaufkraft der Altenteiler gleich hoch zu halten.
Können Sie ein Beispiel für die Erhöhung des Baraltenteils aufgrund vertraglicher Regelungen geben?
Schmitte: Angenommen, im Hofübergabevertrag vom Juli 2019 steht als Schwelle für die Anpassung des Altenteils eine Erhöhung des VPI um 10 %. Mithilfe von www.destatis.de kann man feststellen, dass der VPI seit Juli 2019 bis Dezember 2022 von 106,2 Punkten auf 120,6 Punkte, also um 13,56 % gestiegen ist. Wurde im Juli 2019 ein Baraltenteil von 1.500 € vereinbart, muss dieses auf 1 704 € steigen, damit die Kaufkraft gleich bleibt.
Was kann man in Pachtverträgen vereinbaren, um die Pacht gerecht steigen zu lassen?
Schmitte: Das Problem ist, dass der VPI abbildet, wie sich die privaten Kosten des Verpächters entwickeln. Der Pächter muss die Pacht aber aus der landwirtschaftlichen Erzeugung erwirtschaften! Daher empfehle ich einen Mittelwert aus VPI und der Leistungsfähigkeit des Pächters. Diese lässt sich fair ableiten aus einem Mittelwert des Erzeugerpreisindex landwirtschaftlicher Produkte und dem Einkaufspreisindex der Betriebsmittel.
Wie könnte ein Beispiel zur Entwicklung der Pachthöhe dann aussehen?
Schmitte: Nehmen wir an, dass laut Pachtvertrag eine Pachtänderung ab 10 % Indexänderung möglich ist. Der VPI stand im November 2019 bei 105,3 Punkten. Im November 2022 stand er bei 121,6 Punkten, folglich eine Steigerung von 16,3 Punkten bzw. 15,48 %. Das wäre dann der Kaufkraftschwund.
Und jetzt ermitteln Sie die Steigerung der Leistungsfähigkeit des Landwirtes?
Schmitte: Ja, genau. Dazu nehmen wir den Index für Erzeugerpreise landwirtschaftlicher Produkte, der im Beispiel im November 2019 bei 112,0 Punkten stand und im November 2022 bei 165,7 Punkten. Das ist ein Plus von 53,7 Punkten bzw. 47,95 %. Dagegen rechnen wir den Index des Einkaufspreises landwirtschaftlicher Betriebsmittel, der im November 2019 bei 105,2 und im November 2022 bei 152,6 Punkten lag, also um 47,4 Punkte bzw. 45,06 % gestiegen ist. Diese Steigerung ziehen wir von der Steigerung der Erzeugerpreise ab und kommen auf ein Plus von insgesamt nur 2,89 %
Wie kommen wir nun darauf, um wie viel die Pacht erhöht werden kann?
Schmitte: Indem wir einen Mittelwert der Steigerung des VPI (plus 15,48 %) und der Entwicklung der Leistungsfähigkeit des Betriebes (plus 2,89 %) bilden. Da diese Steigerung (9,19 %) geringer ist als der vertragliche Mindestwert von 10 %, können Sie die Pacht derzeit nicht erhöhen!
Wie ist die Rechtslage, wenn Pachtverträge keine Wertsicherungsklausel enthalten? Ist der Pachtpreis dann nicht anpassbar?
Schmitte: Auch wenn nichts im Vertrag steht: Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für Landpachtverträge im § 593 gesetzliche Anpassungsmöglichkeiten vor, wenn sich nach Vertragsabschluss die Verhältnisse nachhaltig verändert haben, sodass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein „grobes Missverhältnis“ geraten sind. Das kann z. B. eine Veränderung der allgemeinen Wirtschaftslage der Landwirtschaft sein oder eine Änderung von Steuern und Abgaben, staatlichen Direktzahlungen, etc. Dann kann jede Vertragspartei notfalls per Klage die Änderung des Pachtpreises einfordern. Die Anforderungen sind hoch. Auf diese gesetzliche Regelung sollte man sich daher nicht verlassen!
Was gilt, wenn man lange vergessen hat, die Zahlungen anzupassen?
Schmitte: Dann muss man prüfen, ob die Pachtanpassung nur zu erfolgen hatte, wenn dies von einer der Parteien eingefordert wurde, oder ob die Pachtanpassung auch „automatisch“ passierte. In letzterem Fall kann der nicht gezahlte Mehrbetrag vom Verpächter noch nachgefordert werden, allerdings nur für die letzten drei Jahre. Der Rest ist verjährt.
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Wie lässt sich sicherstellen, dass zu zahlende Beträge ihren Wert behalten?
Schmitte: Langfristige Verträge sollten immer eine Wertsicherungsklausel enthalten. Sie koppelt z. B. den Pachtpreis an die allgemeine Preisentwicklung für Verbraucher und die Entwicklung der landwirtschaftlichen Preise bzw. Kosten.
Welche Indices finden sich in Verträgen?
