Der Bodenmarkt in NRW ist schon seit Jahren angespannt. Denn Land ist knapp und teuer. Im Jahr 2021 wechselten in Nordrhein-Westfalen 2.476 ha landwirtschaftliche Grundstücke für durchschnittlich 70.470 € den Besitzer, teilt die Landwirtschaftskammer NRW mit. Im Regierungsbezirk Münster wurden landwirtschaftliche Nutzflächen zu einem überdurchschnittlichen Preis von rund 107.000 € je ha gehandelt. Im Bezirk Düsseldorf kostete der Hektar rund 91.500 €.
Neue Landgesellschaft für NRW
Um dem wachsenden Druck auf landwirtschaftliche Flächen zu begegnen, wollen CDU und Grüne eine NRW-Landgesellschaft gründen und die mit Bodengeschäften verbundene doppelte Grundsteuer abschaffen. Das geht aus dem Koalitionsvertrag hervor, den die Parteien am 23. Juni 2022 vereinbarten. Damit folgen sie den Empfehlungen der Enquete-Kommission des Landtags von März 2022.
„Diese Gesellschaft:
soll für eine nachhaltige Flächennutzung und Flächenentwicklung sorgen;
die Entwicklung des ländlichen Raums unterstützen und wertvolle landwirtschaftliche Flächen sowie die Entwicklung landwirtschaftlicher Betriebe schützen.
Der Gesellschaft sollen alle im Landesbesitz befindlichen landwirtschaftlichen Flächen übertragen werden. Außerdem will die Regierung sie mit einem durchsetzungsfähigen Vorkaufsrecht im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes ausstatten.
Mit ihrem so entstehenden Flächenpool kann die Landgesellschaft durch das Angebot von Tauschflächen landwirtschaftsverträgliche Entwicklungsschritte von Städten und Gemeinden erleichtern und das Entstehen von Schutzgebieten jeglicher Art einvernehmlich mit den Landwirtinnen und Landwirten vor Ort ermöglichen.
In diesen Kontext fällt ebenfalls die Befreiung von Landwirtinnen und Landwirten von der Zahlung der doppelten Grunderwerbsteuer in Fällen, in denen die Landgesellschaft im Interesse der Landwirtinnen und Landwirte das Vorkaufsrecht ausführt.“
Warum neue Landgesellschaft?
Jedoch gibt es in NRW bereits solch eine Institution. Sie heißt „NRW.Urban GmbH & Co. KG“ mit Sitz in Dortmund. Es ist keine gemeinnützige Landgesellschaft wie etwa die Niedersächsische (NLG) oder die Hessische Landgesellschaft (HLG) und gehört ebenso wenig zum Bundesverband der neun gemeinnützigen Landgesellschaften in Deutschland (BLG).
Doch NRW.Urban ist ein 100%iges Unternehmen des Landes NRW. Es nimmt die Funktion des Siedlungsunternehmens wahr, um ein Vorkaufsrecht im Sinne des Grundstücksverkehrsrechts auszuüben. Das ist eine der Aufgaben der Landgesellschaften.
Zwar prüfen die Landgesellschaften relativ viele Fälle (siehe oben Grafik), doch nehmen sie das Vorkaufrecht eher selten wahr. Im Jahr 2021 waren es 36-mal in Bayern, 23-mal in Baden-Württemberg, 44-mal in Hessen, in NRW 9-mal, in Niedersachsen 23-mal, in Schleswig-Holstein 6-mal.
Gesetz regelt Vorkaufsrecht
Die Debatte um eine Landgesellschaft ist eng verknüpft mit den geänderten gesetzgeberischen Möglichkeiten im Bereich des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG). Das GrdstVG ist ein Bundesgesetz.
Durch die Föderalismusreform konnten die Bundesländer vom Bundesgesetz abweichende Landesgesetze beschließen. Das taten Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen. In Sachsen-Anhalt gibt es seit 2020 einen Gesetzentwurf.
