Wann ist ein Pachtvertrag rechtswirksam gekündigt? Wie geht es weiter, wenn die Pachtfläche verkauft wird? Antworten auf solche und weitere Fragen gibt Rechtsanwalt Andreas Dehne.
Klar ist: Kein Landwirt gibt Pachtflächen gerne zurück. Kündigt der Verpächter plötzlich einen langfristigen Vertrag, ist der Ärger besonders groß. Was Verpächter dürfen und welche Rechte der Pächter hat, beantwortet Rechtsanwalt Andreas Dehne. Fortsetzung vonWasserdichte Pachtverträge – darauf müssen Landwirte achten!
Ende des Pachtvertrages
Wann endet ein Pachtvertrag?
Antwort: Haben Sie keine feste Laufzeit vereinbart, läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Um so einen Pachtvertrag zu beenden, ist eine schriftliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwei Jahren erforderlich.
Der Verpächter muss dazu spätestens am dritten Werktag des laufenden Pachtjahres für den Schluss des folgenden Pachtjahres kündigen, z. B. spätestens am 4.10.2023 zum Pachtende am 30.9.2025. Bei festen Laufzeiten von z. B. zehn Jahren endet der Vertrag ohne weiteres Zutun, es sei denn, es gibt Verlängerungsklauseln (siehe top agrar 7/2023, Seite 40).
Schnell gelesen
Für Pachtverträge ohne feste Laufzeit gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.
Der Verpächter muss schriftlich kündigen und im Zweifel nachweisen, dass der Pächter die Kündigung erhalten hat.
Pächter, die unpünktlich zahlen, müssen mit einer Kündigung rechnen.
Ist die Rechtslage am Pachtende unklar, sollte der Pächter seine Strategie genau überdenken.
Kündigung schriftlich
Wann ist die Kündigung wirksam?
Antwort: Egal ob bei einer fristlosen oder einer regulären Kündigung, der Verpächter muss immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben! Das gilt auch bei mündlichen Pachtverträgen.
Nur Pachtverträge mit fester Laufzeit enden ohne Kündigung. Wichtig ist dabei, dass die Kündigung an den tatsächlichen Pächter adressiert ist. Hat z. B. der ursprüngliche Pächter Hof und Pachtflächen in der Pachtzeit an seinen Hofnachfolger übergeben und dies dem Verpächter auch mitgeteilt, muss der Verpächter die Kündigung an den Junior richten. Geht die Kündigung an den Senior, ist sie ungültig.
Vor allem in Ostdeutschland kommt es auch vor, dass nicht der Verpächter, sondern der Nachfolgepächter die Kündigung übernimmt. Das ist grundsätzlich aber nur möglich, wenn der Nachfolgepächter eine Vollmacht oder Ermächtigung des Verpächters vorlegen kann, die der Kündigung beiliegen muss.
Erbengemeinschaften
Was gilt bei Erbengemeinschaften?
Antwort: Wenn nicht ein Mitglied der Erbengemeinschaft von den anderen bevollmächtigt wurde, muss jedes Mitglied einzeln die Kündigung gegenüber dem Pächter aussprechen. In der Kündigung müssen sich daher die Namen und Unterschriften aller Erben finden. Alternativ kann auch jeder Erbe eine separate Kündigung aussprechen.
Nachweisbar zugegangen?
Was passiert, wenn ein Pächter die Kündigung nicht erhalten hat?
Antwort: Kann ein Verpächter nicht beweisen, dass der Pächter die Kündigung fristgerecht erhalten hat, gilt sie als nicht zugegangen und ist damit unwirksam. Folge: Die Pacht läuft weiter, der Verpächter muss zum nächsten Zeitpunkt kündigen. Will der Verpächter hier sicher gehen, lässt er dem Pächter die Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher für ca. 30 € zukommen.
Sicher ist auch, dem Pächter die Kündigung persönlich zu übergeben und sich das mit Datum schriftlich bestätigen zu lassen. Will der Pächter die Kündigung nicht annehmen oder ist er nicht daheim, kann ein Verpächter den Kündigungsbrief unter Zeugen in dessen Briefkasten legen.