Schmitte: Häufig wird der Verbraucherpreisindex (VPI) vom statistischen Bundesamt verwendet, der die Veränderung der Kaufkraft der Verbraucher widerspiegelt und die Inflation anzeigt.
In welchen Verträgen findet der Verbraucherpreisindex Verwendung?
Schmitte: Er passt gut in Altenteilsverträgen. Denn der VPI drückt aus, wie z. B. das Baraltenteil steigen muss, um die Kaufkraft der Altenteiler gleich hoch zu halten.
Können Sie ein Beispiel für die Erhöhung des Baraltenteils aufgrund vertraglicher Regelungen geben?
Schmitte: Angenommen, im Hofübergabevertrag vom Juli 2019 steht als Schwelle für die Anpassung des Altenteils eine Erhöhung des VPI um 10 %. Mithilfe von www.destatis.de kann man feststellen, dass der VPI seit Juli 2019 bis Dezember 2022 von 106,2 Punkten auf 120,6 Punkte, also um 13,56 % gestiegen ist. Wurde im Juli 2019 ein Baraltenteil von 1.500 € vereinbart, muss dieses auf 1 704 € steigen, damit die Kaufkraft gleich bleibt.
Was kann man in Pachtverträgen vereinbaren, um die Pacht gerecht steigen zu lassen?
Schmitte: Das Problem ist, dass der VPI abbildet, wie sich die privaten Kosten des Verpächters entwickeln. Der Pächter muss die Pacht aber aus der landwirtschaftlichen Erzeugung erwirtschaften! Daher empfehle ich einen Mittelwert aus VPI und der Leistungsfähigkeit des Pächters. Diese lässt sich fair ableiten aus einem Mittelwert des Erzeugerpreisindex landwirtschaftlicher Produkte und dem Einkaufspreisindex der Betriebsmittel.
Wie könnte ein Beispiel zur Entwicklung der Pachthöhe dann aussehen?
Schmitte: Nehmen wir an, dass laut Pachtvertrag eine Pachtänderung ab 10 % Indexänderung möglich ist. Der VPI stand im November 2019 bei 105,3 Punkten. Im November 2022 stand er bei 121,6 Punkten, folglich eine Steigerung von 16,3 Punkten bzw. 15,48 %. Das wäre dann der Kaufkraftschwund.
Und jetzt ermitteln Sie die Steigerung der Leistungsfähigkeit des Landwirtes?
Schmitte: Ja, genau. Dazu nehmen wir den Index für Erzeugerpreise landwirtschaftlicher Produkte, der im Beispiel im November 2019 bei 112,0 Punkten stand und im November 2022 bei 165,7 Punkten. Das ist ein Plus von 53,7 Punkten bzw. 47,95 %. Dagegen rechnen wir den Index des Einkaufspreises landwirtschaftlicher Betriebsmittel, der im November 2019 bei 105,2 und im November 2022 bei 152,6 Punkten lag, also um 47,4 Punkte bzw. 45,06 % gestiegen ist. Diese Steigerung ziehen wir von der Steigerung der Erzeugerpreise ab und kommen auf ein Plus von insgesamt nur 2,89 %
Wie kommen wir nun darauf, um wie viel die Pacht erhöht werden kann?
Schmitte: Indem wir einen Mittelwert der Steigerung des VPI (plus 15,48 %) und der Entwicklung der Leistungsfähigkeit des Betriebes (plus 2,89 %) bilden. Da diese Steigerung (9,19 %) geringer ist als der vertragliche Mindestwert von 10 %, können Sie die Pacht derzeit nicht erhöhen!
Wie ist die Rechtslage, wenn Pachtverträge keine Wertsicherungsklausel enthalten? Ist der Pachtpreis dann nicht anpassbar?
Schmitte: Auch wenn nichts im Vertrag steht: Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für Landpachtverträge im § 593 gesetzliche Anpassungsmöglichkeiten vor, wenn sich nach Vertragsabschluss die Verhältnisse nachhaltig verändert haben, sodass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein „grobes Missverhältnis“ geraten sind. Das kann z. B. eine Veränderung der allgemeinen Wirtschaftslage der Landwirtschaft sein oder eine Änderung von Steuern und Abgaben, staatlichen Direktzahlungen, etc. Dann kann jede Vertragspartei notfalls per Klage die Änderung des Pachtpreises einfordern. Die Anforderungen sind hoch. Auf diese gesetzliche Regelung sollte man sich daher nicht verlassen!
Was gilt, wenn man lange vergessen hat, die Zahlungen anzupassen?
Schmitte: Dann muss man prüfen, ob die Pachtanpassung nur zu erfolgen hatte, wenn dies von einer der Parteien eingefordert wurde, oder ob die Pachtanpassung auch „automatisch“ passierte. In letzterem Fall kann der nicht gezahlte Mehrbetrag vom Verpächter noch nachgefordert werden, allerdings nur für die letzten drei Jahre. Der Rest ist verjährt.