Regelung in Niedersachsen
In Niedersachsen ist nunmehr geregelt, dass das Vorkaufsrecht auch ausgeübt werden kann, wenn kein erwerbswilliger Landwirt da ist, die Flächen aber „von generellem agrarstrukturellem Interesse“ sind. Das Gesetz bestimmt: „Die Grundstücke hält das Siedlungsunternehmen zur Weiterveräußerung an Landwirte.“
Was in NRW gilt
In NRW wurde noch kein Landes-Grundstücksverkehrsgesetz beschlossen. Es gilt das Grundstücksverkehrsgesetz des Bundes. Dieses regelt, dass die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ab einer Größe von 1 ha genehmigt werden muss. Zuständig ist die Geschäftsführerin bzw. der Geschäftsführer der Kreisstelle der Landwirtschaftskammer (LWK).
Schließt beispielsweise ein Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit einem Käufer einen Kaufvertrag über ein landwirtschaftliches Grundstück, muss dieser Vertrag zur Genehmigung der LWK-Kreisstelle vorgelegt werden. Diese hat für ihre Entscheidung grundsätzlich einen Monat Zeit. Liegt kein Versagungsgrund vor, wird der Kaufvertrag durch die Kreisstelle der LWK genehmigt. Liegt aber ein Versagungsgrund vor, wird die Genehmigung versagt und geprüft, ob die Voraussetzungen des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorliegen.
Zuständig für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist als Siedlungsbehörde die Bezirksregierung. Das Siedlungsunternehmen in NRW ist – wie gesagt – NRW.Urban GmbH & Co. KG. Der Kaufvertrag wird der Siedlungsbehörde vorgelegt, diese prüft, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. In NRW ist dies bei landwirtschaftlichen Flächen ab einer Größe von 2 ha möglich.
Vorkaufsrecht für NRW.Urban
Das Vorkaufsrecht wird durch NRW.Urban nur ausgeübt, wenn die Zusage eines Landwirts vorliegt, dass er die konkrete Fläche anschließend von NRW.Urban erwirbt. Das hat zur Folge, dass zweimal Notarkosten, zweimal Grunderwerbsteuer anfallen. Die Praxis zeigt, dass diese doppelte Kostenbelastung viele Landwirte vom Kauf einer Fläche abhält, zumal der Kaufpreis derzeit eh sehr hoch ist. Insofern ist es zu begrüßen, dass die NRW-Landesregierung zumindest die doppelte Grunderwerbsteuer abschaffen will.
Landgesellschaft NRW: Was steckt dahinter?
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, was die von den Koalitionsparteien geplante „Landgesellschaft“ bringen soll. Denn die Ausübung des Vorkaufsrechts senkt nicht etwa den Preis der Fläche. Das Vorkaufsrecht führt nur dazu, dass der Vorkaufsberechtigte zu den Konditionen des abgeschlossenen Kaufvertrages erwerben darf.
Eher lässt es aufhorchen, wenn die Absicht geäußert wird, in der Landgesellschaft Flächen zu bevorraten. Denn nach welchen Kriterien sollen diese Flächen anschließend verteilt werden? Dazu gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen.
Die Statistik zeigt, dass die Landgesellschaften in unterschiedlichem Umfang Flächen bevorraten. So hortet Bayern keine Flächen, Sachsen-Anhalt die meisten und Niedersachsen etwa 8000 ha. Nähere Angaben dazu, in welcher Weise durch Flächentausche das Land NRW den angespannten Bodenmarkt entlasten will, fehlen bislang.
Das GrdstVG des Bundes, das bislang noch in NRW gilt, gestattet die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann, wenn unmittelbar eine Weiterveräußerung der Flächen an einen erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirt erfolgt. Soll eine Bevorratung der Flächen dadurch erfolgen, dass das Vorkaufsrecht – wie nunmehr in Niedersachsen – unter erleichterten Voraussetzungen ausgeübt werden können soll, müsste die NRW-Landesregierung ein Landes-Grundstücksverkehrsgesetz beschließen – wie beispielsweise in Niedersachsen, Bayern oder Baden-Württemberg. Ob dies beabsichtigt ist, ist bislang nicht bekannt.
Gibt es wirklich Bedarf?
Es stellt sich dann aber die Frage, nach welchen Kriterien bzw. an wen die Veräußerung der Flächen erfolgen soll. Oder soll dies lediglich dazu dienen, günstiger an Bauland zu kommen? Ob wirklich Bedarf für eine Landgesellschaft besteht und welche Vorteile sie bringt, erscheint derzeit noch nicht ausreichend aufgeklärt.