Die Kündigung muss tatsächlich in Papierform zugestellt werden.
Nicht empfehlenswert ist die Kündigung per Einschreiben. Selbst ein Einschreiben beweist nur, dass ein Briefumschlag mit Inhalt versendet wurde. Dringend abzuraten ist von einer Kündigung per Fax, E-Mail oder Whats-App.
Zustand der Fläche
Was, wenn es Streit um den ordnungsgemäßen Zustand der Pachtfläche gibt?
Antwort: Ein Pächter muss die Fläche im ordnungsgemäßen Zustand zurück geben bzw. so, wie er sie übernommen hat. Dabei geht es z. B. um Nematoden, Verunkrautung, Grunddüngungswerte, Beregnungsbrunnen etc. Gibt es im Pachtvertrag eine schriftliche Beschreibung der Pachtsache, kann man diese am Pachtende als (gerichtsfestes) Beweismittel heranziehen. Kommt Streit auf, weil z. B. noch Reifen auf der Fläche liegen oder zu viel Unkraut wächst, fordert der Verpächter unter Umständen die Wiederherstellung.
Sind die Forderungen berechtigt und kommt der Pächter ihnen nicht nach, kann der Verpächter Schadensersatz verlangen. Er kann dafür die tatsächlichen Kosten z. B. für die Wiederherstellung der Fläche durch den Lohnunternehmer ansetzen oder eigene Kosten.
Wichtig ist dabei, dass der Verpächter die Ansprüche gegen den Altpächter spätestens sechs Monate, nachdem der Pächter die Fläche herausgegeben hat, geltend machen muss. Ansonsten verjähren die Ansprüche. Achtung: Das rechtlich maßgebliche Datum ist dabei die tatsächliche Übergabe der Fläche!
Die Schadensersatzansprüche muss der Verpächter dabei durch Mahnbescheid oder Klage vor Gericht geltend machen.
Sind Zäune zu erneuern?
Muss ich als Pächter die Zäune erneuern?
Antwort: Wer eingezäuntes Grünland pachtet, muss die Zäune unterhalten. Ist der Zaun aufgrund des normalen Alterungsprozess abgängig, muss der Pächter keinen neuen Zaun errichten.
Zahlungsverzug
Kann der Verpächter fristlos kündigen, wenn die Pachtzahlung ausbleibt?
Antwort: Laut Gesetz ist eine fristlose Kündigung bereits möglich, wenn bei jährlicher Pachtzahlung der Pächter mit der ganzen oder einem Teil der Pachtsumme mehr als drei Monate in Verzug ist. Dabei muss der Verpächter vorher keine Mahnung schreiben! Der Pachtvertrag ist dann durch die Kündigung direkt beendet, der Pächter muss die Fläche sofort herausgeben.
Unterverpachtung erlaubt?
Was gilt bei Pflugtausch und Unterverpachtung?
Antwort: Verpachtet der Pächter die Fläche unter, stellt sie im Pflugtausch zur Verfügung oder bringt sie in eine GbR ein, muss der Verpächter das genehmigen. Liegt eine ungenehmigte Nutzungsüberlassung vor, kann der Verpächter nach einer schriftlichen Abmahnung fristlos kündigen. Wie die Erlaubnis des Verpächters einzuholen ist, regelt das Gesetz nicht, theoretisch reicht die widerspruchslose Duldung des Verpächters. Diese ist aber im Streitfall schwer nachzuweisen. Selbst wenn Pächter die Fläche schon Jahre nicht mehr in Eigenregie bewirtschaften, ziehen sie im Streit mit dem Verpächter häufig den Kürzeren. Viele Pächter gehen offenbar davon aus, dass der Pflugtausch auf Pachtflächen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehöre – ein fataler Irrtum!
Pflugtausch regeln
Wo aufpassen beim Pflugtausch?
Antwort: Immer wieder gibt es Fälle, in denen ein Pachtvertrag endet, obwohl es noch eine laufende Pflugtauschvereinbarung gibt. Damit man hier als Pächter nicht in Schwierigkeiten kommt, sollten Sie mit dem Pflugtauschpartner eine kürzere Kündigungsfrist von z. B. drei Monaten festlegen.
Dazu hat der Pflugtauschpartner selbst gegenüber dem Verpächter keine Ansprüche. Kündigt der Verpächter, weil er nichts vom Pflugtausch weiß oder wegen verspäteter Pachtzahlung, ist der Hauptpächter in einer brenzligen Situation: Denn es droht eine Haftung gegenüber dem Verpächter auf Herausgabe und gleichzeitig gegenüber dem Pflugtauschpartner auf Erfüllung des Pflugtauschvertrages.
Hofübergabe
Was gilt bei Hofübergabe?
Antwort: Wird der gesamte Betrieb mit Pachtflächen übergeben, tritt der Hofnachfolger automatisch in den Pachtvertrag ein. Dem Verpächter ist das mitzuteilen, kündigen kann er aber nicht.
Verkauf der Fläche
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Verkauf?
Antwort: Kauf bricht nicht Pacht – dieser Grundsatz gilt, wenn im Pachtvertrag nichts anderes geregelt ist. Ein gültiger Pachtvertrag kann also z. B. eine sofortige Nutzung als Bauland verhindern. Verpächter wünschen sich bei Pachtverträgen über längere Laufzeiten deshalb eine Sonderkündigungsklausel. Diese lässt sich auf bestimmte Fälle beschränken. Damit können Pächter leben, vor allem, wenn ihnen im Gegenzug eine faire Entschädigung zugesprochen wird.
Kritischer aus Pächtersicht ist eine „Eigenbedarfsklausel“. Sie räumt dem Verpächter ein Sonderkündigungsrecht ein, falls er oder seine Angehörigen die Fläche selbst bewirtschaften wollen. Das Problem: Solche Klauseln nutzt in der Praxis bisweilen auch der neue Eigentümer, der nach dem Kauf selbst wirtschaften will. Die Gerichte haben dieses Vorgehen allerdings eingeschränkt.
Folge: Soll eine Eigenbedarfsklausel für einen potenziellen Käufer einer Pachtfläche gelten, muss dies in der Klausel ausdrücklich erwähnt sein. So müsste man z. B. vereinbaren „für den Verpächter und dessen Angehörige sowie für jegliche Rechtsnachfolger des Verpächters.“
Ernterecht
Gibt es ein Ernterecht nach Pachtende?
Antwort: Der Pachtvertrag endet mit Ablauf des Pachtjahres, oft am 30.9. Dann muss der Pächter rein rechtlich die Fläche räumen. Üblich und sinnvoll ist zwar, dass der Altpächter eine evtl. noch ausstehende Zuckerrüben- oder Maisernte einbringt, einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht. Hier geht sicher, wer sich ein Aberntungsrecht nach Pachtende einräumen lässt.
Streit um das Pachtende
Wie soll ich als Pächter reagieren, wenn die Rechtslage nicht ganz eindeutig ist?
Antwort: Wenn Sie sich als Pächter z. B. wegen Formfehlern in der Kündigung gegen die Beendigung des Pachtverhältnisses wehren wollen, überlegen Sie genau, wie Sie vorgehen. Haben Sie begründete Zweifel an der Rechtmäßigkeit, sollten Sie die Kündigung zunächst schriftlich zurückweisen. Außerdem ist ratsam, das Pachtgrundstück über das strittige Pachtende hinaus zu bewirtschaften und abzuwarten, wie der Verpächter reagiert. In der Praxis verzichtet dann so mancher Verpächter auf die Durchsetzung der Kündigung und lässt die Sache auf sich beruhen.
Wann räumen?
Sollte ich als Pächter im Streitfall die Fläche lieber gleich räumen?
Antwort: Auch wenn der Verpächter bei der Kündigung bleibt, sollte der Pächter im Streit- oder Zweifelsfall auf der Fläche bleiben und selbst besser nicht sofort gerichtlich gegen die Kündigung vorgehen. Dann muss der Verpächter eine Räumungsklage einreichen, um die Kündigung durchzusetzen.