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Der Bodenmarkt in NRW ist schon seit Jahren angespannt. Denn Land ist knapp und teuer. Im Jahr 2021 wechselten in Nordrhein-Westfalen 2.476 ha landwirtschaftliche Grundstücke für durchschnittlich 70.470 € den Besitzer, teilt die Landwirtschaftskammer NRW mit. Im Regierungsbezirk Münster wurden landwirtschaftliche Nutzflächen zu einem überdurchschnittlichen Preis von rund 107.000 € je ha gehandelt. Im Bezirk Düsseldorf kostete der Hektar rund 91.500 €.
Neue Landgesellschaft für NRW
Um dem wachsenden Druck auf landwirtschaftliche Flächen zu begegnen, wollen CDU und Grüne eine NRW-Landgesellschaft gründen und die mit Bodengeschäften verbundene doppelte Grundsteuer abschaffen. Das geht aus dem Koalitionsvertrag hervor, den die Parteien am 23. Juni 2022 vereinbarten. Damit folgen sie den Empfehlungen der Enquete-Kommission des Landtags von März 2022.
„Diese Gesellschaft:
soll für eine nachhaltige Flächennutzung und Flächenentwicklung sorgen;
die Entwicklung des ländlichen Raums unterstützen und wertvolle landwirtschaftliche Flächen sowie die Entwicklung landwirtschaftlicher Betriebe schützen.
Der Gesellschaft sollen alle im Landesbesitz befindlichen landwirtschaftlichen Flächen übertragen werden. Außerdem will die Regierung sie mit einem durchsetzungsfähigen Vorkaufsrecht im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes ausstatten.
Mit ihrem so entstehenden Flächenpool kann die Landgesellschaft durch das Angebot von Tauschflächen landwirtschaftsverträgliche Entwicklungsschritte von Städten und Gemeinden erleichtern und das Entstehen von Schutzgebieten jeglicher Art einvernehmlich mit den Landwirtinnen und Landwirten vor Ort ermöglichen.
In diesen Kontext fällt ebenfalls die Befreiung von Landwirtinnen und Landwirten von der Zahlung der doppelten Grunderwerbsteuer in Fällen, in denen die Landgesellschaft im Interesse der Landwirtinnen und Landwirte das Vorkaufsrecht ausführt.“
Warum neue Landgesellschaft?
Jedoch gibt es in NRW bereits solch eine Institution. Sie heißt „NRW.Urban GmbH & Co. KG“ mit Sitz in Dortmund. Es ist keine gemeinnützige Landgesellschaft wie etwa die Niedersächsische (NLG) oder die Hessische Landgesellschaft (HLG) und gehört ebenso wenig zum Bundesverband der neun gemeinnützigen Landgesellschaften in Deutschland (BLG).
Doch NRW.Urban ist ein 100%iges Unternehmen des Landes NRW. Es nimmt die Funktion des Siedlungsunternehmens wahr, um ein Vorkaufsrecht im Sinne des Grundstücksverkehrsrechts auszuüben. Das ist eine der Aufgaben der Landgesellschaften.
Zwar prüfen die Landgesellschaften relativ viele Fälle (siehe oben Grafik), doch nehmen sie das Vorkaufrecht eher selten wahr. Im Jahr 2021 waren es 36-mal in Bayern, 23-mal in Baden-Württemberg, 44-mal in Hessen, in NRW 9-mal, in Niedersachsen 23-mal, in Schleswig-Holstein 6-mal.
Gesetz regelt Vorkaufsrecht
Die Debatte um eine Landgesellschaft ist eng verknüpft mit den geänderten gesetzgeberischen Möglichkeiten im Bereich des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG). Das GrdstVG ist ein Bundesgesetz.
Durch die Föderalismusreform konnten die Bundesländer vom Bundesgesetz abweichende Landesgesetze beschließen. Das taten Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen. In Sachsen-Anhalt gibt es seit 2020 einen Gesetzentwurf.