Bis zum Urteil in der Räumungsklage kann der Pächter getrost auf der Fläche bleiben, dazu ist er als aktueller Besitzer der Fläche berechtigt. Verpächter oder Nachfolgepächter können ihn ohne Gerichtsbeschluss nicht zwingen, die Fläche zu räumen.
Vorteil: Entscheidet das Gericht zugunsten des Pächters, kann er die Bewirtschaftung ganz normal fortsetzen. Hätte der Pächter die Fläche dagegen bereits herausgegeben, dürfte es für ihn trotz des gewonnen Prozesses schwierig werden, das Pachtverhältnis fortzuführen.
Die Weiterbewirtschaftung hat für den Pächter allerdings auch Risiken: Kann der Verpächter sich gerichtlich durchsetzen, zahlt der Pächter Anwalts- und Gerichtskosten nicht nur für sich, sondern auch für die Gegenseite!
Dazu zwei Beispiele: Bei einem Pachtzins von 5.000 € betragen die Anwalts- und Gerichtskosten für die erste Instanz schon knapp 2.300 €, bei 19.000 € schon etwa 5.100 €. Dazu wird ein Verpächter, der die Fläche selbst bewirtschaften wollte, einen Schadenersatz in Höhe des auf der Fläche erzielten Deckungsbeitrages fordern.
Argumentiert er, dass er z. B. durch den Anbau anderer Früchte noch mehr erwirtschaftet hätte, kann der Schadensersatz auch über dem Deckungsbeitrag liegen. Muss der Pächter die Fläche in der Vegetationsperiode räumen, kann er vom Verpächter aber den Ersatz der notwendigen Aufwendungen z. B. für Saatgut etc. verlangen.
Pächterwechsel
Wie vermeide ich als Verpächter die Doppelverpachtung?
Antwort: Der Pächter genießt im Streitfall Besitzschutz, Verpächter und neuer Pächter dürfen ihn bei der Bewirtschaftung nicht stören. Einzig mit einer erfolgreichen Räumungsklage kann der Verpächter den Pächter zum Abzug von der Fläche zwingen. Deutet sich schon an, dass das Pachtende strittig sein könnte, sollte der Verpächter den Pächter frühzeitig auffordern, ihm schriftlich mitzuteilen, ob er die Fläche pünktlich räumt.
Meldet sich der Pächter nicht, sollte der Verpächter erneut eine Stellungnahme fordern und eine Frist setzen. Lehnt der Pächter die Räumung ab oder meldet sich nicht, kann der Verpächter beim Amtsgericht eine Räumungs- bzw. Feststellungsklage einreichen.
Nachfolgepächter
Welche Rechte hat der Nachfolgepächter?
Antwort: Streit über die Herausgabe ist auch für den Nachfolgepächter ein Problem. Trotz eines rechtswirksamen Vertrages darf er nicht auf die Fläche. Er kann auch nicht selbst gegen den Altpächter vorgehen. Eine schwierige Situation, wenn der Verpächter dann die gerichtliche Auseinandersetzung scheut, zumal der Altpächter auch noch die Pacht zahlt. Ein Ausweg wäre, dass sich der neue Pächter den rechtlichen Räumungsanspruch vom Verpächter abtreten lässt. Allerdings übernimmt er in der Regel dann auch die damit verbundenen Kosten und das Prozessrisiko.
Welcher Vertrag hält am längsten?
Brauchen Sie als Pächter Planungssicherheit, weil die Flächen für Stallneubauten etc. nötig sind, ist ein langfristiger Pachtvertrag über eine feste Laufzeit die erste Wahl. In der langjährigen Praxis zeigt sich allerdings: Am stabilsten sind die Pachtverhältnisse auf unbestimmte Zeit (Kündigungsfrist zwei Jahre). Hier wird am wenigsten über Pachtpreise, Verlängerungen oder Kündigungen diskutiert. Meist läuft der Vertrag von Jahr zu Jahr weiter, ohne dass eine der Pachtparteien daran rührt.
Bei Pachtverträgen mit fester Laufzeit ist das anders, da Pächter und Verpächter das Pachtende fest im Blick haben. Eine gesonderte Kündigung ist nicht nötig, der Vertrag läuft einfach aus. Dann ist ein „Wegpachten“ der Fläche durch andere Landwirte recht häufig.
Klar ist: Kein Landwirt gibt Pachtflächen gerne zurück. Kündigt der Verpächter plötzlich einen langfristigen Vertrag, ist der Ärger besonders groß. Was Verpächter dürfen und welche Rechte der Pächter hat, beantwortet Rechtsanwalt Andreas Dehne. Fortsetzung vonWasserdichte Pachtverträge – darauf müssen Landwirte achten!
Ende des Pachtvertrages
Wann endet ein Pachtvertrag?
Antwort: Haben Sie keine feste Laufzeit vereinbart, läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Um so einen Pachtvertrag zu beenden, ist eine schriftliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwei Jahren erforderlich.
Der Verpächter muss dazu spätestens am dritten Werktag des laufenden Pachtjahres für den Schluss des folgenden Pachtjahres kündigen, z. B. spätestens am 4.10.2023 zum Pachtende am 30.9.2025. Bei festen Laufzeiten von z. B. zehn Jahren endet der Vertrag ohne weiteres Zutun, es sei denn, es gibt Verlängerungsklauseln (siehe top agrar 7/2023, Seite 40).
Schnell gelesen
Für Pachtverträge ohne feste Laufzeit gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.
Der Verpächter muss schriftlich kündigen und im Zweifel nachweisen, dass der Pächter die Kündigung erhalten hat.
Pächter, die unpünktlich zahlen, müssen mit einer Kündigung rechnen.
Ist die Rechtslage am Pachtende unklar, sollte der Pächter seine Strategie genau überdenken.
Kündigung schriftlich
Wann ist die Kündigung wirksam?
Antwort: Egal ob bei einer fristlosen oder einer regulären Kündigung, der Verpächter muss immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben! Das gilt auch bei mündlichen Pachtverträgen.
Nur Pachtverträge mit fester Laufzeit enden ohne Kündigung. Wichtig ist dabei, dass die Kündigung an den tatsächlichen Pächter adressiert ist. Hat z. B. der ursprüngliche Pächter Hof und Pachtflächen in der Pachtzeit an seinen Hofnachfolger übergeben und dies dem Verpächter auch mitgeteilt, muss der Verpächter die Kündigung an den Junior richten. Geht die Kündigung an den Senior, ist sie ungültig.
Vor allem in Ostdeutschland kommt es auch vor, dass nicht der Verpächter, sondern der Nachfolgepächter die Kündigung übernimmt. Das ist grundsätzlich aber nur möglich, wenn der Nachfolgepächter eine Vollmacht oder Ermächtigung des Verpächters vorlegen kann, die der Kündigung beiliegen muss.
Erbengemeinschaften
Was gilt bei Erbengemeinschaften?
Antwort: Wenn nicht ein Mitglied der Erbengemeinschaft von den anderen bevollmächtigt wurde, muss jedes Mitglied einzeln die Kündigung gegenüber dem Pächter aussprechen. In der Kündigung müssen sich daher die Namen und Unterschriften aller Erben finden. Alternativ kann auch jeder Erbe eine separate Kündigung aussprechen.
Nachweisbar zugegangen?
Was passiert, wenn ein Pächter die Kündigung nicht erhalten hat?
Antwort: Kann ein Verpächter nicht beweisen, dass der Pächter die Kündigung fristgerecht erhalten hat, gilt sie als nicht zugegangen und ist damit unwirksam. Folge: Die Pacht läuft weiter, der Verpächter muss zum nächsten Zeitpunkt kündigen. Will der Verpächter hier sicher gehen, lässt er dem Pächter die Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher für ca. 30 € zukommen.
Sicher ist auch, dem Pächter die Kündigung persönlich zu übergeben und sich das mit Datum schriftlich bestätigen zu lassen. Will der Pächter die Kündigung nicht annehmen oder ist er nicht daheim, kann ein Verpächter den Kündigungsbrief unter Zeugen in dessen Briefkasten legen.
Die Kündigung muss tatsächlich in Papierform zugestellt werden.