Regelung in Niedersachsen
In Niedersachsen ist nunmehr geregelt, dass das Vorkaufsrecht auch ausgeübt werden kann, wenn kein erwerbswilliger Landwirt da ist, die Flächen aber „von generellem agrarstrukturellem Interesse“ sind. Das Gesetz bestimmt: „Die Grundstücke hält das Siedlungsunternehmen zur Weiterveräußerung an Landwirte.“
Was in NRW gilt
In NRW wurde noch kein Landes-Grundstücksverkehrsgesetz beschlossen. Es gilt das Grundstücksverkehrsgesetz des Bundes. Dieses regelt, dass die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ab einer Größe von 1 ha genehmigt werden muss. Zuständig ist die Geschäftsführerin bzw. der Geschäftsführer der Kreisstelle der Landwirtschaftskammer (LWK).
Schließt beispielsweise ein Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit einem Käufer einen Kaufvertrag über ein landwirtschaftliches Grundstück, muss dieser Vertrag zur Genehmigung der LWK-Kreisstelle vorgelegt werden. Diese hat für ihre Entscheidung grundsätzlich einen Monat Zeit. Liegt kein Versagungsgrund vor, wird der Kaufvertrag durch die Kreisstelle der LWK genehmigt. Liegt aber ein Versagungsgrund vor, wird die Genehmigung versagt und geprüft, ob die Voraussetzungen des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorliegen.
Zuständig für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist als Siedlungsbehörde die Bezirksregierung. Das Siedlungsunternehmen in NRW ist – wie gesagt – NRW.Urban GmbH & Co. KG. Der Kaufvertrag wird der Siedlungsbehörde vorgelegt, diese prüft, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. In NRW ist dies bei landwirtschaftlichen Flächen ab einer Größe von 2 ha möglich.
Vorkaufsrecht für NRW.Urban
Das Vorkaufsrecht wird durch NRW.Urban nur ausgeübt, wenn die Zusage eines Landwirts vorliegt, dass er die konkrete Fläche anschließend von NRW.Urban erwirbt. Das hat zur Folge, dass zweimal Notarkosten, zweimal Grunderwerbsteuer anfallen. Die Praxis zeigt, dass diese doppelte Kostenbelastung viele Landwirte vom Kauf einer Fläche abhält, zumal der Kaufpreis derzeit eh sehr hoch ist. Insofern ist es zu begrüßen, dass die NRW-Landesregierung zumindest die doppelte Grunderwerbsteuer abschaffen will.
Landgesellschaft NRW: Was steckt dahinter?
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, was die von den Koalitionsparteien geplante „Landgesellschaft“ bringen soll. Denn die Ausübung des Vorkaufsrechts senkt nicht etwa den Preis der Fläche. Das Vorkaufsrecht führt nur dazu, dass der Vorkaufsberechtigte zu den Konditionen des abgeschlossenen Kaufvertrages erwerben darf.
Eher lässt es aufhorchen, wenn die Absicht geäußert wird, in der Landgesellschaft Flächen zu bevorraten. Denn nach welchen Kriterien sollen diese Flächen anschließend verteilt werden? Dazu gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen.
Die Statistik zeigt, dass die Landgesellschaften in unterschiedlichem Umfang Flächen bevorraten. So hortet Bayern keine Flächen, Sachsen-Anhalt die meisten und Niedersachsen etwa 8000 ha. Nähere Angaben dazu, in welcher Weise durch Flächentausche das Land NRW den angespannten Bodenmarkt entlasten will, fehlen bislang.
Das GrdstVG des Bundes, das bislang noch in NRW gilt, gestattet die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann, wenn unmittelbar eine Weiterveräußerung der Flächen an einen erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirt erfolgt. Soll eine Bevorratung der Flächen dadurch erfolgen, dass das Vorkaufsrecht – wie nunmehr in Niedersachsen – unter erleichterten Voraussetzungen ausgeübt werden können soll, müsste die NRW-Landesregierung ein Landes-Grundstücksverkehrsgesetz beschließen – wie beispielsweise in Niedersachsen, Bayern oder Baden-Württemberg. Ob dies beabsichtigt ist, ist bislang nicht bekannt.
Gibt es wirklich Bedarf?
Es stellt sich dann aber die Frage, nach welchen Kriterien bzw. an wen die Veräußerung der Flächen erfolgen soll. Oder soll dies lediglich dazu dienen, günstiger an Bauland zu kommen? Ob wirklich Bedarf für eine Landgesellschaft besteht und welche Vorteile sie bringt, erscheint derzeit noch nicht ausreichend aufgeklärt.