Nicht empfehlenswert ist die Kündigung per Einschreiben. Selbst ein Einschreiben beweist nur, dass ein Briefumschlag mit Inhalt versendet wurde. Dringend abzuraten ist von einer Kündigung per Fax, E-Mail oder Whats-App.
Zustand der Fläche
Was, wenn es Streit um den ordnungsgemäßen Zustand der Pachtfläche gibt?
Antwort: Ein Pächter muss die Fläche im ordnungsgemäßen Zustand zurück geben bzw. so, wie er sie übernommen hat. Dabei geht es z. B. um Nematoden, Verunkrautung, Grunddüngungswerte, Beregnungsbrunnen etc. Gibt es im Pachtvertrag eine schriftliche Beschreibung der Pachtsache, kann man diese am Pachtende als (gerichtsfestes) Beweismittel heranziehen. Kommt Streit auf, weil z. B. noch Reifen auf der Fläche liegen oder zu viel Unkraut wächst, fordert der Verpächter unter Umständen die Wiederherstellung.
Sind die Forderungen berechtigt und kommt der Pächter ihnen nicht nach, kann der Verpächter Schadensersatz verlangen. Er kann dafür die tatsächlichen Kosten z. B. für die Wiederherstellung der Fläche durch den Lohnunternehmer ansetzen oder eigene Kosten.
Wichtig ist dabei, dass der Verpächter die Ansprüche gegen den Altpächter spätestens sechs Monate, nachdem der Pächter die Fläche herausgegeben hat, geltend machen muss. Ansonsten verjähren die Ansprüche. Achtung: Das rechtlich maßgebliche Datum ist dabei die tatsächliche Übergabe der Fläche!
Die Schadensersatzansprüche muss der Verpächter dabei durch Mahnbescheid oder Klage vor Gericht geltend machen.
Sind Zäune zu erneuern?
Muss ich als Pächter die Zäune erneuern?
Antwort: Wer eingezäuntes Grünland pachtet, muss die Zäune unterhalten. Ist der Zaun aufgrund des normalen Alterungsprozess abgängig, muss der Pächter keinen neuen Zaun errichten.
Zahlungsverzug
Kann der Verpächter fristlos kündigen, wenn die Pachtzahlung ausbleibt?
Antwort: Laut Gesetz ist eine fristlose Kündigung bereits möglich, wenn bei jährlicher Pachtzahlung der Pächter mit der ganzen oder einem Teil der Pachtsumme mehr als drei Monate in Verzug ist. Dabei muss der Verpächter vorher keine Mahnung schreiben! Der Pachtvertrag ist dann durch die Kündigung direkt beendet, der Pächter muss die Fläche sofort herausgeben.
Unterverpachtung erlaubt?
Was gilt bei Pflugtausch und Unterverpachtung?
Antwort: Verpachtet der Pächter die Fläche unter, stellt sie im Pflugtausch zur Verfügung oder bringt sie in eine GbR ein, muss der Verpächter das genehmigen. Liegt eine ungenehmigte Nutzungsüberlassung vor, kann der Verpächter nach einer schriftlichen Abmahnung fristlos kündigen. Wie die Erlaubnis des Verpächters einzuholen ist, regelt das Gesetz nicht, theoretisch reicht die widerspruchslose Duldung des Verpächters. Diese ist aber im Streitfall schwer nachzuweisen. Selbst wenn Pächter die Fläche schon Jahre nicht mehr in Eigenregie bewirtschaften, ziehen sie im Streit mit dem Verpächter häufig den Kürzeren. Viele Pächter gehen offenbar davon aus, dass der Pflugtausch auf Pachtflächen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehöre – ein fataler Irrtum!
Pflugtausch regeln
Wo aufpassen beim Pflugtausch?
Antwort: Immer wieder gibt es Fälle, in denen ein Pachtvertrag endet, obwohl es noch eine laufende Pflugtauschvereinbarung gibt. Damit man hier als Pächter nicht in Schwierigkeiten kommt, sollten Sie mit dem Pflugtauschpartner eine kürzere Kündigungsfrist von z. B. drei Monaten festlegen.
Dazu hat der Pflugtauschpartner selbst gegenüber dem Verpächter keine Ansprüche. Kündigt der Verpächter, weil er nichts vom Pflugtausch weiß oder wegen verspäteter Pachtzahlung, ist der Hauptpächter in einer brenzligen Situation: Denn es droht eine Haftung gegenüber dem Verpächter auf Herausgabe und gleichzeitig gegenüber dem Pflugtauschpartner auf Erfüllung des Pflugtauschvertrages.
Hofübergabe
Was gilt bei Hofübergabe?
Antwort: Wird der gesamte Betrieb mit Pachtflächen übergeben, tritt der Hofnachfolger automatisch in den Pachtvertrag ein. Dem Verpächter ist das mitzuteilen, kündigen kann er aber nicht.
Verkauf der Fläche
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Verkauf?
Antwort: Kauf bricht nicht Pacht – dieser Grundsatz gilt, wenn im Pachtvertrag nichts anderes geregelt ist. Ein gültiger Pachtvertrag kann also z. B. eine sofortige Nutzung als Bauland verhindern. Verpächter wünschen sich bei Pachtverträgen über längere Laufzeiten deshalb eine Sonderkündigungsklausel. Diese lässt sich auf bestimmte Fälle beschränken. Damit können Pächter leben, vor allem, wenn ihnen im Gegenzug eine faire Entschädigung zugesprochen wird.
Kritischer aus Pächtersicht ist eine „Eigenbedarfsklausel“. Sie räumt dem Verpächter ein Sonderkündigungsrecht ein, falls er oder seine Angehörigen die Fläche selbst bewirtschaften wollen. Das Problem: Solche Klauseln nutzt in der Praxis bisweilen auch der neue Eigentümer, der nach dem Kauf selbst wirtschaften will. Die Gerichte haben dieses Vorgehen allerdings eingeschränkt.
Folge: Soll eine Eigenbedarfsklausel für einen potenziellen Käufer einer Pachtfläche gelten, muss dies in der Klausel ausdrücklich erwähnt sein. So müsste man z. B. vereinbaren „für den Verpächter und dessen Angehörige sowie für jegliche Rechtsnachfolger des Verpächters.“
Ernterecht
Gibt es ein Ernterecht nach Pachtende?
Antwort: Der Pachtvertrag endet mit Ablauf des Pachtjahres, oft am 30.9. Dann muss der Pächter rein rechtlich die Fläche räumen. Üblich und sinnvoll ist zwar, dass der Altpächter eine evtl. noch ausstehende Zuckerrüben- oder Maisernte einbringt, einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht. Hier geht sicher, wer sich ein Aberntungsrecht nach Pachtende einräumen lässt.
Streit um das Pachtende
Wie soll ich als Pächter reagieren, wenn die Rechtslage nicht ganz eindeutig ist?
Antwort: Wenn Sie sich als Pächter z. B. wegen Formfehlern in der Kündigung gegen die Beendigung des Pachtverhältnisses wehren wollen, überlegen Sie genau, wie Sie vorgehen. Haben Sie begründete Zweifel an der Rechtmäßigkeit, sollten Sie die Kündigung zunächst schriftlich zurückweisen. Außerdem ist ratsam, das Pachtgrundstück über das strittige Pachtende hinaus zu bewirtschaften und abzuwarten, wie der Verpächter reagiert. In der Praxis verzichtet dann so mancher Verpächter auf die Durchsetzung der Kündigung und lässt die Sache auf sich beruhen.
Wann räumen?
Sollte ich als Pächter im Streitfall die Fläche lieber gleich räumen?
Antwort: Auch wenn der Verpächter bei der Kündigung bleibt, sollte der Pächter im Streit- oder Zweifelsfall auf der Fläche bleiben und selbst besser nicht sofort gerichtlich gegen die Kündigung vorgehen. Dann muss der Verpächter eine Räumungsklage einreichen, um die Kündigung durchzusetzen.
Bis zum Urteil in der Räumungsklage kann der Pächter getrost auf der Fläche bleiben, dazu ist er als aktueller Besitzer der Fläche berechtigt. Verpächter oder Nachfolgepächter können ihn ohne Gerichtsbeschluss nicht zwingen, die Fläche zu räumen.
Vorteil: Entscheidet das Gericht zugunsten des Pächters, kann er die Bewirtschaftung ganz normal fortsetzen. Hätte der Pächter die Fläche dagegen bereits herausgegeben, dürfte es für ihn trotz des gewonnen Prozesses schwierig werden, das Pachtverhältnis fortzuführen.
Die Weiterbewirtschaftung hat für den Pächter allerdings auch Risiken: Kann der Verpächter sich gerichtlich durchsetzen, zahlt der Pächter Anwalts- und Gerichtskosten nicht nur für sich, sondern auch für die Gegenseite!
Dazu zwei Beispiele: Bei einem Pachtzins von 5.000 € betragen die Anwalts- und Gerichtskosten für die erste Instanz schon knapp 2.300 €, bei 19.000 € schon etwa 5.100 €. Dazu wird ein Verpächter, der die Fläche selbst bewirtschaften wollte, einen Schadenersatz in Höhe des auf der Fläche erzielten Deckungsbeitrages fordern.
Argumentiert er, dass er z. B. durch den Anbau anderer Früchte noch mehr erwirtschaftet hätte, kann der Schadensersatz auch über dem Deckungsbeitrag liegen. Muss der Pächter die Fläche in der Vegetationsperiode räumen, kann er vom Verpächter aber den Ersatz der notwendigen Aufwendungen z. B. für Saatgut etc. verlangen.
Pächterwechsel
Wie vermeide ich als Verpächter die Doppelverpachtung?
Antwort: Der Pächter genießt im Streitfall Besitzschutz, Verpächter und neuer Pächter dürfen ihn bei der Bewirtschaftung nicht stören. Einzig mit einer erfolgreichen Räumungsklage kann der Verpächter den Pächter zum Abzug von der Fläche zwingen. Deutet sich schon an, dass das Pachtende strittig sein könnte, sollte der Verpächter den Pächter frühzeitig auffordern, ihm schriftlich mitzuteilen, ob er die Fläche pünktlich räumt.
Meldet sich der Pächter nicht, sollte der Verpächter erneut eine Stellungnahme fordern und eine Frist setzen. Lehnt der Pächter die Räumung ab oder meldet sich nicht, kann der Verpächter beim Amtsgericht eine Räumungs- bzw. Feststellungsklage einreichen.
Nachfolgepächter
Welche Rechte hat der Nachfolgepächter?
Antwort: Streit über die Herausgabe ist auch für den Nachfolgepächter ein Problem. Trotz eines rechtswirksamen Vertrages darf er nicht auf die Fläche. Er kann auch nicht selbst gegen den Altpächter vorgehen. Eine schwierige Situation, wenn der Verpächter dann die gerichtliche Auseinandersetzung scheut, zumal der Altpächter auch noch die Pacht zahlt. Ein Ausweg wäre, dass sich der neue Pächter den rechtlichen Räumungsanspruch vom Verpächter abtreten lässt. Allerdings übernimmt er in der Regel dann auch die damit verbundenen Kosten und das Prozessrisiko.
Welcher Vertrag hält am längsten?
Brauchen Sie als Pächter Planungssicherheit, weil die Flächen für Stallneubauten etc. nötig sind, ist ein langfristiger Pachtvertrag über eine feste Laufzeit die erste Wahl. In der langjährigen Praxis zeigt sich allerdings: Am stabilsten sind die Pachtverhältnisse auf unbestimmte Zeit (Kündigungsfrist zwei Jahre). Hier wird am wenigsten über Pachtpreise, Verlängerungen oder Kündigungen diskutiert. Meist läuft der Vertrag von Jahr zu Jahr weiter, ohne dass eine der Pachtparteien daran rührt.
Bei Pachtverträgen mit fester Laufzeit ist das anders, da Pächter und Verpächter das Pachtende fest im Blick haben. Eine gesonderte Kündigung ist nicht nötig, der Vertrag läuft einfach aus. Dann ist ein „Wegpachten“ der Fläche durch andere Landwirte recht häufig.
